購物中心回歸 開發(fā)商瞄準大北京？
地產開發(fā)商們重新聚焦“商業(yè)地產”。近日，和訊房產獨家獲悉，凱德集團明年第三季度將在北京南城新開一座大型購物中心，面積號稱既有項目中的最大。與此同時，合景泰富、泰禾等也在北京不同區(qū)域布局商業(yè)項目。
顯然，一線城市再次成為開發(fā)商們的搶食之地。但在中國商業(yè)地產從增量時代進入存量時代，不少一二線城市的購物中心紛紛敗退的背景下，運營能力和盈利水平提升則成為后來者面臨的最大挑戰(zhàn)。
和訊房產從相關人士處獲取的一組數據顯示，北京今年已拆違面積約4000萬平米，明年還將拆違4000萬平米，兩三年內，總面積將達1億平米。不過，拆除的地方將不再新建項目，主要是為城市“留白增綠”。
另一組由贏商發(fā)布的大數據則表明，商業(yè)生存環(huán)境愈發(fā)艱難。數據顯示，今年上半年，北上廣深200多家已開業(yè)購物中心共關店、撤租品牌約3000個，已開業(yè)商場空置率再創(chuàng)新高，最高達35%。
因此，在此背景下，面對開發(fā)商們對一二線城市的群起而攻之，很多人面面相覷帶著一副不解的表情發(fā)出疑問：城市已飽和，開發(fā)商們圖的是什么？
開發(fā)商瞄向一線城市的圖謀
一直在商業(yè)領域有所創(chuàng)新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產，商業(yè)地產的發(fā)展是城鎮(zhèn)化過程中的一種自覺，內需是一直處于增長趨勢的，所以開發(fā)商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資，什么物業(yè)都是有價值的，開發(fā)商對持有型的物業(yè)也樂于接受，因為有升值空間。
一直在商業(yè)領域有所創(chuàng)新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產，商業(yè)地產的發(fā)展是城鎮(zhèn)化過程中的一種自覺，內需是一直處于增長趨勢的，所以開發(fā)商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資，什么物業(yè)都是有價值的，開發(fā)商對持有型的物業(yè)也樂于接受，因為有升值空間。
“過去，城市商業(yè)綜合體主要以百貨、賣場為主，現在更多的是購物中心，業(yè)態(tài)方面也在不斷調整，引入有需求的餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)，甚至醫(yī)療保健業(yè)態(tài)都開始入駐了，當然，購物中心的存在，也賦予了這些業(yè)態(tài)新的空間和生命?！鄙蛄δ姓J為，城市的發(fā)展一定要有容器和載體，電商雖然可以解決人們的很多問題，但同時也解決不了很多問題。
不過，沈力男同時表示，現在不少開發(fā)商開發(fā)新項目并不是在純做商業(yè)，往往做一個商業(yè)項目的同時，都會連帶上周邊公寓、住宅、寫字樓等項目一并開發(fā)銷售?！爸灰陂_發(fā)和銷售過程中，能夠平衡其持有商業(yè)的費用，這就是值得的。”
哪些購物中心會成為“香餑餑”？沈力男認為，未來高大上的MALL和社區(qū)商業(yè)是主流，社區(qū)型的商業(yè)是不會死的，因為社區(qū)是流量入口，北京一個社區(qū)周圍輻射人群少則幾萬，多則幾十萬上百萬，比如，回龍觀附近的購買力就很強。
正如沈力男所言，開發(fā)商們往往看中社區(qū)的“流量”。凱德也是如此。凱德相關負責人告訴和訊房產，凱德明年第三季度即將開業(yè)的北京天宮院項目就坐落在大興周邊社區(qū)。
該項目曾一度傳出“停工建設”，據說是由于電商的快速發(fā)展、體驗式街區(qū)的興起、社區(qū)商業(yè)模式逐漸成型等對傳統(tǒng)商業(yè)帶來較大沖擊，投資方擔心賺不到利潤。如今，這座“體重”最大的購物中心開業(yè)消息再度傳來，想必于消費者、開發(fā)商、投資方都是一樁美事。不過，開業(yè)后，面對周邊“西紅門薈聚、舊宮住總萬科廣場、龍湖天街”的夾擊，凱德如何后發(fā)制勝也是一大考驗。
與上述地產商相比，新城在商業(yè)地產方面的布局則要顯得更為激進些，當然，新城也有自己的解釋說明。
“我曾走遍大江南北做過統(tǒng)計，中國城市人口超過50萬的一共260多個，其中能數出來的購物中心4000多個，這260個城市當中，一二線城市容納的購物中心市場容量確已飽和，但真正符合需求的量遠遠沒有達到。”新城控股聯席總裁陳德力給出了旗下商業(yè)項目吾悅廣場要規(guī)?；脑?。
而新城控股副總裁歐陽捷則用另一組數據表明購物中心發(fā)展的速度以及新城為何轉型商業(yè)。他說，去年23強房企，前三強銷售額加起來1.2萬億，4—9名加起來1.2萬億，10—23名加起來1.2萬億，三個1.2萬億加起來占據市場份額26.8%，今年上半年達到36.3%，提升了將近10個百分點，預計到2020年之后很可能會達到市場份額的50%、70%，甚至更高，如果到達這個數字，意味著未來市場可能就沒有增長空間了，因此，他們必須轉型。
“目前商業(yè)去庫存壓力非常大，過去我們曾經預測商業(yè)地產的去庫存可能要用十年時間，現在包括商改住在全國來看基本上推進效果都不理想，因此未來商業(yè)去庫存可能會成一個新的重心?！睔W陽捷說。
未來開業(yè)項目北京占7成
日前，由RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發(fā)布的2017《中國商業(yè)地產活力40城》榜單顯示，在2016年已披露的購物中心大宗項目交易中，1線和1.5線的購物中心數量占到47%的比例；一二線的購物中心占比總量達到77%。據預測，未來幾年，即將開業(yè)的外資項目同樣大部分集中1線和1.5線城市。一線城市中，新增項目主要集中在北京，未來3年開業(yè)項目中北京占比七成。
上海和北京是中國時尚的發(fā)生地，經過多年的沉淀在消費市場上已形成規(guī)模效應，品牌和消費者雙向買單。不僅國外品牌進入內地首選城市是上海、北京，新業(yè)態(tài)、新品牌的孵化和市場化通常也集中在這里。
RET睿意德董事索珊認為，在未來很長一段時間內，上海和北京的商業(yè)化程度都很難被國內其他城市超越，例如快閃店、買手店、明星店、文創(chuàng)書店均以北上最為集中，事實上追趕本身也需要時間的沉淀。
不過，在業(yè)內人士看來，一線城市購物中心的布局仍然不平衡。中國連鎖經營協會副會長武瑞玲就表示，現在一線城市購物中心的布局依舊不充分，“我生活在北京，我覺得周邊衛(wèi)星城購物中心的開發(fā)也僅僅有兩三年的時間，五環(huán)周邊不斷地在建購物中心，但是沒有一個企業(yè)現在在接近六環(huán)的地方開購物中心，這個當然跟人口聚集度有關系，但周邊有沒有農村的消費力？是有的。我們做了一些統(tǒng)計以后發(fā)現，奧特萊斯業(yè)態(tài)不斷在五環(huán)、六環(huán)，甚至六環(huán)以外開店，生意非常好。比如首創(chuàng)奧特萊斯，6個小時不打洋，八天時間銷售額1.2億，它帶動的不僅是這個城市的人口，絕大部分是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村的人口，我認為未來不平衡的問題可能隨著整個城市化程度的進程得到一些解決?！?
