樓市密集調控初心：抑制泡沫 “房住不炒”
“在過去20年房地產調控中，從來沒有一次調控政策密集發(fā)布程度接近2017年，這一年中國房地產調控政策密集程度前所未有?！?
談起對2017年房地產市場的調控感觸，中原地產首席分析師張大偉在發(fā)給法治周末記者的樓市分析報告中稱。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至12月13日，全國房地產調控政策發(fā)布接近110個城市與部門(縣級以上)，發(fā)布的調控政策次數多達250次以上。
在業(yè)內人士看來，總體而言，2017年密集出臺的樓市調控政策更多的是圍繞著“房住不炒”，防范樓市泡沫風險展開。
那么，回顧即將過去的2017年，密集出臺的政策中又是如何“防范化解房地產市場風險”的？
“應該說，2017年各類政策內容，其實從化解市場風險角度看，都是針對需求端而進行的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴法治周末記者。
***遭遇“最猛烈政策管控”
“回顧2017年，對于樓市防控風險的做法來說，應該說***的管控政策來得最猛烈，影響是比較大的，而且也超過了市場預期?！眹儡S進說。
所謂“***”是指一些商業(yè)或辦公等立項的開發(fā)項目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不 限購的“商務公 寓”或者“酒店式 公 寓”名義賣給購房者；不過，開發(fā)商這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。
2017年，對于***的政策管控，我們或許可以從北京（樓盤）市、上海（樓盤）市的動作中窺見一斑。
3月26日，北京市住建委等5部門聯合發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)、辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；開發(fā)商在建(含在售)商辦類項目，銷售對象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，不能為個人。
5月23日，北京市住建委公布關于“326”**新政的補充說明，明確于3月26日前已購買的商辦類房屋可銷售，但購房人應符合政策要求。
同一月的17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會官方網站也發(fā)布了《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》。
意見提出，上海將停止審批公 寓式辦公項目，并重新審核尚未上市銷售的項目?！皩σ雅唇ǖ捻椖?，要重新審圖，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對銷售中開發(fā)企業(yè)存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益?！?
“類似北京和上海對商業(yè)辦公項目的各類管制，實際上就是因為此類***背后的炒作現象很大，容易推高此類物業(yè)的價格泡沫，所以會有相關的管控內容以化解其中存在的風險。”嚴躍進說。
在嚴躍進看來，類似政策其實不光對房地產交易市場會有影響，也會影響后續(xù)的供應端市場?！坝绕涫呛芏鄼C構投 資資金現在是不敢進入此類市場了?！?
嚴查“消費貸”流入房地產市場
“另外，從實際情況看，包括對于首付貸資金的查處，以及銀監(jiān)會規(guī)定商業(yè)銀行部分信托資金不允許流入房地產領域，其實都是為了管控房地產市場背后的高杠桿因素?！眹儡S進說。事實也確如嚴躍進所言。
法治周末記者注意到，9月5日，北京銀監(jiān)局、中國人民銀行營業(yè)管理部聯合印發(fā)的《北京銀監(jiān)局人行營業(yè)管理部關于開展銀行個人貸款資金違規(guī)進入房地產市場情況檢查的通知》要求，北京市銀行業(yè)金融機構對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房*貸”等資金違規(guī)流入房地產市場的情況。
此外，9月8日，北京市住房建設委員會下發(fā)《關于開展房地產經紀機構違規(guī)行為情況檢查的通知》，要求中介機構對近3個月本機構及從業(yè)人員經營活動開展自查。
自查內容包括：為購房人辦理“消費貸”“經營貸”“個人信用貸”“房*貸”作為購房首付款的行為；協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款等六種違規(guī)行為。
銀監(jiān)會9月29日在銀行業(yè)運行及監(jiān)管情況召開的通報會也表示，將嚴查消費貸款的資金，嚴厲打擊首付貸。
此后，廣東、江蘇、重慶（樓盤）、江蘇、江西等地也陸續(xù)發(fā)布有關消費貸政策，嚴查“消費貸”“經營貸”“信用貸”以及大額信用卡套現等，防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場；同時，據多家銀行工作人員反映，他們也陸續(xù)接到金融風險提示，要求加強個貸管理，謹慎發(fā)放個人消費貸款。
“從防控風險的角度看，預計未來對于類似灰犀牛的風險還是會防范。預計2018年資本市場方面還是會有各類規(guī)定，比如說嚴查各類違規(guī)資金進入房地產市場等。”嚴躍進說。
限售成為新的限制類政策
“2017年，全國房地產政策的重點在于關注樓市中的泡沫風險，可以看出2017年收緊性政策出臺的密集程度是很高的，尤其是二季度開始的各類政策。”嚴躍進說，“總體上說，此類政策也吻合了因地制宜、分類調控的管控導向，對于樓市的健康發(fā)展有積極的作用?！孔〔怀础瘜戇M十九大報告，也意味著未來幾年對于炒房行為不會放松管制。”
在嚴躍進看來，2017年，房地產市場需求端的抑制導向很顯著，而且相比過去年份，2017年還推出了新的限制類政策即限售，充分體現了“房住不炒”的政策導向。
“觀察限售的版本，很多城市規(guī)定了購房者在取得不動產權證書的兩年內，相關房源是不允許轉讓和交易的。此類政策有助于延長房源二次交易的時間，在增加住房持有成本的同時，也使得購房者的住宅投 資相對理性，對于市場上形成更多的租賃房源也有積極的意義?！眹儡S進說。
易居研究院《2017-2018年度全國房地產市場報告》顯示，當前全國限售城市數量已經超過了50個城市。
值得一提的是，以“房住不炒”的房地產市場調控也將延續(xù)至2018年。
12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。這其中，會議明確2018年仍將繼續(xù)抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。”全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議中提及。
