突破限購從“人才”開始 樓市取消限購的“風向標”是它?。?/h3>
時間：2017/12/27
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雖然調(diào)控政策尤其是限購口徑仍然是堅定、不放松，但是從今年5月份起，限購政策已經(jīng)從“人才引入”的切口開始變相松動：
今年5月，濟南出臺規(guī)定，本科生連續(xù)繳社保半年，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。6月，武漢出臺政策，規(guī)定大學生畢業(yè)3年內(nèi)憑畢業(yè)證和就業(yè)證即可落戶。隨后政策加碼，官方表示，“大學生可以低于市場價20%的價格買房”。7月，成都出臺規(guī)定，外地大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業(yè)證即可申請落戶成都。人才公寓申請人租滿5年后，可按照5年前入住時的市場價格購買。8月，長沙發(fā)布《人才購房及購房補貼實施辦法(試行)》，直接規(guī)定在長沙工作、具有專科以上學歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制。
進入12月，南京繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規(guī)定應屆本科及以上畢業(yè)生，在南京市就業(yè)創(chuàng)業(yè)即可落戶，而落戶即意味著購房資格。12月，鄭州出臺政策：不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合本科以上學歷、副高級以上職稱、高級技師以上職業(yè)技術(shù)資格三個條件中的任意一個，不用審核社?；騻€稅，即可按規(guī)定購買住房。
除此之外，還有昆山、上海臨港等城市或區(qū)域出臺從“人才引入”的切口開始變相松動限購。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一線城市、二線城市，都加入了“人才爭奪戰(zhàn)”?！叭瞬艩帄Z戰(zhàn)”涉及租房政策、戶籍政策、購房政策等等，背后反映出各大城市對于人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。
但是，以“人才爭奪戰(zhàn)”為名突破限購還有另外一個隱情。那就是伴隨著樓市調(diào)控的深入，各地方政府的土地財政的壓力越來越大。從土地財政依賴度的角度來說，去年10月調(diào)控以來部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因。從經(jīng)驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。從“人才爭奪戰(zhàn)”所涉及的一些城市來看，大部分出臺以“人才引入”的切口變相松動限購的城市均有一定的財政壓力。
那么，一部分城市以“人才引入”為切口變相松動限購是否意味著樓市限購取消的大限已到？是否意味著樓市調(diào)控政策開始出現(xiàn)“趨勢性”的風向標意義的變化？
答案是否認的。關(guān)于樓市調(diào)控政策及核心一二線城市商品住宅調(diào)控政策及趨勢，同策研究院首席分析師張宏偉認為，2018年（大約10-11月）“十九屆三中全會”會是本輪樓市調(diào)控政策和市場趨勢的轉(zhuǎn)折點和風向標！明年10-11月“十九屆三中全會”之后樓市調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。就限購政策而言，才具備“明緊暗松”甚至（非一線城市達到）取消的條件。具體有以下三點理由：
一是，“十九大”黨的換屆已經(jīng)完成，但是，政府換屆沒有完成，政府應該是明年3月份“兩會”期間完成換屆，筆者認為，政府換屆沒有完成樓市調(diào)控政策是不可能松動的，即使完成換屆，也不可能馬上立即松動。比較合理的時間點是政府換屆完成3-6個月后，從時間來看也就是2018年三季度以后的事情了，差不多也就是“十九屆三中全會”前后的時間點。從關(guān)鍵會議角度考慮，“十九屆三中全會”沒有召開完，原則上包括限購政策在內(nèi)的樓市調(diào)控也不會實質(zhì)性松動，“十九屆三中全會”召開完，才具備實質(zhì)性松動的時機。
二是，樓市沒有進入實質(zhì)性的調(diào)整期，樓市調(diào)控政策是不可能松動的，筆者判斷，全國核心一二線城市樓市在2018年上半年進入實質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會有“救市”政策出臺；從時間的角度來看，新一屆黨的“十九屆三中全會”預計明年10-11月召開，之前樓市仍然處于下行的調(diào)整過程中，調(diào)控政策不可能松動，“十九屆三中全會”之后，有可能會出臺刺激政策，通過樓市的增長為“十三五”新一輪經(jīng)濟增長鋪路。此時，限購政策才具備實質(zhì)性松動的機會和條件，非一線城市有可能限購政策執(zhí)行上“明緊暗松”，甚至取消限購。
三是，歷次黨的“三中全會”往往是一個歷史時期的關(guān)鍵點，“十九屆三中全會”類似“十八屆三中全”等歷屆三中全會，往往會有重大的經(jīng)濟、政治改革措施落地執(zhí)行。從“十九大”階段的“十九大”經(jīng)濟走勢來看，經(jīng)濟面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整與下滑的壓力，筆者可以預計，“十九屆三中全會”必然會釋放大量“刺激”經(jīng)濟增長的政策。之后，經(jīng)濟增長拉動房地產(chǎn)市場趨勢上行。
