上海超10年樓齡寫字樓正面臨客戶流失
雖然上海第三產(chǎn)業(yè)增長強勁，一直為寫字樓需求提供堅實支撐，但并非所有的寫字樓項目都能分享這波紅利。有統(tǒng)計報告顯示，以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為首的核心區(qū)的整體空置率同比2016年都有所提升，其中超10年樓齡寫字樓正面臨客戶流失。隨著非核心商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公，例如美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃1.5萬平方米，飛利浦搬遷至市北智匯園等。
非核心商務(wù)區(qū)成供應(yīng)主戰(zhàn)場
來自第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，非核心商務(wù)區(qū)共計兩個新項目入市，虹橋新地中心、麗寶廣場帶來近13.9萬平方米新增供應(yīng)，至此，全市非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量達到320萬平方米。受新增供應(yīng)影響，本季度非核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場空置率達到37.6%，環(huán)比上升4.2個百分點；平均租金與上季度基本持平，每平方米每天人民幣5.8元。
值得注意的是，未來供應(yīng)（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江供應(yīng)53.37萬平方米，浦東前灘世博供應(yīng)47.51萬平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，未來總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢，對客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。
“大齡”寫字樓正下決心全面改造
核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性、但開發(fā)時間較早的核心區(qū)樓齡較長物業(yè)，面臨物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運管管理難跟上需求等問題，產(chǎn)品競爭力在不斷下降，面臨新興商務(wù)區(qū)的沖擊。
對此，第一太平戴維斯研究部負責(zé)人表示，核心區(qū)寫字樓項目業(yè)主需下調(diào)租金、靈活調(diào)整租賃策略或增加代理傭金，以吸引優(yōu)質(zhì)租戶。
沈潔則認為，一些樓齡長的物業(yè)可進行升級改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶。例如今年剛改造完成的“嘉寧國際”，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國際金獎?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。未來，核心商務(wù)區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造中，在提升資產(chǎn)價值的同時，也會使城市形象變得更美好。
