“學(xué)位到房”！ “超白金”名校學(xué)區(qū)路段最新租賃情報(bào)
天河北： 租金或微漲5%
板塊學(xué)區(qū)概況：
天河北是廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的名校眾多，包括華陽(yáng)小學(xué)天河?xùn)|校區(qū)、林和東華成校區(qū)以及龍口西路小學(xué)等。其中，華陽(yáng)小學(xué)是天河區(qū)最有名氣的公辦小學(xué)，因此其學(xué)區(qū)房買賣一直較為活躍，不過(guò)由于買家以自住人士為主，因此租賃成交并不活躍。
新政有望讓租金小幅上漲5%
合富置業(yè)天河華陽(yáng)分行主管向佳表示，如果廣州推行“學(xué)位到房”政策，細(xì)則出臺(tái)后，預(yù)計(jì)天河北板塊的二手房租金會(huì)上漲，放盤量也會(huì)有所減少，但價(jià)格是否會(huì)發(fā)生變動(dòng)，就需要等細(xì)則出臺(tái)，近期該區(qū)域的二手房租金并沒有明顯變化。
廣州鏈家祥興分店店長(zhǎng)夏子剛表示，在天河北板塊，位于名校學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅租金可能會(huì)繼續(xù)漲，上漲幅度估計(jì)有5%左右。目前，南向、可望小區(qū)花園的兩房及小三房單位備受關(guān)注，買賣行情則保持平穩(wěn)，受“3·30新政”的持續(xù)影響，買家不多，業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，放盤價(jià)偏高，但議價(jià)空間也較大，一般都是以市場(chǎng)價(jià)成交，且多是兩房或三房單位。
但中原地產(chǎn)遠(yuǎn)洋小區(qū)分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理任碾文認(rèn)為，“學(xué)位到房”政策即便實(shí)施，對(duì)該片區(qū)的租金影響也不大。因?yàn)槟抢锏馁u點(diǎn)主要是學(xué)位，買家都以自用為主，學(xué)位占用會(huì)影響出售行情。除非原業(yè)主不打算使用學(xué)位或家中小孩已畢業(yè)，要不然業(yè)主是不會(huì)因?yàn)樽饨鹕蠞q、回報(bào)率提升而出租物業(yè)的。
因此，“學(xué)位到房”對(duì)買賣業(yè)務(wù)的供求量并未產(chǎn)生影響。另外，在天河北板塊小面積學(xué)位房因入市門檻低，會(huì)更受買家青睞。此外，未來(lái)如果集體用地也可以建房出租，待遇與普通商品房相同，而長(zhǎng)租房源又大量上市，對(duì)該板塊的租賃市場(chǎng)一定會(huì)有影響，但租金下降的可能性相對(duì)較小。
一房單位月租金3000元起
廣州鏈家的夏子剛和合富置業(yè)的向佳都表示，臨近春節(jié)假期，目前該板塊有較多租賃房源可選，租金情況主要看裝修及家電的配備情況。其中，樓梯樓一房月租金為3000-4000元，兩房是4000-5000元，三房為5000-6000元。電梯樓方面，一房要3500-4500元，兩房是5000-7000元，三房為6000-10000元。
如果是熱門樓盤，租金會(huì)更高。中原地產(chǎn)任碾文介紹，天河北板塊華陽(yáng)小學(xué)對(duì)應(yīng)該校的學(xué)區(qū)房，最熱門是僑林苑和中怡城市花園。僑林苑有三期單位，一期的樓齡約19年，二期是17年，三期是15年。單位面積36-126平方米，單間至三房都有。其單間月租金是3500-4000元，一房是4500元，兩房要5500-6000元，三房是7000元。
中怡城市花園樓齡約15年，有A-F六棟物業(yè)，A棟是公寓式住宅，以小面積、無(wú)陽(yáng)臺(tái)港式設(shè)計(jì)為主，戶型是36-54平方米的單間至一房單位、69-93平方米兩房及128平方米三房。B-F棟有42平方米單間、60-89平方米兩房、101-130平方米三房。
其租金要比僑林苑略高，A棟單間的月租金要4000元，一房是4500-5000元，兩房約6500元，三房要8000-10000元。B棟單間是4500元以上，兩房、三房與A棟相仿。
目前租房性價(jià)比頗高
雖然，在天河北租房的“上車”門檻在3000元/月左右，看起來(lái)不算低，不過(guò)，比起現(xiàn)在樓價(jià)，租房其實(shí)性價(jià)比還是頗高的。向佳表示，現(xiàn)在，該板塊的買賣盤源較少，若不追求次新房，二手均價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。較受買家歡迎的熱門戶型是90平方米左右的三房單位，總價(jià)為500萬(wàn)-600萬(wàn)元。
僑林苑、中怡城市花園等樓盤的售價(jià)相對(duì)較高，現(xiàn)在僑林苑小戶型單位賣8.5萬(wàn)元/平方米，其他戶型是8萬(wàn)元/平方米。中怡城市花園A棟的成交均價(jià)是6.5萬(wàn)-6.8萬(wàn)元/平方米，小戶型要7萬(wàn)元/平方米左右；B-F棟賣8萬(wàn)元/平方米，小戶型要9.3萬(wàn)元/平方米，且少有放盤。若是更新的樓盤，單價(jià)可達(dá)9萬(wàn)元水平。
若是家里有小孩、準(zhǔn)備租房入學(xué)的家庭，他們通常比較喜歡兩房和三房單位，以僑林苑為例，兩房單位年租金約6.6萬(wàn)元，但售價(jià)要550萬(wàn)元左右，回報(bào)率僅為1.2%左右。若是租三房，每年的租金為8.4萬(wàn)元，而售價(jià)卻要800萬(wàn)元左右，
