2017年北京辦公樓市場總結(jié)
時間：2018/2/8
瀏覽量:
2859
2017年整體市場表現(xiàn)活躍，市場共計吸納超過90萬平方米的甲級以上品質(zhì)辦公樓面積和超過50萬平方米乙級和園區(qū)型物業(yè)。2017年北京辦公樓供應(yīng)比2016年入市項目相對減少，因此北京整體甲級辦公樓空置率從年初的10.3%降至4.3%。整體甲級辦公樓租金也從第一季度的每月每平方米360.3元升至每月每平方米364.2元，全年上漲了1%。全市超甲級辦公樓平均租金為每月每平方米471.9元升至每月每平方米485.8元，全年上漲了3%。整體核心區(qū)甲級辦公樓平均租金上揚至每月每平方米378.6元。
北京寫字樓
中央商務(wù)區(qū)在2017年第四季度依靠中服地塊的幾個大面積預(yù)租交易，成為吸納量之首，望京商圈因為諸多互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的大面積交易成為吸納量第二，亞奧商圈、京通傳媒、亮馬河分列其后，分別占吸納量總比的23%、20%、14%、11%、9%。
2017年北京市場十大交易和核心商圈經(jīng)典交易
2017年來自國內(nèi)外企業(yè)的大面積交易增多，而且顯現(xiàn)出豐富的多點引爆狀態(tài)，除了北京城的交通情況和配套情況的逐漸完善的因素外，項目的品質(zhì)則成為吸引企業(yè)不再只關(guān)注傳統(tǒng)核心位置的關(guān)鍵詞。例如大米未來科技租賃了距離地鐵步行15分鐘的位于東五環(huán)的高品質(zhì)甲級辦公樓達美中心超過5萬平方米的面積，中融信托租賃距離地鐵步行25分鐘的嘉銘東風(fēng)產(chǎn)業(yè)園的2萬平方米面積；2017年市場上的第二特點是諸多項目的預(yù)租情況良好，亞奧的恒毅大廈和中海國際中心在入住時平均達到了80%的簽約率，成交面積超過10萬平方米；將在2018年底交付的中服地塊項目，在2017年底前鎖定了5個大型租戶，成交面積接近10萬平方米；在太陽宮百盛商改辦中融信托廣場將于一家外資制造業(yè)公司達成5萬平方米預(yù)租協(xié)議。以上交易的關(guān)鍵詞無一不是品質(zhì)。這些交易是我們看到企業(yè)的實力和活力，企業(yè)為品質(zhì)買單，而位置已經(jīng)不再是企業(yè)選址的首要關(guān)鍵詞。
中央商務(wù)區(qū)業(yè)主為了盡快去化現(xiàn)有空置面積同時應(yīng)對2018年的潛在空置面積略微調(diào)整了價格，本季度的平均租金在本季度環(huán)比下浮了0.1%至每月每平方米358.13元。雖然調(diào)整了價格，但由于空置面積較多，第四季度的空置率依舊沒有變化而維持在6%的水平。
望京商圈整年的吸納強勁，致使空置率在第四季度下降至1.6%，促使租金上揚至每月每平方米269.5元。中航資本大廈、國際電子城等項目陸續(xù)入市，將使該區(qū)域租金上漲受到抑制。在2018年亞奧商圈的空置率不斷降低的情況下，望京將成為支撐整個北部的主要吸納。
由于亞奧新項目的品質(zhì)和配套明顯的優(yōu)勢和地理位置的獨特性如商圈內(nèi)能源行業(yè)集中同時西臨互聯(lián)網(wǎng)集中的中關(guān)村，因此來自這兩個主力行業(yè)的租戶使預(yù)租狀況良好，如期入市之時的出租率已經(jīng)到達80%以上。亞奧商圈新項目繼續(xù)保持對其他商圈企業(yè)的吸引力，空置率繼續(xù)下降至9%，租金上揚至每月每平方米350.9元。
金融街和中關(guān)村商圈在西部繼續(xù)受到來自傳統(tǒng)金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類等企業(yè)的有力吸納，使本季度甲級辦公樓租金分別上漲0.2%和1.1%至每月每平方米661.27元和每月每平方米363.18元。
