一文看懂2018年樓市走向，注意四大要點(diǎn)！
臨近2018年的元旦，財(cái)政部、住建部的官員和學(xué)者頻頻發(fā)聲并且撰文，管中窺豹，明年的樓市政策思路大致定了！
一個(gè)中心：堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖
無(wú)論官員、學(xué)者、任志強(qiáng)、開(kāi)發(fā)商們?cè)趺从懻摲康禺a(chǎn)，目前在中國(guó)，中央定調(diào)，地方執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的運(yùn)行模式，這里沒(méi)有判斷和評(píng)論，只說(shuō)明這樣一個(gè)事實(shí)。“房住不炒”這個(gè)中心在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)是堅(jiān)持不動(dòng)搖的。所有的被熱議或者被詬病的強(qiáng)力調(diào)控政策，有可能要到房地產(chǎn)稅正式推出后才會(huì)放松。
中共的十九大進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控?！?
就像小時(shí)候答題一樣，這就是當(dāng)下和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)理解我國(guó)樓市政策和實(shí)務(wù)的中心思想。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)從業(yè)人員，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介等肯定對(duì)史上最嚴(yán)的調(diào)控政策退出已不抱幻想了。這次的確與以往完全不一樣。本輪調(diào)控是中央核心層定調(diào)的，并且意志堅(jiān)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在我國(guó)已經(jīng)關(guān)系到金融穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，這么重要，必須確立“房住不炒”，而后從土地、稅收等方面推出長(zhǎng)效機(jī)制。而這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的核心，目前看來(lái)，就是大家熱切關(guān)心的房地產(chǎn)稅。照目前的風(fēng)向來(lái)看，出臺(tái)是一定的，速度也在加快。不要幻想了。
2018年縣城房?jī)r(jià)又要漲？
12月23日，住建部開(kāi)會(huì)，部長(zhǎng)王蒙徽說(shuō)：
2018年我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
抓重點(diǎn)，2018年中國(guó)進(jìn)入“縣域去庫(kù)存”階段。
無(wú)論是調(diào)控還是房地產(chǎn)稅，目前都有個(gè)鮮明的特色，就是分城施策，沒(méi)有搞一刀切。各地會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。去庫(kù)存也是。一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市樓市供不應(yīng)求，即便限購(gòu)、限貸、限離、限商、限賣(mài)多管齊下，新房也是一推出就被搶光，不存在去庫(kù)存一說(shuō)?？h城就不一樣了。年青人，誰(shuí)不想去機(jī)會(huì)多、有意思的大城市？之前大小開(kāi)發(fā)商們大舉進(jìn)入三線(xiàn)以下的縣市，若不是上一輪去庫(kù)存拯救了部分開(kāi)發(fā)商，他們當(dāng)中一部分恐怕已經(jīng)資金鏈斷裂了。
從部長(zhǎng)表述看庫(kù)存多的地方（可以去查數(shù)據(jù)），說(shuō)不定接下來(lái)會(huì)有政策放松，一只看不見(jiàn)的手正在引導(dǎo)資金的流向。
我本人是不會(huì)去三四線(xiàn)買(mǎi)房的，即便有政策支持。中國(guó)大部分人還是有鄉(xiāng)土觀念的。以前和在外打工的人聊過(guò)，他們賺了錢(qián)，是要回到老家農(nóng)村蓋房的。我不太能理解，她們說(shuō)，因?yàn)榇蠹叶忌w，你不能沒(méi)有。我勸他們將老家房子全部賣(mài)掉到打工地的城市買(mǎi)房，她們搖頭拒絕。
在縣城，有農(nóng)村進(jìn)城結(jié)婚的青年要準(zhǔn)備新房，還有在外務(wù)工的人購(gòu)房，他們也許是縣城購(gòu)房的主力。另外還有當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、事業(yè)單位職員等，也許沒(méi)有更好的投資渠道，看房地產(chǎn)紅火，不如多囤幾套，如果政策放松，說(shuō)不定他們也會(huì)去買(mǎi)。
