2018年新房供給以共有產(chǎn)權房為主 市場均價有望被拉低
時間：2018/2/15
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進入2018年，無論是二手房還是新房，都將表現(xiàn)出全新格局。從二手房來看，1月恢復到萬套成交，這幾個月以來也一直保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢；從新房來看，開發(fā)商年前抓緊推盤，在一季度就開始沖刺銷售額，倒推回土地市場，2017年大量的土地供應，或將全面改善2018年新建商品住宅的供應模式。
二手房成交恢復萬套 整體穩(wěn)中有升
據(jù)統(tǒng)計，2018年1月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽10527套，同比2017年1月下滑18.1%，環(huán)比2017年12月小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量基本上是在逐月增加，僅有10月因長假因素而有所下降，目前則穩(wěn)定在了1萬余套。
價格上，2018年1月，北京二手住宅成交均價環(huán)比2017年12月下降了2.0%，降幅依舊維持在3%以內，幅度并不大。不過，從2017年5月以來，北京二手住宅價格一直在下跌，迄今已經(jīng)連跌8個月。
從政策角度而言，2017年“317新政”及后續(xù)政策的嚴厲程度是前所未有的，之后北京樓市交易量的下跌，房價回落證明了北京樓市調控取得了非常好的效果。
去年下半年以來，北京二手房交易量的觸底回升，并非調控效力的減弱，而是在強有力調控下，隨著市場回歸平穩(wěn)，房價回落之后，自住購房需求的理性回歸。政策雖然嚴厲，但政策預期的相對穩(wěn)定，也支撐了自住購房需求平穩(wěn)釋放。
房價方面，購房人群受首付比例增加影響，購房心態(tài)更加理性，著急搶購心態(tài)不再，與此同時，房價持續(xù)小幅回落的心理預期，也使得大部分業(yè)主調低了心理價位，議價空間也在增大，與去年3月份時的房價相比，目前的北京二手房價跌幅已達12%左右，基本回到了2016年四季度水平。
由于房價持續(xù)回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業(yè)和改善升級的剛性需求，投資投機需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩(wěn)定，剛需人群也逐步結束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫。
但市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者占據(jù)交易主動權，議價意愿更強，相應的業(yè)主端則報價更理性，甚至愿意主動降價，所以穩(wěn)中有降仍是未來北京二手房價的大趨勢。
商貸比例回升 理性置業(yè)意味更濃
2017年年初時，北京二手房交易中商貸的占比在一半以上，新政實施后，首付比例的增加，尤其是大部分置業(yè)升級的家庭首付比例高達八成，使得商貸占比不斷下降，1月商貸比例重新增加，雖然幅度很小，但也在一定程度上說明隨著購房需求的理性回歸，市場正在逐步復蘇。
胡景暉分析表示，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率后，二手房交易中使用商業(yè)貸款的客戶比例就逐步下降。
如今，剛需人群讓市場需求重新復蘇，但他們的經(jīng)濟實力大多有限，不少人還是需要使用商業(yè)貸款，所以商貸比例重新增加。但目前北京仍然執(zhí)行著高首付、高利率政策，各銀行的貸款審批也頗為嚴格，商貸的占比即使回升也不會太大的幅度。
整體上2018年1月北京二手房市場延續(xù)了2017年底的走勢，交易量上穩(wěn)中有升，交易價格穩(wěn)中有降，二者反向而行，市場政策保持穩(wěn)定，市場熱度不高。
雖然北京二手房市場仍在低位運行，但其中的投資投機基本消失，市場需求以首次置業(yè)和換房升級的剛需人群為主，他們其中大部分祖籍外地，購房多以60-90平米的兩居室為先，購房心態(tài)上也比較理性，交易節(jié)奏緩慢，市場也因此更加健康穩(wěn)定，杠桿風險大幅降低。
隨著春節(jié)的到來，2月北京的二手房市場將進入一段沉寂期，交易量下降，3月的政策走向則將決定2018年的整體市場走勢。不過，在中央“房子是用來住的，不是炒的”精神的指導下，未來北京的樓市政策基本會維持穩(wěn)定，二手房交易量也有望企穩(wěn)，月網(wǎng)簽大概率會保持在10000套到15000套之間。
宅地供應超90宗 為十年之最
土地供應是新房市場晴雨表，2017年北京各類型土地供應共新增128宗，同比2016年大幅增長190.9%，同時也超過了2014年、2015年，改變了2013年以后的連續(xù)下降趨勢。
2017年，北京的居住類用地供應達91宗，同比2016年增長了435.3%；91宗地的總建設用地面積為688.6萬㎡，同比2016年增長437%。從近十年的數(shù)據(jù)來看，2017年北京的宅地供應宗數(shù)超過2013年，為十年最高，總建設用地面積則次于2013年和2010年，排名十年來第三。
