住房自持時(shí)代的運(yùn)營解構(gòu)
12月19日，鳳凰網(wǎng)、鳳凰房產(chǎn)攜手舉辦的2018金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)在北京康萊德酒店舉辦。會(huì)上，新城控股高級副總裁歐陽捷發(fā)表主題演講。
尊敬的各位嘉賓、大家下午好！很高興來到鳳凰房產(chǎn)跟大家一起分享我們對于住房自持時(shí)代的一些探討。大家都知道十九大開啟了租購并舉的新時(shí)代，大家學(xué)了很多，特別是金在寅來中國之前研究十九大報(bào)告，最后凝聚成一句話，命運(yùn)共同體，如果我們自己不去研究的話，會(huì)失去很多的東西。
很多內(nèi)涵的東西大家可能沒有注意到，我上次在一個(gè)基金的對話交流中分享了探討，十七大報(bào)告里面有這么一句話，創(chuàng)造條件讓更多的群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入，十九大沒有了，意味著給我們渠道，不一定增加收入，也意味著住房不炒。十九大里面有一句話，保護(hù)合法性收入，十九大報(bào)告里面又沒有了，十九大報(bào)告字斟句酌，甚至標(biāo)點(diǎn)符號，為什么這句話沒有了，我們可以想想。
十九大報(bào)告里面，多主體供給，以后還有國有企業(yè)供給嗎，多渠道保障，只有政府保障嗎，以后房子只有開發(fā)商供給嗎，不一定，所以未來房地產(chǎn)市場會(huì)發(fā)生根本性的顛覆，可能會(huì)在未來的住房保障制度和長效機(jī)制建設(shè)當(dāng)中調(diào)整。
當(dāng)然了，未來租賃市場發(fā)展已經(jīng)提到了新的議事日程，而這個(gè)新的議事日程意味著如果不能住有所居就不能安居樂業(yè)，所以住建部推動(dòng)了人口凈流入的大中城市發(fā)展租賃市場，因此很多城市大量的推出了租賃住房市場。其實(shí)不僅僅是這幾個(gè)城市，很多城市現(xiàn)在都在做，包括北京，未來新增的租賃住房市場超過30%，沈陽超過10%，上海是未來五年租賃住房供應(yīng)70萬套，可售住房只剩下45萬套，過去幾年他們的可售住房是80萬套，這意味著沒有房子就沒有買賣，沒有炒作，所以未來這塊會(huì)對我們房地產(chǎn)市場帶來極大的變化。
上?，F(xiàn)在住房存量有700萬套，如果10%是租賃住房，那么同時(shí)存量住房里面一部分可能還拿出來作為二手房交易，一般來說是5%。對于上海，從來沒有超過5%，可拿出來的租賃住房一般也不會(huì)超過5%，企業(yè)如果持有或者說社會(huì)上再增加70萬套租賃住房意味著整個(gè)市場上的租賃住房的占比大大提高。
因此，我們覺得未來這些租賃住房市場將改變房地產(chǎn)市場的格局。很可能明年全國所有人口凈流入城市都將推行租賃住房。如果是這樣的話，就絕不僅僅是目前的13個(gè)城市試點(diǎn)，可能會(huì)有20個(gè)，甚至50個(gè)城市。
租賃住房是不是成為風(fēng)口了，我們可以看到所有的這些機(jī)構(gòu)都參與了這個(gè)事情，意味著租賃住房是不是給我們帶來了極大的市場干擾，所以我們仔細(xì)分析一下，這里面每個(gè)主體都有自己的利益訴求，每個(gè)訴求背后都有邏輯。
地方政府為什么迅速響應(yīng)？我們曾經(jīng)推出房地產(chǎn)稅的時(shí)候只有兩個(gè)城市或者主動(dòng)或者被動(dòng)參與了試點(diǎn)，但是租賃住房一推出就有12個(gè)城市響應(yīng)，20個(gè)城市推出了租賃住房，為什么？背后到底是什么原因？
