堅(jiān)守“房住不炒”紅線 構(gòu)建租購并舉新格局
即將過去的2017年，是中國(guó)房地產(chǎn)史上極不平凡的一年。
這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，調(diào)控范圍之廣、密集度之大前所未有。與去年“9.30”那輪樓市調(diào)控主要針對(duì)一、二線城市限購不同，這輪樓市調(diào)控加入了一、二線城市周邊外溢需求大、房?jī)r(jià)上漲壓力大、成為新熱點(diǎn)地區(qū)的三、四線市縣區(qū)，同時(shí)，調(diào)控政策措施在上一輪以限購為主的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，樓市進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等“5限”時(shí)代。鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共有54個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控措施，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48個(gè)城市限售。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市更是多次升級(jí)加碼，僅北京就發(fā)布各類調(diào)控政策超過30次。本輪調(diào)控力度之大，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定樓市態(tài)度堅(jiān)決。
正是在嚴(yán)厲調(diào)控政策下，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從火爆到降溫的過程。3月份，北京等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速飆升，特別是北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了十個(gè)客戶搶一套房、業(yè)主隨口跳價(jià)的現(xiàn)象，樓市堪稱“瘋狂”。隨著以北京“3.17”調(diào)控為首的全國(guó)樓市調(diào)控風(fēng)暴拉開序幕，一連串調(diào)控組合拳及“打補(bǔ)丁”政策接踵而至，調(diào)控與房?jī)r(jià)之間上演著“打地鼠”游戲，即哪里的房?jī)r(jià)有過快上漲苗頭，哪里就會(huì)被調(diào)控按住。目前，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落，三四線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，全國(guó)樓市總體平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市明顯降溫。
今年的房地產(chǎn)調(diào)控，基本實(shí)現(xiàn)了熱點(diǎn)城市去泡沫與三四線城市去庫存的兩個(gè)目標(biāo)，調(diào)控效果比較明顯。這歸功于今年樓市調(diào)控的主體脈絡(luò)清楚，即“房住不炒”是中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的紅線，更加突出分類指導(dǎo)，因城施策，強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任，來穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，短期政策與長(zhǎng)期政策相結(jié)合，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制未出臺(tái)之前，為貫徹“房住不炒”理念，采取的限購、限貸、限價(jià)、限售等短期行政性措施都是必要的、及時(shí)的、有效的，都是為長(zhǎng)效機(jī)制的建立爭(zhēng)取時(shí)間，這也是“長(zhǎng)短結(jié)合”的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。
與以往調(diào)控只在需求端加以抑制相比，今年的一系列調(diào)控政策是從“供”、“需”雙向精準(zhǔn)發(fā)力，來解決市場(chǎng)供需平衡的問題。在持續(xù)從需求端堅(jiān)決抑制投資、投機(jī)性購房的同時(shí)，供給端除了加大土地供給，增加“買的”房子供應(yīng)外，也在推進(jìn)租賃住房試點(diǎn)，增加“租的”房子供應(yīng)，讓租房住成為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。另外，北京、上海還在深入開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，來解決“夾心層”的住房需求。從上海、北京、深圳、成都等城市發(fā)布的十三五住房規(guī)劃可以看出公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等的比例都不小，這些都是在探索多主體供給、多渠道保障的住房供應(yīng)體系，來解決老百姓住有所居的問題。
可以說，今年是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代的轉(zhuǎn)折年，以商品房為核心的住房供應(yīng)體制改為“租購并舉”，延續(xù)了20年的商品房市場(chǎng)將發(fā)生巨變。下半年以來，從九部委率先選取廣州、深圳、南京等12個(gè)人口凈流入的城市首批開展住房租賃試點(diǎn)，到國(guó)土部、住建部確定第一批在北京、上海、沈陽等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)，再到各地有關(guān)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策密集出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)的政策支持力度較大。目前，12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市已全部出臺(tái)了實(shí)施意見和優(yōu)惠政策，全國(guó)已有50多個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃政策，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在加快培育。
建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，從這個(gè)角度來說，長(zhǎng)效機(jī)制一直在路上。實(shí)際上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，是在堅(jiān)持“房住不炒”定位，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法、市場(chǎng)監(jiān)管等手段共同推進(jìn)的。今年以來，在金融手段方面，差別化信貸政策持續(xù)推進(jìn)，金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)；在土地手段方面，土地供應(yīng)管理正在完善，租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例提高；在立法手段方面，《土地管理法（修正案）》將加快推進(jìn)立法審議，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》已經(jīng)發(fā)布；在市場(chǎng)監(jiān)管方面，國(guó)家發(fā)改委、住建部開展了商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，正在研究建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系。這些方面都充分說明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在推進(jìn)過程中。
建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的深層次的矛盾和問題；有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展；有利于實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。從近期的十九大報(bào)告、中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，以及全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議內(nèi)容可以看出，“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控始終堅(jiān)守的紅線，也是長(zhǎng)效機(jī)制建立的前提，未來將在保持市場(chǎng)總體平穩(wěn)的情況下，同步完善促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制，其中，租賃市場(chǎng)成為制度建設(shè)的重中之重，“租購并舉”的住房制度新格局將更加完善。
