對(duì)賭房?jī)r(jià)再次大漲？關(guān)鍵四點(diǎn)你必須知道
本輪調(diào)控的效果目前不一定讓所有人滿(mǎn)意，但決心迄今為止沒(méi)得說(shuō)。
近日，住建部、國(guó)土部、央行在武漢召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，指出房地產(chǎn)調(diào)控需保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。
這讓很多炒房客很不爽！果真如此，還搞個(gè)毛線。內(nèi)心里，不少人依舊對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期性表示質(zhì)疑，對(duì)賭房?jī)r(jià)再迎大漲的大有人在。樓市調(diào)控到底歇不歇腳，會(huì)不會(huì)偃旗息鼓，杠桿游戲覺(jué)得注意以下四個(gè)方面。
1、調(diào)控政策是否放松，是否被允許放松
這一點(diǎn)很好理解，不歇腳即意味著現(xiàn)有的政策只能強(qiáng)化，不能放松。
比如哪天從上至下，不怎么高調(diào)說(shuō)調(diào)控，對(duì)待一些城市放松調(diào)控的做法不理不問(wèn)，不給壓力、不給警告，那么就說(shuō)明政策風(fēng)向可能在變。
杠桿游戲注意到，此次三部委武漢座談會(huì)提出，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。
這句話很短，但內(nèi)涵極為豐富。說(shuō)明：
調(diào)控的目標(biāo)不是要讓房?jī)r(jià)大降，因?yàn)殛P(guān)系太多、牽涉太大，降多了扛不??；
承認(rèn)當(dāng)下一些城市房?jī)r(jià)有泡沫，重點(diǎn)是不能任由泡沫蔓延，否則后果嚴(yán)重。所以，說(shuō)化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)是重中之重，這意味著允許房?jī)r(jià)慢慢釋緩；
打擊炒房客囂張氣焰，不要指望馬上放松調(diào)控，真的是長(zhǎng)期調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制。該死心的死心；
但是真死心了，又怕沒(méi)人托市。所以要防止大起大落，也就是回到第一個(gè)判斷，不會(huì)降太多。如何確保不降太多？鎖定交易，對(duì)的，限售是個(gè)好辦法。
而在此之前，大會(huì)再次定調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并寫(xiě)進(jìn)報(bào)告。調(diào)控怎么也得繼續(xù)，否則嚴(yán)肅的白紙黑字豈不是說(shuō)著玩。
緊接著，發(fā)改委、住建部就聯(lián)合部署了從10月30日至11月30日，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，檢查對(duì)象為房企和地產(chǎn)中介，包括未明碼標(biāo)價(jià)、強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)、捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)等9類(lèi)違規(guī)行為。
地方上，泉州市近日發(fā)文明確，非泉州戶(hù)籍家庭在泉州市和本市戶(hù)籍跨市本級(jí)、縣(市、區(qū))新購(gòu)買(mǎi)的商品房(含新建商品房和二手房)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。
各地調(diào)控加碼依舊是不斷。如此看來(lái)，迄今為止還沒(méi)有放松的意思。未來(lái)，且行且看。
2、貨幣政策是否維持中性
此前，杠桿游戲多次總結(jié)過(guò)，從過(guò)往貨幣政策前瞻表述里，可以總結(jié)出，相應(yīng)時(shí)期貨幣政策的規(guī)律。
近兩年，央行總是說(shuō)，“經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行總體平穩(wěn)，但形勢(shì)的錯(cuò)綜復(fù)雜不可低估” （自2015年一季度至2017年二季度）。2017年二季度的貨幣政策例會(huì)，前幾個(gè)字沒(méi)變，“經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行總體平穩(wěn)”，后幾個(gè)字變?yōu)椤暗媾R的形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜”。
對(duì)形勢(shì)的判斷從“不可低估”發(fā)展為“形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜”。說(shuō)明壓力沒(méi)那么大了。
而十一前的三季度例會(huì)，后幾個(gè)字維持了二季度的“形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜”，前幾個(gè)字卻改為“經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行穩(wěn)中向好”。
久違的豁達(dá)、輕松。
既然“穩(wěn)中向好”，更沒(méi)必要大水漫灌。此前定向降準(zhǔn)政策已經(jīng)發(fā)布，更加確信暫時(shí)沒(méi)必要全面降準(zhǔn)。
確實(shí)，回顧2009年以來(lái)的貨幣政策例會(huì)公告，2009年四季度貨幣政策例會(huì)表述，從2009年三季度的“各項(xiàng)措施取得明顯成效”變成“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體向好”。
貨幣政策前瞻從三季度的“繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策”，變成“處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系”，然后資金面開(kāi)始收緊。
接著2010年又收緊一輪；不過(guò)2011年四季度又放松了一下；后來(lái)的2013二季度各位桿友就熟悉了，錢(qián)荒；2015一季度開(kāi)始，你懂的，債牛、股牛、房牛，輪番上陣；到了2016年四季度，在貨幣政策前瞻上也保持了穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)，但是沒(méi)有了“降低社會(huì)融資成本”。