我做了一個(gè)微信號，歐陽先聲，我們可以分析一下為什么只租不售？對于政府來講，很顯然大城市無房可建，無地可供，將成為熱點(diǎn)城市的新常態(tài)，這是去年年底說的，今年市場大家已經(jīng)看到了。
租賃住房是不是應(yīng)對這個(gè)，是一個(gè)重要的理由，另外一個(gè)理由是應(yīng)對高房價(jià)。真正的邏輯是誰在租房，一定是年輕人，如果年輕人租房的話，我們可想象一下，未來當(dāng)他們老去的時(shí)候，他們在這個(gè)城市奮斗了一輩子，他們在這個(gè)城市里面沒有房子可買，落不下根，因此他們就回去，不斷的有年輕人前仆後繼進(jìn)入這些大城市，給大城市帶來住房的高效的輪動(dòng)，使得其像酒店的房間一樣輪動(dòng)，從而讓年輕人留在在城市，這個(gè)城市保持著極大的生機(jī)和活力，才形成了具有國際競爭力的國際大都市。
上海老齡化非常嚴(yán)重，2020年，上海的老年人口會(huì)達(dá)到戶籍人口540萬人，占比36%，這樣的城市里面如果老年人口占比36%，這個(gè)城市還有創(chuàng)新、活力嗎，還能競爭世界大城市嗎？不可能的。就像李光耀說日本正在走向衰退的國家，恰恰因?yàn)樗睦淆g化。
上海必須放開外來人口，常住人口進(jìn)來之后會(huì)稀釋老年人，老年人只增加了30萬人，而老齡化率一下子降到22.8%。
對于北京而言，2030年也會(huì)變得非常非常的“老”，老到33%以上的人口都是老年人，而且會(huì)保持50年的時(shí)間，對于北京這樣的城市老一點(diǎn)不是大問題，沒有什么關(guān)系。但是上海、深圳這樣的城市絕對不能變老。
對于銀行來講，他們是不是發(fā)現(xiàn)了一個(gè)市場新蛋糕呢，銀行為什么加入這個(gè)事情，很多地方已經(jīng)跟國內(nèi)國有大銀行簽訂了金融支持協(xié)議，這個(gè)過程中，我們可以想象，銀行做的買賣只有一個(gè)，就是貸款，貸款永遠(yuǎn)只賺不賠，所以他們不擔(dān)心。我們看到很多銀行推出了這方面的政策，甚至銀行推出了租房可以貸款100萬，我問年輕人你們貸款一百萬租20年房子嗎，沒有人愿意，因?yàn)槟悴豢赡茉谶@里住20年，銀行是非常一廂情愿的想法，他們希望在住房的按揭貸款買賣市場逐步萎縮的時(shí)候，開辟另外一個(gè)新的市場。
對于基金來說，是不是很看好，基金發(fā)了很多債，類REITs的產(chǎn)品，現(xiàn)在我們看，不僅是這兩個(gè)，未來上交所還有兩個(gè)在今年年底發(fā)債，這是政治任務(wù)，要發(fā)出來。但是我們說這是不是真正的REITs，如果大家仔細(xì)研究結(jié)構(gòu)，或者在座的基金公司的人，大家都非常的清楚，這是一個(gè)保底的生意，只要有保底的生意就不是REITs，而是債。為什么是債，因?yàn)椴荒苜嶅X，資金就無法進(jìn)來。
前兩天跟朋友交流，他們告訴我，他們認(rèn)為未來租賃住房市場的REITs必須跟資本結(jié)合，但是如果不賺錢，就接合不了。所以我們?yōu)槭裁凑f不賺錢做不了真正的REITs，道理很簡單，因?yàn)樗悴贿^帳來。
我們給一個(gè)公式，租賃投資回報(bào)率等于租金收益+經(jīng)營收入除以土地投資、建安成本+稅費(fèi)+三項(xiàng)費(fèi)用，假設(shè)租金翻一番，經(jīng)營收入，廣告、停車費(fèi)也翻一番，我們的投資回報(bào)率也不過3%、4%，依然不能覆蓋我們的資金成本。