設(shè)想一下，假如首付和貸款都放松，在有意識(shí)地引導(dǎo)下，資金流向縣城新房市場(chǎng)，價(jià)格有可能上揚(yáng)。但是買(mǎi)時(shí)要想到賣(mài)，將來(lái)誰(shuí)接手？?jī)r(jià)格上漲，不乏有投機(jī)的人。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是交易環(huán)節(jié)時(shí)間長(zhǎng)并且比較復(fù)雜的，如果只是放松購(gòu)房，而繼續(xù)限賣(mài)，那這筆錢(qián)投入就算漲個(gè)十萬(wàn)，算算交易成本，也是不太劃算的。
解讀官員口風(fēng)和有可能的政策走向做個(gè)預(yù)測(cè)，資金放松流向的地方，水漲船高的可能性是有的，但是還是要考慮投入的成本、時(shí)間與收益，只有年青人口、高收入人群集聚地的房地產(chǎn)比較有價(jià)值。
2018年以后剛需怎么買(mǎi)房？
日前，住建部政策研究中心主任、研究員秦虹在學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)上發(fā)表了一篇文章，談及中國(guó)未來(lái)的住房制度，文章扎實(shí)、有料，當(dāng)然是大家不太愛(ài)讀的嚴(yán)肅模式。我去認(rèn)真學(xué)習(xí)了一下，將重點(diǎn)劃出來(lái)：
房住不炒，長(zhǎng)效機(jī)制，全體人民住有所居，這是定位和目標(biāo)。在“居住”這方面是要保障的，“投機(jī)”是要抑制的，“投資”要疏導(dǎo)。
在房子供不應(yīng)求的熱點(diǎn)城市，將實(shí)行“住房供應(yīng)三分法”，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)：
1. 政府（或單位）擁有的公共租賃住房。
2. 政府和個(gè)人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房。
3. 私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房。
有點(diǎn)兒像新加坡模式，對(duì)不對(duì)？
這里只有３是真正的商品房，我們現(xiàn)在所熱議的高房?jī)r(jià)就是指這種房子。未來(lái)人們將根據(jù)自己的實(shí)際收入去對(duì)應(yīng)三種情況解決自己的居住問(wèn)題。３這種房子的價(jià)格就看城市、區(qū)域和供需了。
我個(gè)人認(rèn)為，在京滬，純粹私人產(chǎn)權(quán)的商品房的價(jià)格還是難降。這種商品房，未來(lái)很可能只是在高收入人群中流通。中等收入的首購(gòu)族，有可能會(huì)先通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房解決居住問(wèn)題，待到能力和收入同步升級(jí)后，再進(jìn)入100%個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商品房市場(chǎng)。
秦虹的文章里還提到一個(gè)未來(lái)購(gòu)房的政策重點(diǎn)：
建議堅(jiān)守購(gòu)房首付的底線(xiàn)，堅(jiān)持差別化購(gòu)房信貸政策，如購(gòu)買(mǎi)首套房的貸款首付不低于30%、購(gòu)買(mǎi)第二套房的貸款首付不低于50%、購(gòu)買(mǎi)第三套房不貸款的政策要長(zhǎng)期不變，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。通過(guò)嚴(yán)格審查貸款人的貸款資格，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過(guò)早進(jìn)入市場(chǎng)而承受房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)安全的最重要保證。
這是什么意思？我認(rèn)為很有可能未來(lái)首付比例長(zhǎng)期固定在首套３成，二套５成，三套全款上。避免出現(xiàn)美國(guó)那種“次貸”的情況。
秦虹是住建部的政策研究主任，她們提供具體解決方式，由上面拍板。
未來(lái)的圖景我描繪一下大致是這樣：
在一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市，大部分人租房：租公共租賃住房和個(gè)人出租的房子。中等收入人群購(gòu)買(mǎi)“共有產(chǎn)權(quán)房”。高收入家庭在100%私人產(chǎn)權(quán)的商品房市場(chǎng)。購(gòu)房者，首套三成，二套五成，三套全款。嚴(yán)控炒房的投機(jī)行為和嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)。
接下來(lái)還有即將推出的房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅何時(shí)出？要交多少？
