“租購并舉”全面落地塑造樓市新生態(tài)
2018年將是短期調控和長效機制建設并行，并向長效機制轉換的一年?！白赓彶⑴e”的住房新制度將全面落地，租賃需求全面放量。在調控政策和金融政策“雙緊縮”的框架下，樓市量價回調將在情理之中，商品房開發(fā)投資增速將依舊維持小幅回落或平穩(wěn)態(tài)勢。
在“從高速度向高質量轉變”的新戰(zhàn)略下，2018年應是降低對房地產依賴，落實房子新定位的關鍵年份。年關前后，高層屢次強調，要保持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持調控目標不動搖、力度不放松。同時，還要求2018年長效機制建設和住房制度改革要取得實質性進展。因此，就樓市政策來看，2018年將是短期調控和長效機制建設并行，并向長效機制轉換的一年。
根據CRIC的監(jiān)測，2017年我國60個重點城市的商品房成交量平均下滑25%。但是，由于多數熱點城市房價未有實質性松動，囿于調控陷入“松緊輪回”的慣性思維，不少居民抱有“未來房價還要上漲”的預期。近幾個月，部分熱點城市房價還有反彈，一二手房價“倒掛”更引致“搶購潮”，意味著投資投機需求仍在外圍伺機而動。除了北京、深圳和合肥等少數調控效果顯著的城市外，受“去庫存”、棚改貨幣化利好，多數城市庫存消化周期在6至10個月左右的低位。同時，部分地方政府借引入人才松綁政策、在樓市調控上做數字文章等，由此，調控仍不容喘氣歇腳。
無疑，自2016年10月以來，在各大城市、都市圈全面布下的以“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商）為主要內容的行政干預措施還會繼續(xù)執(zhí)行下去。而且，2018年還將堅持“冒頭即打”、“打補丁”和“補漏洞”的調控策略，控制投資投機需求和非理性購房，穩(wěn)定市場預期，為實現中央經濟工作會議提出的2018年要完善房地產“長效機制”的目標創(chuàng)造窗口期。再看資金面，圍堵資金違規(guī)進入樓市和“去杠桿”，將是2018年樓市金融政策的主題。近期多家機構的調研顯示，盡管季節(jié)性的銀行房貸額度緊張在新年有所緩解，但按揭投放規(guī)模與占比（不超過新增貸款30%）的雙控仍是主基調。
綜上，調控政策和金融政策“雙緊縮”的框架下，2018年全國樓市量價回調將在情理之中。而且，2016年和2017年商品房銷售連創(chuàng)歷史新高，2017年商品房銷售規(guī)模比本輪周期啟動前的2014年增長50%，其中有很多是透支需求或“加杠桿”刺激需求。因此，2018年商品房銷售規(guī)模必將慣性回調。在此輪回升周期（2014年下半年至2017年上半年）中，2015年率先反彈的一線城市、三大都市圈，2016年至2017年的商品房銷售規(guī)模連續(xù)下滑，2017年商品房銷售面積更是同比下跌51%。綜合近期各方的調研結果，基于剛需及時填補了一線城市（除北京外）房價下跌的區(qū)域，因此未來下滑空間有限。
當然，由于政策緊縮，租賃擠壓供應，限價導致開發(fā)商供應積極性下挫（2017年一線城市新房供應下降35%），2018年一線城市商品房成交也難有顯著回升，成交量可謂“上有頂、下有底”。由于受益于“去庫存”、產業(yè)轉移及人才政策，二線城市是本輪樓市回升的大贏家，在2016年房價上漲TOP10中，二線城市占據7席。因此，二線城市是本輪調控政策力度最大的城市。2017年，70%的二線城市商品房銷售量下滑，平均降幅高達24%，“新一線城市”（《2017城市商業(yè)魅力排行榜》評選成都、杭州、武漢、重慶、南京等15個區(qū)域中心城市為新一線城市）平均成交下滑40%。2018年，二線城市分化明顯，中東部熱點二線（如武漢、鄭州、長沙、杭州等），因經濟地位上升，產業(yè)特色鮮明，人才大規(guī)模引進，農民工回流，商品房銷售縮量但仍在較高位。
本輪樓市回暖較晚的中西部非熱點二線城市，目前量價還在上升，透支了部分需求，加上土地供應沒有邊際約束，人口和產業(yè)吸附能力不足，2018年估計將會呈現“高位回落”走勢。三四線城市同樣分化嚴重，都市圈內的三四線城市，2017年成交量下跌40%至70%不等。由于核心城市需求繼續(xù)外溢，特別是近年來大城市軌道交通、高鐵、城際鐵路等紛紛擴展到外圍三四線城市，加上十九大提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，基于低房價優(yōu)勢，2018年這些城市成交量將會有所回升，其他三四線城市則將整體回落。
整體來看，隨著金融“去杠桿”持續(xù)推進，嚴格控制房貸規(guī)模和占比、圍堵消費貸進入樓市，預計2018年全國商品房銷售面積將同比下滑10%至15%。但另一方面，我國城鄉(xiāng)正在巨變中，最龐大的基礎設施網絡完成鋪設，不僅道路、有線電視，還包括移動通訊網絡、物流網等。而土地承包、新農合、新農保等社會保障和公共服務網覆蓋面擴大，有形和無形網絡的覆蓋把14億人聯結在一起。眼界拓寬、觀念更新，疊加公共服務“補欠賬”的支撐，農民踴躍進城，小城市居民進入大城市空前活躍起來。因此，房地產開發(fā)體量仍舊在高位。除了順延項目，2018年至2020年每年棚戶區(qū)改造還有500萬套規(guī)模，2017年全國土地供應告別過去連續(xù)4年（2012年—2016年）回落態(tài)勢。2017年1月至11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長16.3%，300城土地出讓面積更是增長了24%，一線城市則增長了62%。新增供地開始向住房租賃傾斜，“十三五”各大城市新增供地的20%-60%偏向于租賃。同時，盤活存量商業(yè)辦公、工業(yè)廠房“改租賃”，也正在熱點城市如火如荼地展開。而農村危房改造等將接續(xù)棚改也將成為未來盤活存量的主要來源。
據此，預計2018年商品房開發(fā)投資增速將依舊維持小幅回落或平穩(wěn)態(tài)勢，隨著“租購并舉”住房新制度全面落地，租賃需求全面放量，將塑造全新樓市生態(tài)。
