金九銀十輝煌不再 房地產(chǎn)銷售負增長將改變什么？
23日，9月中國房價數(shù)據(jù)公布，顯示中國樓市持續(xù)降溫。
除了房價遇冷之外，房地產(chǎn)銷售也顯得格外冷清，曾經(jīng)的“金九銀十”，今年輝煌不再。9月，房地產(chǎn)銷售面積單月同比卻已經(jīng)跌為負值，為-1.5%，銷售額和新開工面積當月同比也回落至 1.5%附近。
不過，由于房地產(chǎn)的滯后效應，房地產(chǎn)銷售冷清對房地產(chǎn)新開工和房地產(chǎn)投資的影響要過一段時間才能顯現(xiàn)出來。
中泰證券分析稱：
在房地產(chǎn)行業(yè)景氣層面上，從價格的角度上看，銷售領先于房6個月左右；從新開工的角度上看，房地產(chǎn)銷售領先新開工6個月左右，但是 2016 年以來兩者走勢相對同步，這也從房地產(chǎn)的去化周期上得到印證；從房地產(chǎn)投資的角度上看，地產(chǎn)銷售和新開工領先投資9~12個月左右，因此，地產(chǎn)投資速度年內(nèi)仍將維持較高位置；從土地成交量的角度上看，房地產(chǎn)的銷售對土地的成交的領先期4~6個月左右，因此，今年以來土地成交面積表現(xiàn)不俗并不能同步反映房地產(chǎn)市場的冷暖變動，而是對前期房地產(chǎn)銷售回升的正面反饋。
同時，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也領先于PPI等工業(yè)和投資數(shù)據(jù)：
從PPI的角度上看，房地產(chǎn)的銷售領先于PPI，再領先于房地產(chǎn)投資，隨著房地產(chǎn)銷售和新開工的下降，疊加基數(shù)效應，PPI維持高位受到制約；從工業(yè)企業(yè)利潤的角度上看，工業(yè)企業(yè)利潤對房地產(chǎn)銷售的變動滯后6~9個月，隨著房地產(chǎn)銷售和PPI的下降，中游企業(yè)資產(chǎn)負債優(yōu)化或?qū)⒏嬉欢温?；從民間投資的角度上看，民間投資整體落后于房地產(chǎn)投資，對地產(chǎn)銷售時滯較長，值得注意的是，用 PPI 定基指數(shù)調(diào)整后的民間投資在三季度各月實際同比均為負增長，名義增速的上漲更多依靠價格因素。
由此，房地產(chǎn)銷售實際上是中國房地產(chǎn)市場乃至是中國經(jīng)濟的領先指標。中泰證券認為：
雖然下跌趨勢明確，但房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟的支撐韌性仍在，決定了短期內(nèi)經(jīng)濟下行空間有限，但部分經(jīng)濟指標將受其負面影響，整體經(jīng)濟長期保持平穩(wěn)的預期受沖擊。
房地產(chǎn)銷售對房價、新開工、投資和土地成交的影響
從三四線城市房地產(chǎn)消費飽和度、年內(nèi)棚改貨幣化進程、去年高基數(shù)疊加限購政策范圍逐步擴大等角度來看，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下降并不意外。
不過，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)不同程度領先于價格、新開工、投資和土地成交。
首先，中泰證券認為銷售領先于房價6個月左右：
一線城市的銷售對房地產(chǎn)價格的領先效果最為明顯，二線和三線城市銷售對價格的領先效果類似，近期三線城市房地產(chǎn)銷售面積同比已經(jīng)在下降，而價格同比卻相對穩(wěn)定。
一線城市銷售明顯領先于價格，表明一線城市房價的粘性明顯大于其他城市，主因在于一線市場的房屋除了居住屬性外，特別具備投資屬性，投資需求對一線城市房地產(chǎn)價格有較大的支撐作用，成為銷量下跌拉動價格下行的緩沖。
其次，中泰認為，新開工面具和房地產(chǎn)銷售面積基本同時回落：
從歷史數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售對于新開工有明顯的領先性，領先時間在 6 個月左右，但是 2016 年以來房地產(chǎn)銷售和新開工的走勢相對同步。
住宅銷售面積同比增速在 2015 年中就已經(jīng)由負轉(zhuǎn)正，而直到 2016 年年中住宅新開工面積同比增速才由負轉(zhuǎn)正，這個缺口持續(xù)保持高位也帶動了房地產(chǎn)的投資熱情。但近期隨著房地產(chǎn)銷售的下滑，二者缺口明顯收窄，對房地產(chǎn)開工的熱情也將產(chǎn)生負面影響。
第三，房地產(chǎn)銷售對房地產(chǎn)投資的領先時間可能縮短。中泰證券認為：
根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的銷售對投資的領先期大致在6 個月~12個月左右，新開工對投資的領先期大致在3~5個月，近期隨著銷售和新開工的相對同步，我們預計兩者對投資的領先期為9~12個月左右，因此，雖然銷售和新開工的同比增速已經(jīng)在今年1季度回落，但投資的速度年內(nèi)或?qū)⒕S持當下增長。
最后，中泰證券認為，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)領先土地成交數(shù)據(jù)在4~6個月：
近期土地成交的熱情主要集中在一線城市，二線及以下城市土地成交反映一般。而一線城市房地產(chǎn)銷售同比下降明顯，對于未來土地交易也存在一定的抑制效果。
房地產(chǎn)銷售下行對經(jīng)濟指標的影響
按照中泰證券的分析，房地產(chǎn)銷售下行的趨勢已經(jīng)非常明確，那么這一趨勢會對其他經(jīng)濟指標有什么影響？
首先是PPI，中泰證券分析稱：
從PPI的角度上看，房地產(chǎn)的銷售對PPI的變動有一定的帶動作用，且PPI的變動整體領先于房地產(chǎn)投資的變化。我們認為，隨著房地產(chǎn)銷售和新開工的下降，對于工業(yè)產(chǎn)品的需求不如此前強勁，疊加基數(shù)效應，PPI維持高位受到制約。
另外，關于房地產(chǎn)銷售同工業(yè)企業(yè)利潤、民間投資的關系，中泰證券認為：
工業(yè)企業(yè)利潤對房地產(chǎn)銷售的變動滯后6~9月，因此我們認為隨著房地產(chǎn)銷售和PPI的下降，中游企業(yè)的資產(chǎn)負債優(yōu)化調(diào)整也或?qū)⒏嬉欢温洌I(yè)企業(yè)利潤同比增速放緩。
對于民間投資而言，目前有近90%的制造業(yè)投資來自私人部門，同時，將近一半的民間投資投向了制造業(yè)，但制造業(yè)投資增速自2010年以來一路下行，從而房地產(chǎn)成為了民間投資的另一個去向，這從2013年房地產(chǎn)投資企穩(wěn)反彈，帶動了民間投資同比下降速度的放緩可見一斑。我們發(fā)現(xiàn)，民間投資的變動整體落后于房地產(chǎn)投資，因此，從房地產(chǎn)的銷售下降，到民間投資的進一步下跌，時滯較長，我們認為接下來民間投資仍然維持低位運行。
中泰證券認為：
隨著房地產(chǎn)銷售的同比下降，今年表現(xiàn)較好的經(jīng)濟指標，包括 PPI，工業(yè)企業(yè)利潤或在年內(nèi)也將陸續(xù)確定下行趨勢，雖然宏觀經(jīng)濟的數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)的可能性較大，但這些經(jīng)濟指標強勢走勢的扭轉(zhuǎn)，將對整體經(jīng)濟長期保持平穩(wěn)的預期產(chǎn)生負面沖擊。
