今年樓市最大的懸念出現(xiàn)了 很多人還沒意識(shí)到
現(xiàn)如今，伴隨著弱二線大限售，一、二線城市的信貸收緊。整體貨幣政策不緊不松，但定向針對(duì)房地產(chǎn)逐步收緊。但值得注意的是，樓市最大的狠招還未祭出，那就是加息。當(dāng)然，它也是今年樓市最大的懸念。
加息或是樓市最大狠招
加息或是樓市最大狠招。主要有兩個(gè)原因：
一是，現(xiàn)在首付款繼續(xù)提高的空間不大?，F(xiàn)在中國的好一點(diǎn)的城市，首套房都是首付3-4成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個(gè)繼續(xù)上升的空間已經(jīng)不大了（首套房繼續(xù)收緊，就會(huì)偏離支持自住需求的精神），要想穩(wěn)定房地產(chǎn)，最有效的辦法可能就是加息了。
二是，加息又不能全行業(yè)一起搞，一起提高的話，實(shí)體行業(yè)就扛不住，影響經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的勢(shì)頭。
所以，結(jié)果可能只有一條路，加息。通過加息，持續(xù)抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費(fèi)貸激進(jìn)加杠桿的投資者，或吐貨或退場(chǎng)。
央行會(huì)在什么情況下加息？
央行加息的動(dòng)因是為了維持經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，一般來說，央行加息主要出于以下原因。CPI增長過快
CPI即居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，CPI代表社會(huì)的通貨膨脹水平，通脹水平越高，表示經(jīng)濟(jì)增長較快，趨向好轉(zhuǎn)，也就不再需要央行過多地向市場(chǎng)釋放貨幣來支持經(jīng)濟(jì)了。而過高的通脹不利于去杠桿，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在CPI增長過快的情況下央行會(huì)加息，從而減少市場(chǎng)資金的供給。一般來說CPI2.5%左右是一個(gè)界限，當(dāng)CPI增長超過2.5%的時(shí)候，央行加息的可能性就比較大。
經(jīng)濟(jì)增長過快
經(jīng)濟(jì)增長過快本來是一件好事，但是如果經(jīng)濟(jì)的增長是由于投資帶來的增長，那可能面臨投資過熱，容易造成產(chǎn)能過剩。利率作為國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，一但經(jīng)濟(jì)增長過快，為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長，避免產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，央行一般也會(huì)加息。
人民幣貶值過快
如果人民幣貶值，意味著持有人民幣的收益將會(huì)降低，這時(shí)候會(huì)造成資金外溢，也就是資金會(huì)從國內(nèi)流向國外，尋求更高的收益，如果大量資金外流，會(huì)造成國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的降低，進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以一旦人民幣貶值過快，而且貶值持續(xù)的時(shí)間在一年以上嗎，那央行就可能會(huì)加息。
央行加息對(duì)貸款有什么影響？
央行加息，意味著資金的成本增加，這樣對(duì)貸款者來說，影響可是不小。
貸款利息上漲，貸款成本增加
首先我們需要弄清的是，央行的加息一般都是雙向進(jìn)行，也就是貸款利息和存款利息同時(shí)上調(diào)。一方面是貸款利息上調(diào)，貸款的基準(zhǔn)利息上升，直接造成貸款成本的提升；另一方面，存款利息的提高使得銀行的資金成本增加，如果資金成本增加，那利息必然會(huì)傳導(dǎo)給貸款，從而造成貸款成本的進(jìn)一步提升。
我們知道，社會(huì)上的資金構(gòu)成還是多樣化的，既有銀行系統(tǒng)的資金，也有社會(huì)閑置資金，還有專門的投資資金，如果央行上調(diào)存款利息，那就會(huì)吸收更多的存款，這樣一來社會(huì)資金就會(huì)流進(jìn)銀行，造成社會(huì)資金供給減少，逼迫更多的人通過貸款機(jī)構(gòu)去融資，那就會(huì)造成貸款緊張的局面。
而且更為重要的是，伴隨加息的同時(shí)，央行往往會(huì)同時(shí)通過公開市場(chǎng)來減少資金的投放量，進(jìn)一步減少對(duì)銀行資金的供給，讓銀行的資金更緊張。
央行12月份會(huì)不會(huì)加息？
美國是全球最大經(jīng)濟(jì)體，美元又是全球最通用的儲(chǔ)備貨幣、貿(mào)易結(jié)算貨幣，所以當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)大國只能跟隨。而美聯(lián)儲(chǔ)上月已經(jīng)開始縮表，預(yù)計(jì)今年還將加息一次，預(yù)計(jì)明年還將加息三次。
那么中國會(huì)在12月跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息？
不太可能。
利率是貨幣的價(jià)格，所以兩個(gè)國家的“利率差”會(huì)影響到兩種貨幣之間的匯率。比如中國想讓人民幣對(duì)美元貶值，可以在美元加息的時(shí)候自己不加息，甚至降息；反之，中國想在美元加息的時(shí)候，讓人民幣保持穩(wěn)定，甚至比美元還強(qiáng)勢(shì)，只能提高人民幣的利率。
但問題是，提高利率對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是利空，會(huì)增加企業(yè)的融資成本，會(huì)讓自己出口的貨物“變貴”。
過去一年多時(shí)間，美聯(lián)儲(chǔ)加息了四次，把利率提高了1個(gè)百分點(diǎn)。中國沒有宣布提高“銀行存貸款基準(zhǔn)利率”，但通過控制資金供應(yīng)量，事實(shí)上提高了市場(chǎng)利率。在房貸市場(chǎng)，加息就更加明顯。雖然5年期以上貸款基準(zhǔn)利率沒有上浮，但各銀行在放貸的時(shí)候，在基準(zhǔn)利率（4.9%）上加了10%到20%的浮動(dòng)利率。有些地方，二套房貸款甚至上浮了30%到40%。
也就是說，中國采取的是兩種“隱形加息”方式：
第一，通過銀行間拆借市場(chǎng)上資金供應(yīng)量收緊，以及減少短期資金、增加中長期資金，達(dá)到了加息的效果。
第二，對(duì)樓市定向加息，一些熱點(diǎn)城市、重點(diǎn)人群上浮比例就更高一些。
央行這樣做，是避免“全面加息”，也就是提高“存貸款基準(zhǔn)利率”，因?yàn)檫@會(huì)讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到負(fù)面影響，尤其是中小企業(yè)、民營企業(yè)會(huì)受到影響。
現(xiàn)在，樓市在成交量上再次進(jìn)入了冬天；人民幣升值帶來的影響顯現(xiàn)，出口增速開始回落。在這種情況下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的拐點(diǎn)將不可避免。
而中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成，仍然需要時(shí)間。如果中國仍然追求6.5%以上的增速，那么全面加息是不可能的，未來再次放松樓市調(diào)控也將是必然的。
從中國利率走勢(shì)演變看，加息周期越來越短，降息周期越來越長，利率整體走勢(shì)越來越低。如果經(jīng)濟(jì)不轉(zhuǎn)型，還希望保持較高增長速度，這種局面恐怕會(huì)繼續(xù)加劇。那么，資產(chǎn)價(jià)格控制起來，難度就比較大。
總之，今年12月央行不太可能跟隨美聯(lián)儲(chǔ)“正式加息”（上調(diào)“銀行存貸款基準(zhǔn)利率”），而可能通過“鎖短放長”稍微提升一下拆借市場(chǎng)利率。至于房貸上浮，恐怕也已經(jīng)見頂，未來可能隨著進(jìn)入新的年度，適度放松房貸額度管理。