這個(gè)時(shí)候怎么辦，如果想提高投資回報(bào)率，辦法只有一個(gè)，建安成本幾乎不能下降，企業(yè)的三項(xiàng)費(fèi)用可以下降一點(diǎn)，意義不大，最重要的是土地投資必須下降，只有土地投資下降了，跟著我們的稅費(fèi)就下降了，投資回報(bào)率才能上去，這是最核心的東西。
目前住房市場被大規(guī)模的限價(jià)令限制的時(shí)候，房價(jià)不漲的時(shí)候，租金大幅度下漲的話，租金回報(bào)率也 會(huì)看上去比較好看。既然企業(yè)投資不賺錢，小業(yè)主為什么投資賺錢呢，小業(yè)主他們有兩種算法，第一種 租金回報(bào)率等于先有的租金除以當(dāng)年的回報(bào)率，當(dāng)年的房子200萬，現(xiàn)在漲到400萬，但是依然以200萬 作為分母，租金也不是當(dāng)年的租金，而是現(xiàn)在的租金，所以投資回報(bào)率比較高。第二個(gè)算法，現(xiàn)期的租 金除以當(dāng)期的房價(jià)，這個(gè)算法都是企業(yè)的算法，小企業(yè)主為什么可以做，前期投資低，后期租金漲。但 是企業(yè)不能確定未來的租金是否漲，所以企業(yè)算不過帳來。
這是上海的算法，可以看到非常簡單的算法，一，小業(yè)主可以達(dá)到4%的回報(bào)率，算法二只有1%的回 報(bào)率，這是上海的典型的案例。
租賃住房市場出路到底何在，我們說就是在降地價(jià)，不降地價(jià)投資回報(bào)率永遠(yuǎn)算不過來，所以上海的 租賃住房用地全部給了國企，因?yàn)榈貎r(jià)相當(dāng)于周邊的地價(jià)的一半，甚至更低，當(dāng)然國有企業(yè)投資回報(bào)率 就算過帳來了。但是這種模式不可持續(xù)，政府把土地收益讓給了國有企業(yè)，但是大家可能會(huì)明白，政府 相當(dāng)于老子，父親的錢放在兒子口袋里完全不是一個(gè)好事，政府如果損失了這部分的費(fèi)用，未來就無法 進(jìn)行城市的投資發(fā)展。
國有企業(yè)既然拿的這么多的低價(jià)的地，能不能持續(xù)做下去，也不行，國有企業(yè)要把流動(dòng)資金都投入進(jìn) 來，企業(yè)也沒有可用資金了，未來國有企業(yè)也不能持續(xù)發(fā)展。
怎么辦呢，有人告訴我說，沒有關(guān)系，國有企業(yè)可以像國開行拿錢，以前可以，現(xiàn)在不行了，國開行 的成本已經(jīng)上升到4%，如果繼續(xù)上漲國開行也沒有錢了，國有企業(yè)未來也不能繼續(xù)發(fā)展了。
所以我們想出了第三條路，農(nóng)村集體土地入市，然后我們改造租賃住房，所以現(xiàn)在住建部和國土資源 部又想出了新的辦法，國有土地用于城市的土地出讓收取土地財(cái)政，保持我們整個(gè)房地產(chǎn)市場和未來的 城市發(fā)展。而農(nóng)村集體土地怎么辦呢？用于住房的租賃市場，這個(gè)時(shí)候可以增加供給，但是農(nóng)村集體土 地入市，地價(jià)真的會(huì)下降嗎，你們相信嗎？因?yàn)閲腋嬖V我們，農(nóng)村集體土地入市，同地同價(jià)同權(quán)，地 價(jià)想降可能很難。再有小產(chǎn)權(quán)房的問題解決不了，我們增加供應(yīng)也非常困難。如果地價(jià)不降，成本增加 了，不管是企業(yè)改造還是居民改造，收益都不會(huì)下降，租金未來一定會(huì)只高不低。