長安街商圈在第四季度增多了交易，空置率降至3.8%，租金上漲了0.6%至每月每平方米361.25元的水平。東二環(huán)的空置率增至4.1%，租金穩(wěn)定在每月每平方米336.5元，基本上沒有變化。亮馬河的空置率上升至6.9%，租金微降至每月每平方米325.77元。
2017年第四季度，亞奧商圈的恒毅大廈、中海國際中心和望京酒仙橋區(qū)域的中航資本大廈、國際電子總部，共計給市場帶來32萬平方米的新供應(yīng)。2018年第一季度將引來多個項目包括來廣營的融新科技中心，麗澤商圈的泛亞大廈、晉商聯(lián)合大廈、聚杰金融大廈，朝陽路上的萬科時代中心等項目，總量將超過40萬平方米，將可能成為歷年以來季度供應(yīng)的峰值。
預(yù)測寫字樓市場未來發(fā)展趨勢
2018年辦公樓供應(yīng)預(yù)計將達到供應(yīng)高峰期，將有超過200萬的項目將會陸續(xù)交付，接近60%以上的供應(yīng)位于非主流商圈，特別是麗澤商圈項目的影響將是市場的新焦點。由于2018年整年供應(yīng)巨大，選擇較多，促使很多大型機構(gòu)以預(yù)租方式提前鎖定了三十萬平方米的吸納。
在2018年，望京酒仙橋區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀闊狳c；由于近五年的發(fā)展，望京已經(jīng)屬于成熟商圈，2018年的大量供應(yīng)將對距離最近的三元橋和亞奧商圈的客戶以及望京內(nèi)部的客戶來講是有效的機會，同時也將對于其他商圈的業(yè)主造成極大壓力；望京商圈的租金在2017年的瘋狂吸納之后，開發(fā)商對租金的預(yù)期較高，但超過以往年份的供應(yīng)量將促使空置率很快上行，租金上漲乏力；望京商圈的租金去向?qū)⒏蟪潭纫揽縼碜云渌倘Φ钠髽I(yè)的支付能力。
2018年麗澤商圈供應(yīng)巨大將成為關(guān)注點，將毫無疑問首先吸引金融行業(yè)、周邊國企、中小型企業(yè)的注意力；我們在2017初預(yù)測一樣，雖然麗澤商圈的平均品質(zhì)較好，但為了吸引更多的企業(yè)注意力，商圈內(nèi)開發(fā)商給予了較好的租賃條件來沖抵該商圈初期在交通及配套層面的不方便的影響。麗澤雖然距離金融街較近，但對主流金融企業(yè)的吸引力還有待觀察；等到2019年商業(yè)配套陸續(xù)完善和地鐵14號線、16號線開通之后，將會極大增加對企業(yè)的吸引力。
北京寫字樓
中央商務(wù)區(qū)在2017年第四季度依靠中服地塊的幾個大面積預(yù)租交易，成為吸納量之首，望京商圈因為諸多互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的大面積交易成為吸納量第二，亞奧商圈、京通傳媒、亮馬河分列其后，分別占吸納量總比的23%、20%、14%、11%、9%。
2017年北京市場十大交易和核心商圈經(jīng)典交易
2017年來自國內(nèi)外企業(yè)的大面積交易增多，而且顯現(xiàn)出豐富的多點引爆狀態(tài)，除了北京城的交通情況和配套情況的逐漸完善的因素外，項目的品質(zhì)則成為吸引企業(yè)不再只關(guān)注傳統(tǒng)核心位置的關(guān)鍵詞。例如大米未來科技租賃了距離地鐵步行15分鐘的位于東五環(huán)的高品質(zhì)甲級辦公樓達美中心超過5萬平方米的面積，中融信托租賃距離地鐵步行25分鐘的嘉銘東風(fēng)產(chǎn)業(yè)園的2萬平方米面積；2017年市場上的第二特點是諸多項目的預(yù)租情況良好，亞奧的恒毅大廈和中海國際中心在入住時平均達到了80%的簽約率，成交面積超過10萬平方米；將在2018年底交付的中服地塊項目，在2017年底前鎖定了5個大型租戶，成交面積接近10萬平方米；在太陽宮百盛商改辦中融信托廣場將于一家外資制造業(yè)公司達成5萬平方米預(yù)租協(xié)議。以上交易的關(guān)鍵詞無一不是品質(zhì)。這些交易是我們看到企業(yè)的實力和活力，企業(yè)為品質(zhì)買單，而位置已經(jīng)不再是企業(yè)選址的首要關(guān)鍵詞。
