房地產(chǎn)不存在大漲大跌的可能性
“我們是一個房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了”、“按我的估計，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個規(guī)?？蛇_15萬億的行業(yè)，去年（2017年）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間?！痹?月1日晚間“亞布力中國企業(yè)家論壇第十八屆年會”的閉幕會議上，融創(chuàng)中國（01918.HK）董事長孫宏斌做了一場題為“房地產(chǎn)的下半場，投資美好生活”的主題演講。
在演講中，孫宏斌表示，房地產(chǎn)市場絕對不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性?！鞍次业墓烙嫞康禺a(chǎn)應(yīng)該是一個規(guī)?？蛇_15萬億的行業(yè)，去年（2017年）房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間。”孫宏斌說：“大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產(chǎn)這個行業(yè)我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上?！?
自從孫宏斌入股樂視之后，在公開場合提到“美好生活”的頻率越來越高。這一次也不例外，孫宏斌在談完房地產(chǎn)之后，接著就是談“美好生活”。
孫宏斌稱，“美好生活就是你的基本生活需求滿足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級?！?
樂視和萬達，這兩家公司在2017年與孫宏斌緊密的聯(lián)系在了一起。
2017年1月份，孫宏斌攜150億元火速入股樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)三家公司。6個月之后，7月10日，萬達商業(yè)和融創(chuàng)中國雙雙宣布，旗下13個文旅項目按照注冊資本的價格作價，加上76家酒店，打包以632億元賣給了融創(chuàng)。這筆交易最終加入了廣東地產(chǎn)商富力地產(chǎn)（02777.HK）。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，融創(chuàng)以438.44億元收購十三個文旅項目的91%股權(quán)，并由交割后項目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。而富力地產(chǎn)以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(quán)。
孫宏斌在演講中表示，美好生活投資很難，但前景可觀?！懊篮蒙顬槭裁赐顿Y很難？難在哪呢？東升大哥現(xiàn)在投的這個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢？我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門檻特別高，隨便一個旅游的項目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬達這些項目做完以后，大概會持有2000億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬達城，最后我們持有的酒店群和萬達mall和游樂場再加上秀場，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高?！?
孫宏斌在提到萬達的同時，也沒忘記樂視?！皰赍X的行業(yè)是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。我說這個行業(yè)消費升級也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個東西門檻很高的，但是如果堅持下來，你的優(yōu)勢就會非常明顯?！?
以下為孫宏斌演講全文：
為什么叫房地產(chǎn)下半場？我覺得換成哪個行業(yè)都可以，比如AI的下半場，AI的下半場就是找對象，也是美好生活的一部分；比如互聯(lián)網(wǎng)的下半場，也是投資美好生活。
這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？為什么大家都在投科技創(chuàng)新，投AI？目標(biāo)就是消費升級。前幾年說的是消費升級，自從十九大以后，消費升級就改成美好生活了。
