畫地圖！這些城市或成下一輪房地產(chǎn)政策收緊的重點(diǎn)區(qū)域
盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫的趨勢(shì)正在顯現(xiàn)，但部分三四線城市樓市熱度仍較明顯，而這些過熱的城市或許將成為下一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的重點(diǎn)區(qū)域。
14城去化周期在半年以下，住宅待售面積處于近三年低點(diǎn)
從庫(kù)存方面來(lái)看，中房網(wǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理，如果以2016年1-2月全國(guó)商品房待售面積（7.39億平方米）為最高點(diǎn)，截至到今年9月底，全國(guó)商品房待售面積為6.11億平方米，與2016年高點(diǎn)相比庫(kù)存去化達(dá)1.28億平方米。如果單從住宅待售面積來(lái)看，截至到9月底為3.23億平方米，這一數(shù)值已經(jīng)處于近36個(gè)月低點(diǎn)。
待售面積的減少，一方面由于熱點(diǎn)城市的限價(jià)政策，使得新房的供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)緩慢。另一方面，本輪樓市調(diào)控中受政策加大對(duì)三四線城市去庫(kù)存的力度、城市外溢效應(yīng)積極釋放，以及購(gòu)房預(yù)期不斷調(diào)整等因素影響，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面得到較好改變，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了積極的進(jìn)展。
具體到各個(gè)城市來(lái)看，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)研究院提供的報(bào)告顯示，截至9月底，共有杭州、滁州、茂名、南京、馬鞍山、鄭州、常德、九江、清遠(yuǎn)、柳州、金華、寧波、宜昌、景德鎮(zhèn)、重慶、惠州、莆田、南寧、嘉興、溫州等20個(gè)城市新建商品住宅去化周期低于8個(gè)月，除杭州、南京、鄭州、寧波、重慶、南寧這6個(gè)城市為二線城市以外，其余均為三四線城市。
從報(bào)告來(lái)看，杭州、南京、鄭州、寧波四個(gè)二線城市新建商品住宅去化周期分別為3-6個(gè)月，這些二線城市庫(kù)存規(guī)模偏小。除此4個(gè)二線城市去化周期低于6個(gè)月以外，還有10個(gè)三四線城市去化周期也處于6個(gè)月或以下水平。
當(dāng)前部分三四線城市的去化周期甚至小于二線城市，這也充分說明其去庫(kù)存成效顯著。而在房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效的同時(shí)，也給這些庫(kù)存去化周期較短的城市房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力，這些城市在庫(kù)存方面的變化，應(yīng)該會(huì)引起地方房地產(chǎn)主管部門的足夠重視。
部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍存，或成下一輪調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域
從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，西安新建商品住宅價(jià)格同比漲幅居首，達(dá)14.9%；北海同比漲幅達(dá)14.2%。此外，揚(yáng)州、蚌埠、韶關(guān)、徐州、重慶、長(zhǎng)沙、九江、洛陽(yáng)、金華、沈陽(yáng)、湛江、南寧、宜昌同比漲幅都保持在10%以上。
從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅排行來(lái)看，9月份包括安慶、濟(jì)寧、哈爾濱、長(zhǎng)春、南充、沈陽(yáng)、西寧、岳陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連、吉林、遵義、大理、烏魯木齊等城市新建商品住宅環(huán)比漲幅處于全國(guó)前列。
上述提到的城市由于購(gòu)房政策相對(duì)寬松，商品住宅去化周期短，使得市場(chǎng)處于熱點(diǎn)期。如果未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲或漲幅難以下滑，庫(kù)存得不到有效的補(bǔ)充，預(yù)計(jì)這些城市將是今年第四季度的調(diào)控重點(diǎn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年以來(lái)，全國(guó)百城內(nèi)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)超過200次。其中，9月份樓市政策發(fā)布密集，多達(dá)45個(gè)城市（含央行等部門）發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看，限購(gòu)與限售全面升級(jí)。全國(guó)限售城市擴(kuò)大到了50個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)上漲城市，位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍。限購(gòu)政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，都會(huì)限售。
相關(guān)研究中心也在一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，現(xiàn)有調(diào)控城市將進(jìn)一步擴(kuò)容，受制于房?jī)r(jià)上漲過快，或多或少透支未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，以淮安、鹽城、徐州等為代表的一些新晉熱點(diǎn)三四線城市將成為下一階段調(diào)控重點(diǎn)。預(yù)計(jì)更多三四線城市將跟進(jìn)落地乃至升級(jí)“四限”新政，以便緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
相關(guān)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月三四線城市房?jī)r(jià)上漲較為突出，說明目前部分三四線城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，市場(chǎng)受追捧，類似城市后續(xù)若房?jī)r(jià)上漲幅度難以下滑，預(yù)計(jì)這些城市是今年第四季度政策頻頻收緊的重點(diǎn)城市選項(xiàng)，比如貴陽(yáng)。
中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心在近日最新發(fā)布的秋季報(bào)告里也指出，“十九大”報(bào)告給未來(lái)5-10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，未來(lái)調(diào)控政策依然圍繞“房住不炒”展開，長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)的同時(shí)，短期的行政調(diào)控措施也不會(huì)放松。目前來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲后勁充足的二三線城市，將跟進(jìn)落地或升級(jí)限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策，緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