中央商務(wù)區(qū)業(yè)主為了盡快去化現(xiàn)有空置面積同時應(yīng)對2018年的潛在空置面積略微調(diào)整了價格，本季度的平均租金在本季度環(huán)比下浮了0.1%至每月每平方米358.13元。雖然調(diào)整了價格，但由于空置面積較多，第四季度的空置率依舊沒有變化而維持在6%的水平。
望京商圈整年的吸納強勁，致使空置率在第四季度下降至1.6%，促使租金上揚至每月每平方米269.5元。中航資本大廈、國際電子城等項目陸續(xù)入市，將使該區(qū)域租金上漲受到抑制。在2018年亞奧商圈的空置率不斷降低的情況下，望京將成為支撐整個北部的主要吸納。
由于亞奧新項目的品質(zhì)和配套明顯的優(yōu)勢和地理位置的獨特性如商圈內(nèi)能源行業(yè)集中同時西臨互聯(lián)網(wǎng)集中的中關(guān)村，因此來自這兩個主力行業(yè)的租戶使預(yù)租狀況良好，如期入市之時的出租率已經(jīng)到達80%以上。亞奧商圈新項目繼續(xù)保持對其他商圈企業(yè)的吸引力，空置率繼續(xù)下降至9%，租金上揚至每月每平方米350.9元。
金融街和中關(guān)村商圈在西部繼續(xù)受到來自傳統(tǒng)金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類等企業(yè)的有力吸納，使本季度甲級辦公樓租金分別上漲0.2%和1.1%至每月每平方米661.27元和每月每平方米363.18元。
長安街商圈在第四季度增多了交易，空置率降至3.8%，租金上漲了0.6%至每月每平方米361.25元的水平。東二環(huán)的空置率增至4.1%，租金穩(wěn)定在每月每平方米336.5元，基本上沒有變化。亮馬河的空置率上升至6.9%，租金微降至每月每平方米325.77元。
2017年第四季度，亞奧商圈的恒毅大廈、中海國際中心和望京酒仙橋區(qū)域的中航資本大廈、國際電子總部，共計給市場帶來32萬平方米的新供應(yīng)。2018年第一季度將引來多個項目包括來廣營的融新科技中心，麗澤商圈的泛亞大廈、晉商聯(lián)合大廈、聚杰金融大廈，朝陽路上的萬科時代中心等項目，總量將超過40萬平方米，將可能成為歷年以來季度供應(yīng)的峰值。
預(yù)測寫字樓市場未來發(fā)展趨勢
2018年辦公樓供應(yīng)預(yù)計將達到供應(yīng)高峰期，將有超過200萬的項目將會陸續(xù)交付，接近60%以上的供應(yīng)位于非主流商圈，特別是麗澤商圈項目的影響將是市場的新焦點。由于2018年整年供應(yīng)巨大，選擇較多，促使很多大型機構(gòu)以預(yù)租方式提前鎖定了三十萬平方米的吸納。
在2018年，望京酒仙橋區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀闊狳c；由于近五年的發(fā)展，望京已經(jīng)屬于成熟商圈，2018年的大量供應(yīng)將對距離最近的三元橋和亞奧商圈的客戶以及望京內(nèi)部的客戶來講是有效的機會，同時也將對于其他商圈的業(yè)主造成極大壓力；望京商圈的租金在2017年的瘋狂吸納之后，開發(fā)商對租金的預(yù)期較高，但超過以往年份的供應(yīng)量將促使空置率很快上行，租金上漲乏力；望京商圈的租金去向?qū)⒏蟪潭纫揽縼碜云渌倘Φ钠髽I(yè)的支付能力。
2018年麗澤商圈供應(yīng)巨大將成為關(guān)注點，將毫無疑問首先吸引金融行業(yè)、周邊國企、中小型企業(yè)的注意力；我們在2017初預(yù)測一樣，雖然麗澤商圈的平均品質(zhì)較好，但為了吸引更多的企業(yè)注意力，商圈內(nèi)開發(fā)商給予了較好的租賃條件來沖抵該商圈初期在交通及配套層面的不方便的影響。麗澤雖然距離金融街較近，但對主流金融企業(yè)的吸引力還有待觀察；等到2019年商業(yè)配套陸續(xù)完善和地鐵14號線、16號線開通之后，將會極大增加對企業(yè)的吸引力。
