“三價(jià)合一”新政 慎防“陰陽(yáng)合同”變種
時(shí)間：2018/4/9
瀏覽量:
947
上周三，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。由此產(chǎn)生的效果是二手房“三價(jià)合一”，即在二手房交易時(shí)，統(tǒng)一網(wǎng)簽價(jià)（計(jì)稅價(jià)格）和銀行評(píng)估價(jià)（貸款用），即“銀行評(píng)估價(jià)=實(shí)際成交價(jià)=網(wǎng)簽備案價(jià)”。有深圳地產(chǎn)界人士在微信透露，從文件公布到截止時(shí)間3月28日24時(shí)為止，只有6個(gè)多小時(shí)的“窗口期”，多家二手房門店?duì)I業(yè)到深夜，大行的交易中心同樣燈火通明。廣州在幾年前已進(jìn)行同樣的操作，不過(guò)后來(lái)出現(xiàn)一些“陰陽(yáng)合同”的變種，這值得深圳或其他城市留意。
“三價(jià)合一”，這對(duì)于不需要使用貸款的交易似乎沒(méi)有任何約束。廣州市進(jìn)行二手房網(wǎng)簽，隨后銀行系統(tǒng)對(duì)接存量房交易系統(tǒng)，網(wǎng)簽價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)采取孰高原則，但是一次性付款的價(jià)格依然是由雙方商定，中間有沒(méi)有報(bào)低價(jià)或者采取“陰陽(yáng)合同”，不得而知，故此在很長(zhǎng)一段時(shí)間，廣州市地稅評(píng)估價(jià)低于二手房?jī)r(jià)。地產(chǎn)人士表示，前幾年由于貸款較寬松，一些交易甚至可以先一次性付款，再到銀行進(jìn)行貸款，由此規(guī)避了政府對(duì)相關(guān)價(jià)格的審查，不過(guò)隨著銀行對(duì)貸款額度與貸款資格審查進(jìn)一步收緊，類似的操作已被“封殺”。
除了一次性付款可以規(guī)避價(jià)格監(jiān)控外，一些內(nèi)部人利用系統(tǒng)的漏洞而走捷徑使“陰陽(yáng)合同”死灰復(fù)燃。具體操作如下：買賣雙方先網(wǎng)簽，銀行根據(jù)此網(wǎng)簽合同進(jìn)行審批，此時(shí)的作價(jià)是實(shí)際價(jià)格或者接近市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格；買家獲得銀行同貸書后，買賣雙方撤銷網(wǎng)簽合同，重簽一份低價(jià)的網(wǎng)簽合同，并以此作為二手房轉(zhuǎn)讓的最終合同。在銀行審查不嚴(yán)的情況之下，銀行正常批出合同，二手房正常轉(zhuǎn)讓，網(wǎng)簽合同一簽一撤再簽之下就可以用“陰陽(yáng)價(jià)”蒙混過(guò)關(guān)。這些漏洞在經(jīng)過(guò)記者報(bào)道后，政府和銀行出臺(tái)相關(guān)措施堵住漏洞，銀行在放款前會(huì)查詢存量房交易系統(tǒng)，核實(shí)最終過(guò)戶價(jià)；政府在接收遞件資料時(shí)，對(duì)于按揭貸款購(gòu)房的過(guò)戶申請(qǐng)，會(huì)回溯銀行貸款系統(tǒng)，查詢網(wǎng)簽合同對(duì)應(yīng)的按揭合同。
從上述的案例可以看出，樓市監(jiān)管，尤其是涉及金融環(huán)節(jié)的樓市監(jiān)管，如果不采取跨部門合作，系統(tǒng)間開(kāi)放權(quán)限，就存在某些人鉆空子的可能性。如果不是有業(yè)內(nèi)人士“爆料”，記者也不會(huì)知道原來(lái)用兩份網(wǎng)簽合同“過(guò)橋”達(dá)到陰陽(yáng)報(bào)價(jià)的目的，相信這也只有熟知相關(guān)操作的人士才會(huì)摸索出這條“捷徑”。
