房地產(chǎn)金融下半場 讓不動產(chǎn)動起來
近日，上海土地交易市場發(fā)布公告，掛牌出讓3宗租賃住房用地，總出讓面積7.8萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，上海自從2017年7月份推出第一幅純租賃地塊以來，已累計成交純租賃地塊21幅，與此同時，深圳、北京、杭州等城市也陸續(xù)跟進。
有數(shù)據(jù)顯示，住房租賃企業(yè)的市場滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平方米到近 14億平方米。
地產(chǎn)“只租不售”漸成一種趨勢，透過現(xiàn)象看本質(zhì)，該領(lǐng)域快速崛起的背后有著怎樣的動因與商機？未來發(fā)展走向如何？都值得我們一探究竟。
住房租賃市場持續(xù)升溫
“十九大”報告指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在2017年12月初舉行的中共中央政治局會議上，“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”再一次被提及。
同時，在近期召開的中央經(jīng)濟工作會議進一步明確，我國要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。
住房租賃市場的利好信號，也引發(fā)眾多業(yè)內(nèi)專家、大佬的集體看好。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長胡安東在近期表示，住房租賃是“十九大”中提到的、所要解決的我國社會主要矛盾的領(lǐng)域。
國務(wù)院參事室特約研究員姚景源，在近期參加“2017外灘金融 · 房地產(chǎn)投資論壇”活動時，圍繞“十九大”之后中國的經(jīng)濟形勢及發(fā)展前景、改革開放三十多年來中國的經(jīng)濟變化以及社會主要矛盾的變化，講述了人民生活質(zhì)量的變化及中國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)模式的變化?！耙o跟時代發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機遇，以前圍繞‘衣’和‘食’的產(chǎn)業(yè)機遇巨大，之后圍繞‘住’和‘行’的產(chǎn)業(yè)機遇巨大，而現(xiàn)在不僅僅要有房子住，還要住得好?！?
上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會房地產(chǎn)投資分會會長、上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司董事長路林也在會上指出，“十九大”后房地產(chǎn)經(jīng)歷了一些起伏與變革，今后將面臨更多的機遇與挑戰(zhàn)。“在這樣的大前提下，開發(fā)商、運營商、投資商和金融機構(gòu)的強強聯(lián)合，將共同推動房子用起來，不動產(chǎn)動起來?！?
在政策層面不斷加速的同時，國內(nèi)的住房租賃市場將擁有眾多商機，潛力巨大。數(shù)據(jù)顯示，2017 年我國整體租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元，預(yù)計2025年成交總額將達到3萬億元。
北京大學(xué)匯豐商學(xué)院金融學(xué)教授、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松近期撰文表示，未來國內(nèi)很可能出現(xiàn)市值千億元的租賃企業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士表示，2017 年對于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是非常特殊的一年，調(diào)控“動了真格”，推進租賃市場的力度和決心“前所未有”。該行業(yè)人士同時表示，在這樣的政策支持之下，國內(nèi)的住房租賃市場“占據(jù)半壁江山”并不是一句空話。
過去三十年是公認的房地產(chǎn)黃金時代，高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式，讓一些房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，但是這種模式已不適用于當(dāng)下。原因在于：其一，房地產(chǎn)由增量市場進入存量市場；其二，房地產(chǎn)調(diào)控和金融去杠桿政策，對房地產(chǎn)行業(yè)影響頗大。
“過去房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)金融機構(gòu)習(xí)慣了短平快的模式，現(xiàn)在的政策對他們有一些沖擊?！鄙虾＞俺侵脴I(yè)總裁戴俊凱說，“（另一方面）讓他們從過去的被動型管理轉(zhuǎn)向主動型管理，讓他們培養(yǎng)自身的資產(chǎn)管理能力?！?
地產(chǎn)的資產(chǎn)管理能力，在諸多行業(yè)人士看來，是決勝下半場的關(guān)鍵點之一?！白猿治飿I(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)將快速崛起。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長、優(yōu)享創(chuàng)智創(chuàng)始人毛大慶表示，進入存量時代，內(nèi)容運營者將受到越來越多的重視。在他看來，共享辦公不同于“二房東”、也不同于孵化器的地方，就在于內(nèi)容的運營。在他的規(guī)劃中，優(yōu)客工場的內(nèi)容運營未來將包括教育、社群等等。
優(yōu)客工場的競爭對手、全球最大的共享辦公企業(yè)WeWork也在增值服務(wù)方面不斷探索，以期實現(xiàn)更大的租金差。而租金差正是WeWork和優(yōu)客工場的最大收入來源。
長租公寓——雖然是與共享辦公不一樣的另一種租賃物業(yè)形態(tài)，同樣適用于相同的商業(yè)邏輯。
“（長租公寓的）商業(yè)模式并不復(fù)雜，就是租金收益，關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)最大化?！贝骺P說，“通過資產(chǎn)管理把租金收益提上去是一個關(guān)鍵點。”
他同時表示，對于存量資產(chǎn)來說，另一個關(guān)鍵點是盤活資金?！皩τ诜科髞碚f，已經(jīng)習(xí)慣了過去短平快的模式，突然間轉(zhuǎn)去做長期的、持有的物業(yè)，他們不習(xí)慣?！?
2017 年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場上探索不斷。無論是傳統(tǒng)開發(fā)商還是公寓企業(yè)，都在積極尋求運用資本的方式。行業(yè)里幾單資產(chǎn)證券化項目（以及類 REITs 項目）引發(fā)眾多關(guān)注。只要有意愿從開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰赓U收益資產(chǎn)管理為主的開發(fā)商，其實都會有意愿將來在資本市場推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將來的租賃市場會越來越壯大。
在這樣的發(fā)展勢頭之下，綠地金控首席戰(zhàn)略官李想對 REITs 在中國的落地表示樂觀，“我認為最快2018年（實現(xiàn)），最遲2020年?！?
此外，眾多銀行也紛紛進軍住房租賃市場。據(jù)《北京晚報》報道，未來五年，工商銀行北京市分行也表示將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，市民可申請最高 100 萬元最長期限10年的個人住房租賃貸款。
租賃市場已然成為一大發(fā)展趨勢，住房租賃市場有很多問題需要解決，很多環(huán)節(jié)需要打通，上海景城置業(yè)總裁戴俊凱對《中國房地產(chǎn)金融》表示，運營存量資產(chǎn)不僅需要資產(chǎn)管理能力（運營能力），也需要盤活資金的能力（資金能力），而后者離不開金融的手段。“所謂金融手段，對于存量資產(chǎn)這樣的持有型物業(yè)，通常就是資產(chǎn)證券化?！?