不過，我還是喜歡房地產(chǎn)的下半場，為什么呢？第一，因為我們是一個房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了；第二個，確實，這也是一個非常有意思的行業(yè)，這是一個大家都懂的行業(yè)，所以我今天第一點想說的是房地產(chǎn)是個什么東西，第二點想說說什么是美好生活，為什么說現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始就投資；第三點，想說說投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那么容易。
房地產(chǎn)絕對不存在大幅上漲或下跌的可能性
第一點，我想說一下房地產(chǎn)。上半場是什么概念呢？房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得有三個特點：第一個特點，就是它的規(guī)模其實特別大，去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過全球的汽車產(chǎn)業(yè)了，去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是兩萬億美元，去年房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過全球的汽車行業(yè)，因為中國的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是兩萬億美元的汽車，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是超過了，這是一個巨大的市場，這是一個誰都不能放的市場。
所以按我的估計，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個規(guī)模可達15萬億的行業(yè)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業(yè)的第一個特點。
第二個特點是什么呢？這個行業(yè)在快速的整合，因為很多人都覺得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護城河，就是買地賣房子，很容易。我想說的是，這個行業(yè)的護城河其實非常深。
為什么深？我一直說這個行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯了蓋什么房子都虧錢，投對了，你地買對了蓋什么房子都掙錢，這是這個行業(yè)最難的。
今天在座的很多人都是做投資的，投資本來就很難，房地產(chǎn)行業(yè)更難，為什么？因為你投下去以后，要過好幾年才知道會怎么樣。
在座的很多人都裝修過房子，我知道你們買的房子都挺大的，但是你想找個好的設(shè)計師基本上很難，因為全世界好的設(shè)計師就那么多，基本上都被我們這樣的大公司給“占”了，基本上小公司是沒有機會請到這些好設(shè)計師的。所以，好的設(shè)計師其實也是一個護城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設(shè)計師，但是找不到，因為你跟他可能連談的機會都沒有。
第二個特點就是行業(yè)整合更快，小公司沒法做了。我們看到這幾年大的公司增長都很快，行業(yè)在快速整合，進入前幾名是很難的，其實地產(chǎn)行業(yè)是非常難整合的行業(yè)。汽車行業(yè)也挺難整合的，不同的國家，美國、日本和德國的那么多品牌，整合到現(xiàn)在這么高的市場占有率很難，其他的行業(yè)更不容易。
第三個特點，這個行業(yè)政策特別多。我一直說，我們做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己干的活，宏觀就是這個行業(yè)要往哪去。
其實很多時候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對這個行業(yè)未來的判斷，不對了，你就調(diào)，再往前做兩年，碰到墻就調(diào)，你把這個事情看明白，其他的事就不太重要了。
我們也承認這個行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，它跟宏觀有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個行業(yè)，不光是我們，前幾名的公司每年都是大幅度的增長，為什么？就是因為這些政策其實對我們來說，你甭管是干哪個行業(yè)，做什么，不管什么政策，任何一個政策都能夠變成你的一個優(yōu)勢，你都能把壞事變成好事。這其實是特別難的事。
所以說這個行業(yè)三個特點，一個是規(guī)模非常大，你要把這個行業(yè)做好的話，行業(yè)前十名都在世界五百強里面，或者是前二十名都能排進世界五百強；第二個特點就是這個行業(yè)快速整合，第三個是行業(yè)的政策一直在變，但不管什么政策，都會有好處，你要把政策的變化變成你的優(yōu)勢，這是行業(yè)的三個特點，也是指導(dǎo)我們做事的特點。