房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)議頗大，我這里只討論現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。那就是，這個(gè)稅看來(lái)是鐵定要出了。先來(lái)了解下何時(shí)出和要交多少。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅已經(jīng)從財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》撰文到住建部政策研究中心主任、研究員秦虹撰文都在談?wù)摿恕＿@說(shuō)明上層已下定決心，執(zhí)行層面也擬好了細(xì)則了。
房地產(chǎn)稅主要是為地方政府開(kāi)辟穩(wěn)定的財(cái)源，兼而有穩(wěn)定房?jī)r(jià)抑制炒房的作用。
財(cái)長(zhǎng)肖捷在文章里說(shuō)：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施”。
我來(lái)解讀一下：重點(diǎn)是征收房地產(chǎn)稅首先要立法，長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所前所長(zhǎng)賈康最近在《財(cái)經(jīng)》撰文，討論房地產(chǎn)稅該如何征收一文中說(shuō)，“2017年兩會(huì)信息是，納入人大立法交下一屆考慮。”按照中央加快推進(jìn)的要求，房地產(chǎn)稅立法有可能在五年內(nèi)完成，這只是一審，走完全程要多久，還不好預(yù)計(jì)。
肖捷所說(shuō)的分步推進(jìn)就是給地方充分的授權(quán)，按各地不同情況推進(jìn)，未來(lái)，房地產(chǎn)稅很可能從一線(xiàn)和熱點(diǎn)城市率先征收，三四線(xiàn)有可能推后。
秦虹在文章中說(shuō)：“應(yīng)增大反復(fù)交易的成本，設(shè)立按持有時(shí)間、住房套數(shù)實(shí)行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，為適應(yīng)城市分化的現(xiàn)實(shí)，就應(yīng)賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。 以促進(jìn)市場(chǎng)完善為重點(diǎn)，建立疏堵結(jié)合的管控體系?！?
秦虹的文章也明確了會(huì)按不同城市來(lái)推進(jìn)。這個(gè)地方稅種，將由地方來(lái)調(diào)節(jié)。
怎么征收呢？收多少呢？
賈康預(yù)計(jì)，要兼顧公平，可能會(huì)放寬一點(diǎn)，不按人均，也不按第一套房扣，因?yàn)檫@會(huì)催生離婚潮。有種設(shè)想，按單親家庭扣第一套房、雙親家庭扣第二套房來(lái)征繳。
房地產(chǎn)稅具體怎么征，收多少，一旦立法固定了，就得按法律來(lái)。在接下來(lái)下屆人大啟動(dòng)立法一審到二審三審等再到確定，這起碼五年的時(shí)間，各界理性表達(dá)觀點(diǎn)，應(yīng)該都會(huì)被采納考慮。畢竟，這個(gè)房地產(chǎn)稅是涉及到幾乎所有中國(guó)有房家庭的。
在美國(guó)，房地產(chǎn)稅已有200年的征收歷史，美國(guó)的土地和房屋都是永久私人產(chǎn)權(quán)，但是持有環(huán)節(jié)不交房地產(chǎn)稅，房子就會(huì)被法拍。美國(guó)征收這個(gè)稅的主要是各州政府，自行決定稅率高低。稅收也主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療、消防等公共服務(wù)支出。稅率大概在0.8%-3%之間，平均約1.5%。稅率還會(huì)根據(jù)房屋折舊、時(shí)間推移有所變化。同樣的，是根據(jù)房屋估值來(lái)征收。
房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)形成富人區(qū)，我感覺(jué)有可能。除去孩子上私立的富人之外，比較富裕的人們聚居到學(xué)區(qū)房比較好的地區(qū)，房地產(chǎn)稅高，公立學(xué)校得到的支持更多，正向循環(huán)，形成一個(gè)富人區(qū)。相反，則是房地產(chǎn)稅低、教育資源匱乏的區(qū)域了。這是另外一個(gè)問(wèn)題。
2018，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)啟新篇章
完全不一樣了，政策漸明朗的2018年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)啟全新的篇章。炒房不要想，房住不炒的原則堅(jiān)持不動(dòng)搖。分城施策，個(gè)別高庫(kù)存區(qū)域和搶人才的城市有可能部分放松政策。未來(lái)居住分層，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制正在路上。未來(lái)的圖景應(yīng)該是更加的有序，這也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至較為成熟階段的必然。
