地產(chǎn)商談樓市：燕郊由3萬元變成1.5萬元，這是有可能的
在政策嚴(yán)、資金緊的2018年，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)如何？房企更看好哪個(gè)城市？未來房價(jià)是上漲還是下跌？
3月22日，在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“小年大周期”2018年年度論壇上，幾位參會的房企代表，不約而同地表示，今年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，甚至相對來說會是一個(gè)大年。長期來看，房價(jià)將溫和上漲。
“城市分化得非常厲害”
陽光100集團(tuán)總裁林少洲認(rèn)為，大小年講的是波動和分化，一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，整體的房地產(chǎn)今年可能成交面積有可能會略微回落，但是整體上還是比較穩(wěn)定的。對不同的企業(yè)來說，可能大的企業(yè)今年還是一個(gè)大年，小的企業(yè)今年可能是一個(gè)小年，行業(yè)的洗牌在加劇。更值得期待的可能是在房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式方面，一些新型的企業(yè)今年可能會是一個(gè)大年，在洗牌的階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，“所以我覺得創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會是一個(gè)持續(xù)的大年”。
中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明表示，大家談小年主要還是覺得今年政策比較嚴(yán)、資金會比較緊。我們看總量就不是小年?，F(xiàn)在房地產(chǎn)有一個(gè)背景，集中度在提高，大企業(yè)能力很強(qiáng)，盡管市場比較嚴(yán)峻，它產(chǎn)出還很高，現(xiàn)在房企銷售不上千億都不能談。
另外，區(qū)域是不平衡的，公司也不平衡，產(chǎn)品也不平衡。另外我們看大年、小年，還要看供應(yīng)是大還是小。
“搞房地產(chǎn)這么多年，每年都喊挺難的，但是每年大家日子都挺好，所以我覺得還是地產(chǎn)人自己的努力是最重要的，越是大企業(yè)越努力，這也是地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)非常好的現(xiàn)象，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)增加了非常大的穩(wěn)定因素?！眲勖髡f，“我是房地產(chǎn)的死多派，中國人口不完成一輪聚集，城市化沒有結(jié)束，房價(jià)就還會漲。人口往哪里流動，往哪里聚集，哪里的房價(jià)就會上漲，這是一個(gè)很正常的過程?！?
林少洲表示，從感情上是希望房價(jià)能降，從理性上房價(jià)下降很難，供求關(guān)系決定了在大城市的供應(yīng)量不多，很難有新的供應(yīng)，改造的成本嚇人，想來的人特別多，所以最希望降的地方恰恰最沒有可能降，因?yàn)檫€是有很多人想到一線城市，但是沒有多少地?，F(xiàn)在三四線城市的房價(jià)1萬元左右其實(shí)也不高，扣掉各種成本之后也沒有什么利潤。“由于政策原因、經(jīng)濟(jì)波動原因，造成房價(jià)有一定的起落，比如說燕郊由3萬元變成1.5萬元，這是有可能的，但是這很有可能又是給新的一波人創(chuàng)造機(jī)會?，F(xiàn)在我們的政府采取的政策非常理性，像年輕人買房的問題，我們用租賃、人才房等等各種辦法解決他們的需求。未來的房地產(chǎn)頂多是房價(jià)不要漲得太快，漲慢一點(diǎn)，或者說收入的增長和經(jīng)濟(jì)的增長多漲一漲，等到收入的增長和房價(jià)的增長持平，慢慢的這個(gè)市場就會很良性了?！彼f。
旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長林中表示，中國的城市分化得非常厲害，一線城市就四個(gè)，但是都受到了比較嚴(yán)厲的調(diào)控，二線城市已經(jīng)分化成很多類，三四線城市的類別更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好?？偟膩碚f城市好有幾個(gè)共同的特征，第一是城市的基本面好，第二是有沒有政策支持，有些三四線城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房價(jià)有沒有過快上漲過，第四是沒有新政調(diào)控，今年可能最好的就是這樣的城市。
“當(dāng)然不同的城市在今年會有不同的表現(xiàn)。作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機(jī)會，對我們來說，好的城市多賣樓，差的城市多買地，表現(xiàn)好我們也很高興，回落我們也很高興，我們就希望在不同的城市進(jìn)行不同的資源配置?！绷种姓f。
林少洲也認(rèn)為，今年一二線城市的房地產(chǎn)市場不會有特別火爆的表現(xiàn)，一二線城市更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地，非傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能會有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房，這些創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會有更多的表現(xiàn)機(jī)會。三四線還會是主力供應(yīng)，包括會有更多的三四線城市會完成一輪補(bǔ)漲、補(bǔ)供應(yīng)、補(bǔ)消費(fèi)的過程。
中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙說，“房價(jià)穩(wěn)定上漲的趨勢確實(shí)是不會變的，如果我們相信中國的城市化進(jìn)程，相信我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不斷地有財(cái)富的積累，而且中國的人口還是在增長的，它畢竟還是在上漲的趨勢之中，這個(gè)趨勢不會變化，至于說增長比例是多少，現(xiàn)在確實(shí)沒法拍腦袋說?！?
“看好得到高鐵紅利的省會城市”
在2017年底加入寶能集團(tuán)任高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁，原保利地產(chǎn)副總裁余英更看好得到高鐵紅利的省會城市和一些比較強(qiáng)的三線城市。
余英說，今年一線城市肯定會比較差一點(diǎn)，因?yàn)楹枚喾孔幽苜u6萬元的，只能按3.8萬元的售價(jià)去賣，企業(yè)如果不是有銷售的壓力，或者資金鏈的問題，是不會賣的，所以一線城市的銷售量肯定會下降。
余英在其演講的“高鐵新時(shí)代下房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇”中強(qiáng)調(diào)，高鐵帶來城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來兩三年的一個(gè)最大的亮點(diǎn)。
余英說，“在一線城市限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及中國高鐵網(wǎng)的節(jié)點(diǎn)城市，我預(yù)計(jì)在今年三季度開始會出現(xiàn)量價(jià)齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個(gè)非常好的機(jī)會，所以個(gè)人投資建議大家要關(guān)注這些高鐵站點(diǎn)的城市，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也要關(guān)注這些城市。其中，有幾個(gè)城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長沙、成都、重慶、貴陽、南寧、昆明?！?
“由于中國和南亞關(guān)系未來可能的好轉(zhuǎn)，昆明會從過去的一個(gè)邊陲城市，變?yōu)檩椛鋿|南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個(gè)城市是很有機(jī)會的，南寧的高鐵將來是要通到越南的，然后到泰國，昆明的高鐵是通過緬甸到泰國的，兩個(gè)高鐵最后匯集在一起，最終到新加坡?！庇嘤⒄f，“中國的高鐵網(wǎng)，有很多典型的米字型高鐵匯集的城市，我認(rèn)為今后中國城市的發(fā)展進(jìn)入到典型的省會城市年代和高鐵節(jié)點(diǎn)城市年代。而高鐵沒有照顧到的城市，將來可能會有很多的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)更大?！?