大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產(chǎn)這個行業(yè)我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上。當(dāng)然，每個城市都會不太一樣。
因為這個行業(yè)這幾年確實發(fā)展比較好，所以我們自己的現(xiàn)金流也比較好，這個行業(yè)今后幾年還會快速地發(fā)展，尤其對大公司來說，還是快速整合市場資源，還會快速的增長，這是我們對這個行業(yè)的第一點判斷。
現(xiàn)在是投資美好生活的最好時機
第二，我們這幾年一直說投資消費升級，消費升級是個什么東西呢？你有房有車，吃飽穿暖之后，你就想干嘛呢？旅游啊那些事對吧？所以，美好生活就是你的基本生活需求滿足之后的更高的追求和享受的東西，下一步就是文化旅游，還有文化娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費升級。
什么叫美好生活，美好生活是什么？我覺得，我不說大家都懂，他們那個你說也不懂，我這個我不說你也懂。
為什么現(xiàn)在要投呢？因為現(xiàn)在的人都有錢了。其實我自己覺得，中國人開始有財富的概念是從2008年以后，你想08年以前誰有錢，08年以后，很多企業(yè)有錢了，很多人有錢了，房地產(chǎn)行業(yè)是從2015、2016年開始變好的。
中國的財富人群慢慢多起來了，尤其是在座的這些人，還有你們周圍的員工，你們到了這個時候了。所以，按收入或者財富水平衡量，你要做位于頂端的30%的人的美好生活，這些人都旅游得起，都可以春節(jié)出去，春節(jié)可能是40%都出去旅游了，你如果投20%的話，什么都行。投5%的話，我們的房子都買得起，再漲一倍也都買得起。
我記得1985年的時候我第一次去海南，從北京坐飛機到廣州是普通艙是146塊，經(jīng)濟艙是190塊，飛機從廣州飛到海南，住到南天大旅店，試營業(yè)，75塊一晚上，誰住得起，我那時候工資是97塊。你想想我一個月工資住一晚上，我說這個酒店肯定要倒閉的，那天我走的時候，把拖鞋給帶上了?，F(xiàn)在過年海南的酒店是一萬塊錢一間。
我就想說，投資美好生活，到那個時候了。什么時候呢？就是這個時候。比如說電影，2008年，中國一年的電影市場只有40多億，現(xiàn)在已經(jīng)達到五六百億，光一部電影的票房就有好幾十億，就是因為有錢了。過去說買影碟看，買一張碟是5塊，去電影院10塊，現(xiàn)在誰還賣碟啊？為什么呢？就是錢多了。
那時候一百塊錢跟一個女孩出去就是很高的消費，現(xiàn)在連看電影帶吃飯洗腳，一千塊錢能搞定可能是最基本的消費，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊看電影了，看電影是最便宜的事了，電影每年有五六百億的收入了，所以說到時候了，美好生活的投資到時候了。
美好生活：投資很難，前景可觀
最后一點我想說一下，美好生活為什么投資很難？為什么難？難在哪呢？（陳）東升大哥現(xiàn)在投的這個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，我也特別看好，為什么呢？ 我們現(xiàn)在做文旅和醫(yī)養(yǎng)的門檻特別高，隨便一個旅游的項目你一投就是100億以上，現(xiàn)在萬達這些項目做完以后，大概會持有2千億的文化旅游的物業(yè)，比如哈爾濱萬達城，最后我們持有的酒店群和萬達mall和游樂場再加上秀場，加起來就得100多億，青島都是200多億，門檻很高。
第二個 門檻高就是回報率很低，現(xiàn)在的回報率可能就是1%，或者是0.5%，或者是做平了，因為我們?nèi)f達城現(xiàn)在開業(yè)了四家，哈爾濱、西雙版納、南昌和合肥，我們今年的目標(biāo)是做平，明年可能會掙點錢。
因為回報率很低，因為投資大，所以說門檻非常高。但是這個行業(yè)有什么好處？因為門檻高，因為回報率低，所以供應(yīng)量就少。你看高端的文化旅游是非常少的，但隨著需求的逐漸增加，這個東西會越來越好，你今年是平，明年是1%，后年是2%，再過三年，五年，十年，可能就是20%了。
商業(yè)地產(chǎn)呢？中國的商業(yè)零售總額是增長10%，同時商業(yè)面積是增加50%，你投商業(yè)肯定是賠錢的，商業(yè)有的你做好了馬上就可以掙錢，但是做不好就不行。但文旅就會越來越好，因為門檻高，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合要投很多錢，只有保險公司才能投，這個門檻就非常高了。
包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是一個非常高的門檻，視頻網(wǎng)站，BAT一年虧兩百億，視頻網(wǎng)站一年虧兩百億，中國一年拍800部電影，在電影院放的不多，所以說掙錢的行業(yè)是很少的，你要投很多錢，有的虧了，有的投出來了，所以說需要投很多錢。精彩的我還沒有說呢，還有樂視。
我說這個行業(yè)消費升級也好，美好生活也好，不是誰都能投的，這個東西門檻很高的，但是如果堅持下來，你的優(yōu)勢就會非常明顯。這是我想說的，那個我就不說了。
