重磅！剛剛 住建部長(zhǎng)這樣預(yù)測(cè)樓市
在今天（10月22日）上午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)王蒙徽回答了記者的提問，不僅傳遞了重要的政策信息，還對(duì)四季度樓市走向做出了預(yù)測(cè)。
下面我們先引用“中國(guó)網(wǎng)”上直播的文字，然后做一個(gè)分析。
王蒙徽在談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，這樣說：
房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。我們堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的措施來穩(wěn)定市場(chǎng)。
目前，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落，三四線城市的房?jī)r(jià)也趨于穩(wěn)定。同時(shí)我們正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目前也在抓緊研究制定。同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。應(yīng)該說，房地產(chǎn)調(diào)控的效果持續(xù)顯現(xiàn)。
在回答記者提問的時(shí)候，他又說：
去年10月份以來，我們……堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，同時(shí)采取了一些有針對(duì)性的措施，落實(shí)地方政府的主體責(zé)任。應(yīng)該說，在抑制住房的投機(jī)、投資性方面，在引導(dǎo)住房合理需求方面，發(fā)揮了一定的作用。所以，就目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是平穩(wěn)健康的。
具體來說：第一，商品房銷售增速有平穩(wěn)回落。全國(guó)商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1-9月份的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。
第二，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。到8月份，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，二線城市連續(xù)9個(gè)月回落，三線城市的漲幅也回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。我們所關(guān)注的16個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比，大部分下降，有個(gè)別城市持平，同比漲幅全面回落。我們預(yù)計(jì)，今年四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì)。對(duì)于全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將保持目前平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。
下一步，我們將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。特別是……堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。關(guān)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制問題，在19號(hào)時(shí)我談了這個(gè)意見，在這里我就不重復(fù)了。
那么10月19日王蒙徽是如何談到“長(zhǎng)效機(jī)制”的呢？我們看一下：
王蒙徽說：“去年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要加快建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度。我們……堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主，滿足多層次的需求，以政府為主提供基本保障。綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)?！?
從王部長(zhǎng)上述表態(tài)，我們可以得到如下重要信息：
第一，住建部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)是滿意的，認(rèn)為“房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定”，“房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制”。
基于這種判斷，在“大會(huì)”結(jié)束之后，不太可能有新的“調(diào)控大招”放出來，而只會(huì)繼續(xù)微調(diào)。但另一方面，希望很快看到調(diào)控放松，恐怕也比較困難。
第二，王部長(zhǎng)對(duì)四季度市場(chǎng)給予了官方版的預(yù)測(cè)，值得高度關(guān)注：“我們預(yù)計(jì)，今年四季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì)。對(duì)于全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將保持目前平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)”。
也就是說，今年四季度樓市將在成交量上“入冬”，但價(jià)格是“趨于穩(wěn)定”的。這個(gè)看法，跟我此前在專欄里的預(yù)測(cè)完全吻合。
事實(shí)上，“成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定”不僅僅是官方的預(yù)測(cè)，更高是官方的希望。等到成交量恢復(fù)正常狀態(tài)，“成交量和成交價(jià)格均趨于穩(wěn)定”則是官方的最大愿望了。所以，希望房?jī)r(jià)大面積暴跌的人可以歇歇了。
第三，王部長(zhǎng)透露了未來一段時(shí)間的工作重點(diǎn)，至少有三項(xiàng)工作非常重要：
1、開展住房租賃試點(diǎn)，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作?？磥磲槍?duì)租賃市場(chǎng)，會(huì)有全國(guó)性的法規(guī)、條例出臺(tái)，進(jìn)一步保障租房者的利益，激發(fā)社會(huì)資金流入這個(gè)領(lǐng)域。對(duì)于股市里的“租房概念股”大家可以關(guān)注，未來會(huì)有反復(fù)活躍的機(jī)會(huì)。
2、北京、上海共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)受到了高層的重視，北京最近公布了“共有產(chǎn)權(quán)住房封閉使用”的新規(guī)?？梢娢磥碓诰麜?huì)出現(xiàn)大批量“共有產(chǎn)權(quán)住房”，而且這類房子不可能變成全產(chǎn)權(quán)商品房上市交易，只能是“受限交易”，這對(duì)于平抑京滬房?jī)r(jià)有重要作用。
股市的“共有產(chǎn)權(quán)概念股”，也會(huì)反復(fù)活躍，投資者可高度關(guān)注。雖然官方不讓炒房子，但炒作“共有產(chǎn)權(quán)概念股”、“租房概念股”是可以的。
3、房地產(chǎn)的“長(zhǎng)效機(jī)制”呼之欲出，其特征是“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法手段”。在這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制里，“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”應(yīng)該是基本特征。中端的支持，將主要體現(xiàn)在“共有產(chǎn)權(quán)住房”、“人才住房”、“住宅銀行（低息貸款）”等方面；低端的保障，將主要是廉租房。
未來商品住宅將是不超過半數(shù)家庭的金錢游戲，限購、限貸或許會(huì)在適當(dāng)時(shí)候有所放松，當(dāng)整體上會(huì)長(zhǎng)期存在。
最后，我想提醒大家的是：正因?yàn)閲?guó)家要給“中端”以“支持”，給予“低端”以“保障”，所以必須讓“高端”愿意買房子。這樣，政府才能獲得來自土地的稅費(fèi)收入，用來建設(shè)廉租房、人才房和共有產(chǎn)權(quán)住房。
所以，保持商品房市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定是必須的。只有讓“高端購房者”有獲得感，他們才愿意買房，才愿意承擔(dān)各種稅費(fèi)。換句話說，商品房和各類保障房，是相互依存的關(guān)系。