東風(fēng)東板塊： 租金有價(jià)講？?jī)H春節(jié)前而已
板塊學(xué)區(qū)概況：
東風(fēng)東路板塊是越秀區(qū)名校聚集的地方，因此這里的二手樓市一直很活躍。目前，電梯樓一房月租金基本要4500元甚至更高?！皩W(xué)位到房”消息出街后，這里的租市暫時(shí)保持平穩(wěn)。有些業(yè)主甚至愿意降價(jià)招攬租客，原因是不想在春節(jié)前這段時(shí)間讓房子的空置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。后市如何？不少地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都認(rèn)為還將穩(wěn)步微幅上升。
未來(lái)漲租的可能性不大
談及名校學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅租金是否還會(huì)有上調(diào)，中原地產(chǎn)梅花路二分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理龍濤表示，由于該板塊的租金已經(jīng)相對(duì)較高了，因此漲價(jià)的可能性不大；同時(shí)，買賣量也不會(huì)因“學(xué)位到房”新政而減少，“購(gòu)買東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園等社區(qū)房子的客戶目的性很強(qiáng)，即便是以后有長(zhǎng)租房源大量上市，對(duì)東風(fēng)東板塊的租市影響也不大，因?yàn)檫@里最大的優(yōu)勢(shì)是名校高度集中”。
合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理黎湛也認(rèn)為，預(yù)計(jì)“學(xué)位到房”新政所設(shè)的條件會(huì)很多、很嚴(yán)，而在東風(fēng)東板塊符合條件的客戶基本會(huì)有一套房，預(yù)計(jì)該政策對(duì)該板塊的租賃市場(chǎng)和二手物業(yè)買賣市場(chǎng)的影響均不大；業(yè)主出租學(xué)區(qū)房的回報(bào)率也不會(huì)大增。據(jù)介紹，目前東風(fēng)東路小學(xué)的學(xué)區(qū)房樓梯樓售價(jià)為6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，電梯單體樓是7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，成交量最大的錦城花園和東風(fēng)東廣場(chǎng)，售價(jià)已要8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米。
高素質(zhì)房源不少，租客選擇多
東風(fēng)東路板塊有東風(fēng)東路小學(xué)、育才小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)等多間知名小學(xué)和中學(xué)，被家長(zhǎng)視為名校置業(yè)及租賃的首選板塊。
中原地產(chǎn)的龍濤介紹，這一帶的租賃房源很豐富，有商品房和房改房，租客的選擇較多。
二手商品房有錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)、東山雅筑、君匯世家、萬(wàn)科金色家園、農(nóng)林華府等，樓齡最短的是五六年，最長(zhǎng)的是20年，因?yàn)樯鲜龈鞅P維護(hù)水平不錯(cuò)，外立面都挺新的。如錦城花園一期是在1997年開售，至今已有20年。這些房源的整體素質(zhì)都較高，除了金色家園和農(nóng)林華府外，其余都有小區(qū)花園，社區(qū)環(huán)境不錯(cuò)；主力戶型在70-120平方米之間，東風(fēng)廣場(chǎng)相對(duì)特殊，有較多50-90平方米的中小戶型。
該板塊還有不少房改房社區(qū)可選，如氣象局、外貿(mào)局和軍區(qū)等大院，它們都位于較好路段，有便利的交通和完善的生活配套設(shè)施，有較多七八十平方米的緊湊兩房單位可選。但這些房源的樓齡都超過(guò)20年，有些大院管理不夠完善，居住環(huán)境未必每個(gè)人都能接受。
整體租金平穩(wěn)，有急租業(yè)主愿意降租招客
對(duì)于“學(xué)位到房”消息出街后是否引發(fā)漲租行為，不少業(yè)內(nèi)人士都說(shuō)目前并未出現(xiàn)這種情況，該板塊眼下整體租金水平比較平穩(wěn)。
廣州鏈家水蔭路分店店長(zhǎng)方雨山介紹，近期，東風(fēng)東板塊的二手物業(yè)買賣行情有小幅上升，“有些家長(zhǎng)趁年底淡季來(lái)看房，提前為明年的學(xué)區(qū)房作準(zhǔn)備，一些總價(jià)較低、面積較小的單位成交較好?！辈贿^(guò)，租賃行情就相對(duì)冷清。一房單位樓梯樓月租金是3000元，兩房和三房分別是4500元和5500元；電梯樓稍高一些，一房是4500元，兩房和三房分別是6000元和8000元。方雨山說(shuō)，越是臨近春節(jié)，租客就越少，此時(shí)會(huì)有業(yè)主愿意降租招客，“主要是不想讓房子空置太久”。