雖然調(diào)控政策尤其是限購口徑仍然是堅定、不放松，但是從今年5月份起，限購政策已經(jīng)從“人才引入”的切口開始變相松動：
今年5月，濟南出臺規(guī)定，本科生連續(xù)繳社保半年，可享有本地常住戶口居民同等購房政策。6月，武漢出臺政策，規(guī)定大學生畢業(yè)3年內(nèi)憑畢業(yè)證和就業(yè)證即可落戶。隨后政策加碼，官方表示，“大學生可以低于市場價20%的價格買房”。7月，成都出臺規(guī)定，外地大學本科及以上學歷的青年人才，憑畢業(yè)證即可申請落戶成都。人才公寓申請人租滿5年后，可按照5年前入住時的市場價格購買。8月，長沙發(fā)布《人才購房及購房補貼實施辦法(試行)》，直接規(guī)定在長沙工作、具有專科以上學歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制。
進入12月，南京繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規(guī)定應屆本科及以上畢業(yè)生，在南京市就業(yè)創(chuàng)業(yè)即可落戶，而落戶即意味著購房資格。12月，鄭州出臺政策：不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合本科以上學歷、副高級以上職稱、高級技師以上職業(yè)技術(shù)資格三個條件中的任意一個，不用審核社?；騻€稅，即可按規(guī)定購買住房。
除此之外，還有昆山、上海臨港等城市或區(qū)域出臺從“人才引入”的切口開始變相松動限購。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，今年以來，包括武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一線城市、二線城市，都加入了“人才爭奪戰(zhàn)”?！叭瞬艩帄Z戰(zhàn)”涉及租房政策、戶籍政策、購房政策等等，背后反映出各大城市對于人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才城市才具有競爭力，這是政策最重要的意義。
但是，以“人才爭奪戰(zhàn)”為名突破限購還有另外一個隱情。那就是伴隨著樓市調(diào)控的深入，各地方政府的土地財政的壓力越來越大。從土地財政依賴度的角度來說，去年10月調(diào)控以來部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因。從經(jīng)驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。從“人才爭奪戰(zhàn)”所涉及的一些城市來看，大部分出臺以“人才引入”的切口變相松動限購的城市均有一定的財政壓力。
那么，一部分城市以“人才引入”為切口變相松動限購是否意味著樓市限購取消的大限已到？是否意味著樓市調(diào)控政策開始出現(xiàn)“趨勢性”的風向標意義的變化？
答案是否認的。關(guān)于樓市調(diào)控政策及核心一二線城市商品住宅調(diào)控政策及趨勢，同策研究院首席分析師張宏偉認為，2018年（大約10-11月）“十九屆三中全會”會是本輪樓市調(diào)控政策和市場趨勢的轉(zhuǎn)折點和風向標！明年10-11月“十九屆三中全會”之后樓市調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。就限購政策而言，才具備“明緊暗松”甚至（非一線城市達到）取消的條件。具體有以下三點理由：
一是，“十九大”黨的換屆已經(jīng)完成，但是，政府換屆沒有完成，政府應該是明年3月份“兩會”期間完成換屆，筆者認為，政府換屆沒有完成樓市調(diào)控政策是不可能松動的，即使完成換屆，也不可能馬上立即松動。比較合理的時間點是政府換屆完成3-6個月后，從時間來看也就是2018年三季度以后的事情了，差不多也就是“十九屆三中全會”前后的時間點。從關(guān)鍵會議角度考慮，“十九屆三中全會”沒有召開完，原則上包括限購政策在內(nèi)的樓市調(diào)控也不會實質(zhì)性松動，“十九屆三中全會”召開完，才具備實質(zhì)性松動的時機。
二是，樓市沒有進入實質(zhì)性的調(diào)整期，樓市調(diào)控政策是不可能松動的，筆者判斷，全國核心一二線城市樓市在2018年上半年進入實質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會有“救市”政策出臺；從時間的角度來看，新一屆黨的“十九屆三中全會”預計明年10-11月召開，之前樓市仍然處于下行的調(diào)整過程中，調(diào)控政策不可能松動，“十九屆三中全會”之后，有可能會出臺刺激政策，通過樓市的增長為“十三五”新一輪經(jīng)濟增長鋪路。此時，限購政策才具備實質(zhì)性松動的機會和條件，非一線城市有可能限購政策執(zhí)行上“明緊暗松”，甚至取消限購。
三是，歷次黨的“三中全會”往往是一個歷史時期的關(guān)鍵點，“十九屆三中全會”類似“十八屆三中全”等歷屆三中全會，往往會有重大的經(jīng)濟、政治改革措施落地執(zhí)行。從“十九大”階段的“十九大”經(jīng)濟走勢來看，經(jīng)濟面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整與下滑的壓力，筆者可以預計，“十九屆三中全會”必然會釋放大量“刺激”經(jīng)濟增長的政策。之后，經(jīng)濟增長拉動房地產(chǎn)市場趨勢上行。