而每一輪的貨幣政策變軌，對(duì)應(yīng)的都是新的宏觀調(diào)控目標(biāo)?，F(xiàn)在，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)被正式判斷，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回穩(wěn)，美國(guó)那邊加息、縮表周期明確。
10月M2增速，至少是創(chuàng)下1999年12月以來(lái)最低。當(dāng)然，別只看一個(gè)月，看幾個(gè)月、半年、整年曲線變化。
加之央行的其他相關(guān)表述，可以明確，貨幣還能維持一段時(shí)間的中性。而房?jī)r(jià)行情啟動(dòng)，說(shuō)白了每一輪都是政策松動(dòng)（甚至鼓勵(lì)）+資金支持發(fā)起的。
貨幣政策中性與否，有多重要可想而知。
3、樓市長(zhǎng)效機(jī)制是否漸次不斷出臺(tái)
大會(huì)報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
另外一則重大消息是，近日，中財(cái)辦副主任楊偉民先生在一個(gè)論壇上透露，總S記親自組織會(huì)議研究規(guī)范住房租賃市場(chǎng)等問(wèn)題。
前一點(diǎn)高屋建瓴明確了長(zhǎng)效機(jī)制是什么？后一件事則在說(shuō)，大領(lǐng)導(dǎo)親自在研究落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。還不懂？
杠桿游戲還是挨個(gè)說(shuō)。所謂多主體供給，從最頂層來(lái)說(shuō)可以理解為除了國(guó)有建設(shè)用地，應(yīng)該還包括農(nóng)村集體建設(shè)用地。目前農(nóng)村集體建設(shè)用地，用于租賃住房建設(shè)在試點(diǎn)，是否擴(kuò)大、擴(kuò)圍，是長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)力度和決心大小的重要尺度。
另外，出讓主體和方式，是否允許企業(yè)、集體，以某種方式出讓或合作，打破地方政府一家獨(dú)大、且精心計(jì)劃出讓的現(xiàn)實(shí)，也是很重要指標(biāo)。
多渠道保障的意思是，普通商品房、限價(jià)商品房、定向商品房、各類(lèi)保障房，包括長(zhǎng)期租賃住房等都要搞起來(lái)。那么，我們就去觀察，到底這些房子是不是都在大搞，譬如各類(lèi)供地是否增加？
租購(gòu)并舉就很好理解了，一些城市可能確實(shí)太貴，部分群體暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)有困難。那么就租吧，且最大利益保障租戶(hù)權(quán)益，譬如房租協(xié)商、長(zhǎng)期租住居民各項(xiàng)權(quán)益一視同仁、兌現(xiàn)等。
丈量這方面是否動(dòng)真格，就看各大城市是否真的努力推進(jìn)，試點(diǎn)是否逐步擴(kuò)圍。
上述方面，如果很快兌現(xiàn)，并擴(kuò)大試點(diǎn)，說(shuō)明真的很努力。反之，如果一直試點(diǎn)，推進(jìn)還很慢，那么就要當(dāng)心政策風(fēng)險(xiǎn)了。
對(duì)了，還有房產(chǎn)稅，未來(lái)兩三年是否開(kāi)始啟動(dòng)（不一定是開(kāi)征），可能也是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。而說(shuō)到房產(chǎn)稅，就要說(shuō)到我們發(fā)展模式和發(fā)展目標(biāo)的問(wèn)題了。
畢竟，如果地方政府長(zhǎng)期還是靠土地財(cái)政，上述一切，都可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而扛不住，以至于放松調(diào)控、回到老路。
4、發(fā)展模式、目標(biāo)和調(diào)結(jié)構(gòu)是否動(dòng)真格
目前的發(fā)展方式，雖然有了一些好的跡象和苗頭，但終究還是受投資、地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)影響大。
而這一發(fā)展模式，必然就得靠賣(mài)地，驅(qū)動(dòng)投資，維持基建債務(wù)的平衡。
近期，要求各地暫?；ヂ?lián)網(wǎng)借貸牌照批復(fù)，對(duì)大資管監(jiān)管的強(qiáng)化，標(biāo)準(zhǔn)化、牌照化加強(qiáng)，減少監(jiān)管套利，嚴(yán)肅整治假PPP，叫停包頭地鐵項(xiàng)目等，都說(shuō)明試圖從金融源頭上，給一些不合適的投資、投機(jī)斷糧。
問(wèn)題是，監(jiān)管不能始終是高壓，金融業(yè)總得吃飯。他們有飯吃，才能為最需要錢(qián)的行業(yè)提供彈藥。
誰(shuí)對(duì)錢(qián)最饑渴，基建、國(guó)企和地產(chǎn)。這個(gè)病是否在慢慢治，是否允許基建和房產(chǎn)稍微慢一點(diǎn)，占比略低一點(diǎn)。把錢(qián)引導(dǎo)到，且成功引導(dǎo)到一些新興行業(yè)、產(chǎn)業(yè)上去，并創(chuàng)造就業(yè)和效益，是重要檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
而要實(shí)現(xiàn)這一切，杠桿游戲認(rèn)為，就得允許經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略慢一點(diǎn)。迄今為止，就業(yè)沒(méi)問(wèn)題，別那么怕。
只有慢一點(diǎn)，要求質(zhì)量好一點(diǎn)，地方政府、國(guó)企沖動(dòng)才沒(méi)那么大，才不天天想著要多高的增長(zhǎng)。也才能把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降下來(lái)，不再為了債務(wù)平衡而舉更多的債，不再逼著央行放水，做更多的低效債務(wù)資產(chǎn)。也才能為其他行業(yè)讓出點(diǎn)錢(qián)路、錢(qián)途。
最后，杠桿游戲啰嗦一句，GDP翻番的目標(biāo)，這回上頭真沒(méi)提。但愿說(shuō)的和做的一致。