與成交金額創(chuàng)新高相呼應，2017年北京成交宅地的平均樓面價同樣為歷史最高，24749元/㎡的價格同比2016年增長3.6%。不過，3.6%的漲幅其實并不高，從2008年到2016年，除2011年環(huán)比下降以外，其它各年北京成交宅地的樓面價同比漲幅都在10%以上。
共有產(chǎn)權房土地大幅增加
隨著2016年北京土地整體供應、成交的萎縮，自住型商品房用地在2016年的供應、成交也大幅縮減。2017年北京再度加大了自住型商品房用地的供應力度，并將自住型商品房進一步升級為了共有產(chǎn)權房。據(jù)統(tǒng)計，2017年北京共新增共有產(chǎn)權房用地38宗，在全部91宗宅地供應中占41.8%；成交的共有產(chǎn)權房用地為26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。
2015年時，北京土地價格升高，地王頻現(xiàn)，2016年時，北京土地供應銳減，在此期間，北京樓市不斷升溫，房價不斷攀升，市場風險急劇加大。為平抑北京房價持續(xù)上漲，2016年北京出臺了“930新政”，要求增加北京土地供應，尤其是自住型商品房用地，并重新要求執(zhí)行90/70政策。
因此，2017年北京的土地供應節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應力度大幅提升，還制定了北京土地供應的五年規(guī)劃，明確2017年到2021年北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設，這其中又包括產(chǎn)權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
在各種政策的控制下，雖然2017年北京的地價高，成交金額創(chuàng)記錄，樓面價也達到歷史新高，但土地市場的拍賣熱度卻并不高，平均溢價率也得到了很好的控制。
2017年北京土地供應的大幅提升實際上就是調控樓市、穩(wěn)定房價的供給側改革措施。通過增加土地供應量，限制價格、限制戶型面積，北京大幅增加了中低檔住房的供給，緩解了之前兩年的豪宅化趨勢，滿足了大批中低收入者的置業(yè)需求。
統(tǒng)計顯示，自住型商品房推出以后，北京的新房價格被拉低超過7%，如今升級為共有產(chǎn)權房，并加大了供應力度，未來共有產(chǎn)權房必將發(fā)揮更大的市場調節(jié)作用和滿足剛需的作用。
如今，北京五年的供地計劃已經(jīng)確定，從2018年到2021年，北京還將繼續(xù)保持2017年的供應節(jié)奏，各年的供應水平也將基本一致。
配合房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)市場長效調控機制的推進，北京的土地市場需要探索如何逐步改變土地財政模式，讓土地供應、土地拍賣也逐漸回歸居住屬性，以滿足人們的居住需求為第一要義。
二手房成交恢復萬套 整體穩(wěn)中有升
據(jù)統(tǒng)計，2018年1月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽10527套，同比2017年1月下滑18.1%，環(huán)比2017年12月小幅增加2.8%。整體來看，自2017年7月以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量基本上是在逐月增加，僅有10月因長假因素而有所下降，目前則穩(wěn)定在了1萬余套。
價格上，2018年1月，北京二手住宅成交均價環(huán)比2017年12月下降了2.0%，降幅依舊維持在3%以內，幅度并不大。不過，從2017年5月以來，北京二手住宅價格一直在下跌，迄今已經(jīng)連跌8個月。
從政策角度而言，2017年“317新政”及后續(xù)政策的嚴厲程度是前所未有的，之后北京樓市交易量的下跌，房價回落證明了北京樓市調控取得了非常好的效果。
去年下半年以來，北京二手房交易量的觸底回升，并非調控效力的減弱，而是在強有力調控下，隨著市場回歸平穩(wěn)，房價回落之后，自住購房需求的理性回歸。政策雖然嚴厲，但政策預期的相對穩(wěn)定，也支撐了自住購房需求平穩(wěn)釋放。
房價方面，購房人群受首付比例增加影響，購房心態(tài)更加理性，著急搶購心態(tài)不再，與此同時，房價持續(xù)小幅回落的心理預期，也使得大部分業(yè)主調低了心理價位，議價空間也在增大，與去年3月份時的房價相比，目前的北京二手房價跌幅已達12%左右，基本回到了2016年四季度水平。
由于房價持續(xù)回落，北京二手房市場目前的需求是在逐步回升的，這其中主要是首次置業(yè)和改善升級的剛性需求，投資投機需求則在政策的打擊下基本銷聲匿跡。政策的穩(wěn)定，剛需人群也逐步結束觀望，重新入市，市場整體正在理性、小幅回溫。
但市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者占據(jù)交易主動權，議價意愿更強，相應的業(yè)主端則報價更理性，甚至愿意主動降價，所以穩(wěn)中有降仍是未來北京二手房價的大趨勢。
