住房租賃市場發(fā)展還需配套政策落地
不到一年的時間，全國約80塊“只租不售”地塊相繼推出，由此看到了政府發(fā)展住房租賃市場的堅定決心。無疑，“只租不售”地塊的推出，是針對過熱的土地市場打下的一針冷卻劑，也是住宅市場從單一的快速開發(fā)銷售模式向長期持有經(jīng)營等多模式轉(zhuǎn)變的重要一步，特別在土地資源緊缺的一線城市，這必定是大勢所趨。
但是，要讓租賃型住房在全國大中城市鋪開并且走向成熟，有賴于兩點：一是投資者或開發(fā)商的專業(yè)運營能力，二是與住房租賃市場相關(guān)的配套政策。從專業(yè)運營能力來看，目前我國仍無法推出一只真正的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品，不僅是法律和程序的阻礙，還有國內(nèi)投資市場投機氛圍過于濃郁、缺乏專業(yè)管理公司、散戶不成熟等原因。不過，可喜的是，多個龍頭開發(fā)商開始有意識地轉(zhuǎn)變角色，從單一的開發(fā)者轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營商，開始自建團隊或者尋求外包合作，若住房租賃市場發(fā)展的政策預(yù)期強烈，由此衍生出來的專門聚焦住宅物業(yè)專業(yè)運營的產(chǎn)業(yè)也值得期待。
而住房租賃市場發(fā)展的配套政策則包含金融、稅法、土地、法規(guī)等，目前以個人業(yè)主為主的租賃市場魚龍混雜、亂象頻出備受詬病，以企業(yè)為運營主體的租賃型住宅是否能起到很好的規(guī)范引導(dǎo)作用，這個非常值得期待。據(jù)了解，深圳在這塊早已開始行動，政府正在搭建具有官方性質(zhì)的租賃平臺，這些平臺將大力整合租賃方面的資源，包括這些企業(yè)的房源，交由指定單位統(tǒng)一管理，也有一些市場機構(gòu)正在搭建這樣的平臺，預(yù)計明年會看到雛形。
從金融的角度來看，只有基本達到資產(chǎn)證券化的水平，超大城市的自持租賃住宅才可以持續(xù)經(jīng)營，而現(xiàn)有的政策遠遠不能滿足這樣的要求。不過，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》已經(jīng)明確指出：“鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進REITs試點?！边@是住房租賃市場發(fā)展的一大亮點。
在實際調(diào)查中，地價與稅收也是企業(yè)積極參與租賃住宅建設(shè)的最大顧慮和困境，政府既然決心已定、力推企業(yè)自持租賃住宅，是否可以在土地和房產(chǎn)的稅收上適當(dāng)減免？也有學(xué)者提出，可否允許自持20年之后就可以整體轉(zhuǎn)讓、打通資產(chǎn)流動通道？可否允許租戶小孩就近入學(xué)、解決他們的最大痛點，也提升租賃住宅的吸引力？可否允許租賃住宅嘗試讓渡使用權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)？
目前看來，發(fā)展住房租賃市場需要這樣一個傳導(dǎo)機制，即政府在政策上先動起來，然后有了金融和資本的跟進，投資者和開發(fā)商便會大規(guī)模地齊頭并進。
