這五類房子很難轉(zhuǎn)手 你都知道嗎？
對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，除了要關(guān)注調(diào)控政策，還要全方位思考房子的價(jià)值。有些房子連房產(chǎn)證都辦不下來(lái)，又影響戶口、小孩上學(xué)，而且在市場(chǎng)上還很難轉(zhuǎn)手，你都知道嗎？
小產(chǎn)權(quán)房
一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶。所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此售價(jià)遠(yuǎn)比商品房便宜。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。
根據(jù)《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”，這意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無(wú)望。
特殊政策限制的房子
還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價(jià)格明顯會(huì)低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購(gòu)買相應(yīng)的份額，是通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人。
這種房子好是好，畢竟價(jià)格低些。但是如果未滿5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿5年，則可以按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍為符合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。
熱點(diǎn)城市商住房
與住宅相比，商住房有以下特點(diǎn)：商住兩用房土地出讓年限最長(zhǎng)為50年；大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；商住房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施；商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴；商住的公攤面積比較大，且因?yàn)橛芯幼∫灿修k公，人員混雜，居住環(huán)境差。
今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購(gòu)問(wèn)題。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之前不限購(gòu)的商住房，現(xiàn)在不僅限購(gòu)，而且只能買二手商住房，此外，商住房購(gòu)房人必須滿足在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
此外，即使有資格買商住房的個(gè)人，也無(wú)法跟銀行申請(qǐng)房貸，必須全款。
房齡較大的二手房
買二手房時(shí)，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個(gè)重要因素。其實(shí)，如果二手房的房齡太老，會(huì)對(duì)辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。
首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。而買二手房終能貸多少款，是由評(píng)估值決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中有一項(xiàng)就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)縮短，這樣會(huì)影響對(duì)房屋的評(píng)估。
房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算起的，房齡是從開(kāi)發(fā)商建成房屋交房開(kāi)始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已超過(guò)30年。