那么我們就看到了很 多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涌入進(jìn)來，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是不是看重租金上漲，其實(shí)不是，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)要的是整個(gè)數(shù)據(jù)的閉 環(huán)，他從衣食住行，全部數(shù)據(jù)拿到，就把一個(gè)人的所有的數(shù)據(jù)都牢牢掌握在自己手上，這是他們要的東西。
我們可以看到其他的企業(yè)他們的邏輯到底是什么，財(cái)政部長曾經(jīng)說過，房地產(chǎn)稅要推出，能降地價(jià)嗎 ，我認(rèn)為所有的東西只要加稅就別想降價(jià)，能不能降租金，也是顯而易見的，未來的租金上漲必然成為 社會(huì)焦點(diǎn)的問題，輿論的焦點(diǎn)，也會(huì)成為鳳凰房產(chǎn)關(guān)注的焦點(diǎn)。
政府在這里推出這么多的租賃住房，還有一個(gè)重要的目的就是通過企業(yè)自持租賃住房引導(dǎo)二手房市場 ，政府對于二手房市場的管理沒有很好的辦法，不是他沒有辦法，而是沒有這么多的行政力量管理，如 果要管理要花費(fèi)巨大的行政成本，如何解決呢，推出更多的企業(yè)自持租賃住宅，企業(yè)管好了，市場夠管 好了，既可以引導(dǎo)散戶的行為，又可以取得市場的定價(jià)權(quán)。
租賃市場是否會(huì)成為風(fēng)口呢，如果沒有民營企業(yè)的介入，租賃住房就不會(huì)成為真正的風(fēng)口，因?yàn)闆]有 投資回報(bào)率。有人說為什么很多企業(yè)做長租公寓，租賃住宅，他們?yōu)槭裁醋?，現(xiàn)在的模式有三種，第一 拿了地不建不行，政府要求。第二，商辦沒有辦法消化，只能自持。第三，實(shí)在不行了，先市場占位， 以后再說，對于大企業(yè)是沒有辦法的辦法。
新城控股現(xiàn)在會(huì)不會(huì)做租賃市場，我們覺得企業(yè)存在的唯一理由就是創(chuàng)造利潤，所有的企業(yè)都是一樣 ，但是企業(yè)也有社會(huì)責(zé)任，我們也在研究和探討，發(fā)現(xiàn)未來租賃市場的新機(jī)會(huì)，如果有機(jī)會(huì)，我們可能 也會(huì)參與。
所以我們可以看到，所有的這些機(jī)構(gòu)，其實(shí)都是各有所圖，除了一個(gè)，就是租房者，未來可能會(huì)被動(dòng) 承受租金的上漲。
租購并舉，我們相信已經(jīng)是國策了，在這種情況下，如何破局，只有一條，既然政府大力推動(dòng)租賃住房市場，為什么不能拿出力度降地價(jià)，降稅費(fèi)，讓利于民，穩(wěn)住租金，有利于租房者，讓租購并舉真正的成為國策。未來政府一定要把有關(guān)的利益關(guān)系調(diào)整好，讓各個(gè)機(jī)構(gòu)參與者有一定的哪怕微利可圖，這樣我們的市場才能真正的發(fā)育起來。
所以降地價(jià)，降收費(fèi)恐怕是我們唯一的選擇，只有降低了租賃住房用地價(jià)格，進(jìn)而帶動(dòng)稅費(fèi)的降低，才能吸引民營企業(yè)加入，真正的做大市場，才能真正的實(shí)現(xiàn)租購并舉的美好愿景，時(shí)間關(guān)系就報(bào)告這些 ，如果大家感興趣可以關(guān)注我的微信公眾號，每周日晚上八點(diǎn)，不見不散。