商貸比例回升 理性置業(yè)意味更濃
2017年年初時，北京二手房交易中商貸的占比在一半以上，新政實施后，首付比例的增加，尤其是大部分置業(yè)升級的家庭首付比例高達八成，使得商貸占比不斷下降，1月商貸比例重新增加，雖然幅度很小，但也在一定程度上說明隨著購房需求的理性回歸，市場正在逐步復蘇。
胡景暉分析表示，自從北京今年大幅提高二套以及非普通住宅的首付比例、上調銀行貸款利率后，二手房交易中使用商業(yè)貸款的客戶比例就逐步下降。
如今，剛需人群讓市場需求重新復蘇，但他們的經(jīng)濟實力大多有限，不少人還是需要使用商業(yè)貸款，所以商貸比例重新增加。但目前北京仍然執(zhí)行著高首付、高利率政策，各銀行的貸款審批也頗為嚴格，商貸的占比即使回升也不會太大的幅度。
整體上2018年1月北京二手房市場延續(xù)了2017年底的走勢，交易量上穩(wěn)中有升，交易價格穩(wěn)中有降，二者反向而行，市場政策保持穩(wěn)定，市場熱度不高。
雖然北京二手房市場仍在低位運行，但其中的投資投機基本消失，市場需求以首次置業(yè)和換房升級的剛需人群為主，他們其中大部分祖籍外地，購房多以60-90平米的兩居室為先，購房心態(tài)上也比較理性，交易節(jié)奏緩慢，市場也因此更加健康穩(wěn)定，杠桿風險大幅降低。
隨著春節(jié)的到來，2月北京的二手房市場將進入一段沉寂期，交易量下降，3月的政策走向則將決定2018年的整體市場走勢。不過，在中央“房子是用來住的，不是炒的”精神的指導下，未來北京的樓市政策基本會維持穩(wěn)定，二手房交易量也有望企穩(wěn)，月網(wǎng)簽大概率會保持在10000套到15000套之間。
宅地供應超90宗 為十年之最
土地供應是新房市場晴雨表，2017年北京各類型土地供應共新增128宗，同比2016年大幅增長190.9%，同時也超過了2014年、2015年，改變了2013年以后的連續(xù)下降趨勢。
2017年，北京的居住類用地供應達91宗，同比2016年增長了435.3%；91宗地的總建設用地面積為688.6萬㎡，同比2016年增長437%。從近十年的數(shù)據(jù)來看，2017年北京的宅地供應宗數(shù)超過2013年，為十年最高，總建設用地面積則次于2013年和2010年，排名十年來第三。
與成交金額創(chuàng)新高相呼應，2017年北京成交宅地的平均樓面價同樣為歷史最高，24749元/㎡的價格同比2016年增長3.6%。不過，3.6%的漲幅其實并不高，從2008年到2016年，除2011年環(huán)比下降以外，其它各年北京成交宅地的樓面價同比漲幅都在10%以上。
共有產(chǎn)權房土地大幅增加
隨著2016年北京土地整體供應、成交的萎縮，自住型商品房用地在2016年的供應、成交也大幅縮減。2017年北京再度加大了自住型商品房用地的供應力度，并將自住型商品房進一步升級為了共有產(chǎn)權房。據(jù)統(tǒng)計，2017年北京共新增共有產(chǎn)權房用地38宗，在全部91宗宅地供應中占41.8%；成交的共有產(chǎn)權房用地為26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。
2015年時，北京土地價格升高，地王頻現(xiàn)，2016年時，北京土地供應銳減，在此期間，北京樓市不斷升溫，房價不斷攀升，市場風險急劇加大。為平抑北京房價持續(xù)上漲，2016年北京出臺了“930新政”，要求增加北京土地供應，尤其是自住型商品房用地，并重新要求執(zhí)行90/70政策。
因此，2017年北京的土地供應節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應力度大幅提升，還制定了北京土地供應的五年規(guī)劃，明確2017年到2021年北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設，這其中又包括產(chǎn)權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
在各種政策的控制下，雖然2017年北京的地價高，成交金額創(chuàng)記錄，樓面價也達到歷史新高，但土地市場的拍賣熱度卻并不高，平均溢價率也得到了很好的控制。
2017年北京土地供應的大幅提升實際上就是調控樓市、穩(wěn)定房價的供給側改革措施。通過增加土地供應量，限制價格、限制戶型面積，北京大幅增加了中低檔住房的供給，緩解了之前兩年的豪宅化趨勢，滿足了大批中低收入者的置業(yè)需求。
統(tǒng)計顯示，自住型商品房推出以后，北京的新房價格被拉低超過7%，如今升級為共有產(chǎn)權房，并加大了供應力度，未來共有產(chǎn)權房必將發(fā)揮更大的市場調節(jié)作用和滿足剛需的作用。
如今，北京五年的供地計劃已經(jīng)確定，從2018年到2021年，北京還將繼續(xù)保持2017年的供應節(jié)奏，各年的供應水平也將基本一致。
配合房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)市場長效調控機制的推進，北京的土地市場需要探索如何逐步改變土地財政模式，讓土地供應、土地拍賣也逐漸回歸居住屬性，以滿足人們的居住需求為第一要義。