對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，在“窗口期”匆忙入市，有可能因看房時(shí)間不足、頭腦發(fā)熱而判斷出錯(cuò)，為了省下十幾萬(wàn)的稅費(fèi)而買了一個(gè)非心水的房屋，搭上“末班車”未必能抵達(dá)幸福的終點(diǎn)站。
“三價(jià)合一”，這對(duì)于不需要使用貸款的交易似乎沒(méi)有任何約束。廣州市進(jìn)行二手房網(wǎng)簽，隨后銀行系統(tǒng)對(duì)接存量房交易系統(tǒng)，網(wǎng)簽價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)采取孰高原則，但是一次性付款的價(jià)格依然是由雙方商定，中間有沒(méi)有報(bào)低價(jià)或者采取“陰陽(yáng)合同”，不得而知，故此在很長(zhǎng)一段時(shí)間，廣州市地稅評(píng)估價(jià)低于二手房?jī)r(jià)。地產(chǎn)人士表示，前幾年由于貸款較寬松，一些交易甚至可以先一次性付款，再到銀行進(jìn)行貸款，由此規(guī)避了政府對(duì)相關(guān)價(jià)格的審查，不過(guò)隨著銀行對(duì)貸款額度與貸款資格審查進(jìn)一步收緊，類似的操作已被“封殺”。
除了一次性付款可以規(guī)避價(jià)格監(jiān)控外，一些內(nèi)部人利用系統(tǒng)的漏洞而走捷徑使“陰陽(yáng)合同”死灰復(fù)燃。具體操作如下：買賣雙方先網(wǎng)簽，銀行根據(jù)此網(wǎng)簽合同進(jìn)行審批，此時(shí)的作價(jià)是實(shí)際價(jià)格或者接近市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格；買家獲得銀行同貸書后，買賣雙方撤銷網(wǎng)簽合同，重簽一份低價(jià)的網(wǎng)簽合同，并以此作為二手房轉(zhuǎn)讓的最終合同。在銀行審查不嚴(yán)的情況之下，銀行正常批出合同，二手房正常轉(zhuǎn)讓，網(wǎng)簽合同一簽一撤再簽之下就可以用“陰陽(yáng)價(jià)”蒙混過(guò)關(guān)。這些漏洞在經(jīng)過(guò)記者報(bào)道后，政府和銀行出臺(tái)相關(guān)措施堵住漏洞，銀行在放款前會(huì)查詢存量房交易系統(tǒng)，核實(shí)最終過(guò)戶價(jià)；政府在接收遞件資料時(shí)，對(duì)于按揭貸款購(gòu)房的過(guò)戶申請(qǐng)，會(huì)回溯銀行貸款系統(tǒng)，查詢網(wǎng)簽合同對(duì)應(yīng)的按揭合同。
從上述的案例可以看出，樓市監(jiān)管，尤其是涉及金融環(huán)節(jié)的樓市監(jiān)管，如果不采取跨部門合作，系統(tǒng)間開(kāi)放權(quán)限，就存在某些人鉆空子的可能性。如果不是有業(yè)內(nèi)人士“爆料”，記者也不會(huì)知道原來(lái)用兩份網(wǎng)簽合同“過(guò)橋”達(dá)到陰陽(yáng)報(bào)價(jià)的目的，相信這也只有熟知相關(guān)操作的人士才會(huì)摸索出這條“捷徑”。
對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，在“窗口期”匆忙入市，有可能因看房時(shí)間不足、頭腦發(fā)熱而判斷出錯(cuò)，為了省下十幾萬(wàn)的稅費(fèi)而買了一個(gè)非心水的房屋，搭上“末班車”未必能抵達(dá)幸福的終點(diǎn)站。
