產(chǎn)權(quán)讓住房真正回歸“居住”性質(zhì)
12月12日，北京市民政局對(duì)外公布了北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——雙橋恭和家園的試點(diǎn)情況。截至目前，試點(diǎn)的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住143戶，產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的“不動(dòng)產(chǎn)登記證”。
恭和養(yǎng)老中心項(xiàng)目包括養(yǎng)老設(shè)施居室、醫(yī)務(wù)室、餐廳和活動(dòng)室等，養(yǎng)老公寓銷售均價(jià)為每平方米45448元。養(yǎng)老中心提供24小時(shí)養(yǎng)老服務(wù)，居住老人每月只需繳納3000元服務(wù)費(fèi)。北京民政局與北京市住建委聯(lián)合印發(fā)的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》中表示，支持“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營(yíng)、限齡人群居住”的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)市模式，在這種模式下，養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購(gòu)買者分別按5%、95%的份額共同持有。
共有產(chǎn)權(quán)房這種模式，是北京在今年8月首次提出并公開(kāi)征求意見(jiàn)，9月20日，北京住建委同北京市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，從9月30日開(kāi)始正式實(shí)施。根據(jù)規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建部門提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。不過(guò)滿5年之后，再上市的過(guò)程中，個(gè)人份額無(wú)論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購(gòu)房人，都不涉及出售和購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購(gòu)買。
早前北京市的經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房以及限價(jià)商品房，在滿足一系列條件之后通過(guò)補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)讓金等方式可以獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)為商品房，因此有套利和尋租的空間。但此次共有產(chǎn)權(quán)房依照“封閉管理、循環(huán)利用”的原則，政府所擁有的產(chǎn)權(quán)不能被出售，明確規(guī)定其“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)即使是在上市之后也無(wú)法變更，這樣才能杜絕炒作投機(jī)，真正做到滿足住房剛需并讓住房真正回歸“居住”性質(zhì)。
提到共有產(chǎn)權(quán)房不得不提新加坡的組屋制度，早在1960年，新加坡政府就提出“居者有其屋”計(jì)劃并成立建屋發(fā)展局（HDB），于1966年頒布了《土地征用法令》，規(guī)定政府建造公共組屋。HDB擁有強(qiáng)制征地的權(quán)利，凡為公共目的所需的土地，政府都可強(qiáng)制性征用，且征地成本均由政府承擔(dān)。新加坡土地主要分為國(guó)有和私有兩種形式，目前國(guó)有土地約占80%，私有土地占20%。組屋計(jì)劃實(shí)施的前30年，組屋覆蓋比例從8.8%上升至87%，并在1990年達(dá)到頂峰，解決了絕大數(shù)居民的住宅問(wèn)題。
2000年之后，新加坡政府的政策轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)，這一階段的組屋覆蓋率雖有所下降，2015年比率為82%，單房屋自有率在2014年也提高到90.3%。為了保證組屋不被用來(lái)投機(jī)炒作，新加坡政府也制定了嚴(yán)格的轉(zhuǎn)售限制，購(gòu)買者最低持有組屋年限為5年，并且購(gòu)買轉(zhuǎn)售組屋的必須是新加坡居民或永久居民，其中永久居民不能申請(qǐng)新的組屋，但可以在轉(zhuǎn)售市場(chǎng)上購(gòu)買二手組屋。
新加坡的組屋制度雖然成功，但對(duì)于中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)，只能部分而不能完全借鑒。首先因?yàn)樾录悠抡耆珘艛嘟M屋銷售，價(jià)格也由政府決定，但北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要是由房企集體建設(shè)或配建方式來(lái)提供，政府在其中只是監(jiān)督作用。其次，北京人口規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新加坡，而北京人均GDP又遠(yuǎn)低于新加坡，因此學(xué)習(xí)新加坡，完全由政府財(cái)政支持自住房建設(shè)的可能性也很低。不過(guò)即使不及新加坡組屋政策的力度，筆者相信共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展也有一定幫助。
