深圳樓市怪象頻發(fā)：政策被開發(fā)商鉆空子, 漏洞急需補(bǔ)齊
自從有了限價(jià)政策，各個(gè)城市的開發(fā)商真是群策群力，想破了腦袋，如何突破現(xiàn)有的禁錮，盡力多賺點(diǎn)錢。其他城市聽說(shuō)的方法，不外乎茶水費(fèi)，精裝修雙合同，高價(jià)車位捆綁銷售，但是深圳的開發(fā)商不愧是走在了改革的前沿，腦洞大開。
去年的幾個(gè)豪宅盤率先開啟售改租，封盤不賣，應(yīng)該也是全國(guó)少有的了，其他城市應(yīng)該還是做不到，畢竟情況不同，像深圳土地這么少，人口結(jié)構(gòu)這么年輕化，未來(lái)潛力大的城市絕無(wú)僅有。
但昨天，寶能通過(guò)左手賣右手，市場(chǎng)價(jià)10萬(wàn)，他以6.6萬(wàn)的價(jià)格自己賣給自己公司，以此突破限價(jià)8萬(wàn)的方法，又開創(chuàng)了新思路，姚老板的手下真是敢于創(chuàng)新啊。要知道姚老板通過(guò)玩杠桿買萬(wàn)科股票三年時(shí)間賺了500億，這樣的跨界股神，巴菲特看了會(huì)沉默，索羅斯看了會(huì)流淚，寶能的手法，誰(shuí)敢不服？
未來(lái)不知道會(huì)不會(huì)有別的樓盤效仿這樣的方式。
看來(lái)，政策漏洞還需要補(bǔ)，住宅就應(yīng)該規(guī)定，只允許賣給個(gè)人，不能賣給公司，特別是深圳這種住宅供給量有限的城市。
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寶能左手倒右手規(guī)避限價(jià)
我昨天從業(yè)內(nèi)得到消息，深圳寶能城56套住宅，總共6342.30平方米，以4.21億的總價(jià)，打包賣給了一家公司，單價(jià)算下來(lái)是6.6萬(wàn)/平米。
住宅打包賣不多見，去年深圳打包賣的大都是商住公寓，人才安居集團(tuán)買住宅畢竟是例外，寶能城打包賣給誰(shuí)呢？叫深圳寶新實(shí)業(yè)有限公司，他的母公司新體育集團(tuán)有限公司4月10日發(fā)了公告，擬收購(gòu)寶能城56套住宅。
房企業(yè)內(nèi)同行告訴櫻桃，這家公司實(shí)際上就是寶能自己的公司，相當(dāng)于寶能自己賣給了自己，左手倒右手，因?yàn)檎迌r(jià)，寶能想賣高價(jià)賣不了，只能先賣給自己，把它轉(zhuǎn)成二手房，以后再高價(jià)賣出去。
因?yàn)閷毮艹乔捌诘亩址恳呀?jīng)是八萬(wàn)多到10萬(wàn)一平米了。
而政府限價(jià)，新房要批到10萬(wàn)那是不可能的，能給你批8萬(wàn)/平米就不錯(cuò)了，因?yàn)楸仨殔⒖細(xì)v次開盤的價(jià)格，想超過(guò)2016年8月幾乎不可能。
寶能按6.6萬(wàn)/平米的價(jià)格賣給自己的公司，最大程度的保證稅費(fèi)最少，話說(shuō)回來(lái)，如果不是賣給自己的公司，怎么可能6.6萬(wàn)賣呢，至少也要賣8萬(wàn)啊是不是，不然誰(shuí)會(huì)傻到有錢不賺。
我上午以購(gòu)房者名義打電話問(wèn)寶能城的銷售人員，還有沒有房賣，56套房是不是賣給了寶能自己，對(duì)方脫口而出說(shuō)沒有房了，承認(rèn)是賣給了自己的公司。但后來(lái)下午再打電話過(guò)去問(wèn)原因，對(duì)方就提防了，問(wèn)我是不是媒體的，說(shuō)不知道情況，幸好我有錄音。
寶能城這個(gè)事情說(shuō)明什么呢？上有政策，下有對(duì)策，為了突破限價(jià)的政策，為了利潤(rùn)最大化，開發(fā)商想破了腦袋，當(dāng)然政府拿他也沒辦法，這就是鉆了政策的漏洞，除非政府再出臺(tái)限購(gòu)政策堵住，不允許公司購(gòu)買住宅，否則只要有利可圖，哪怕稅費(fèi)高點(diǎn)，開發(fā)商還是會(huì)這么干。
據(jù)萬(wàn)科公司的人透露，最近剛處置掉公司在羅湖的一套房，480萬(wàn)的房子，光稅收就交了80萬(wàn)。
但寶能肯定是算清了賬本，賣給自己的公司，顯然比賣給給消費(fèi)者更賺。
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限價(jià)帶來(lái)的問(wèn)題
關(guān)于限價(jià)政策，我認(rèn)為對(duì)中低端樓盤限價(jià)是應(yīng)該的，這樣保障了剛需和改善型需求，但對(duì)高價(jià)盤的限價(jià)就沒必要了，與二手房的差價(jià)過(guò)大，明顯是讓富人占了便宜，富人有錢買15萬(wàn)一平的房子，你讓他去買啊，何必限價(jià)10萬(wàn)讓他白白得5萬(wàn)一平的好處。
雖然政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，為了控制整體的均價(jià)，以至于不讓大家恐慌，但對(duì)于實(shí)際買房而言沒有什么意義。但限到現(xiàn)階段，要中斷對(duì)高價(jià)盤限價(jià)也是不可能的了，否則價(jià)格突然飆到天上去，誰(shuí)也不敢承擔(dān)這個(gè)后果。
確實(shí)是，往往我們很多政策在出臺(tái)時(shí)，很難評(píng)估到結(jié)果，所以......
因?yàn)橄迌r(jià)，深圳出現(xiàn)個(gè)什么情況呢，關(guān)內(nèi)的豪宅盤，好地段的學(xué)位盤，開發(fā)商知道賣一個(gè)少一個(gè)，能不賣就想辦法不賣。
4月9日，萬(wàn)科臻山府二期開盤，222套住宅，231、240㎡大戶型，備案價(jià)約9.75萬(wàn)元/㎡，加上精裝價(jià)格過(guò)10萬(wàn)，總價(jià)一套2000萬(wàn)起。有一個(gè)想買的粉絲告訴我，30分鐘就搶光了。小區(qū)還剩下一棟，大概1.8萬(wàn)平米，現(xiàn)在可以賣18億，萬(wàn)科不賣了，主動(dòng)跟政府申請(qǐng)做人才租賃房。
很多人說(shuō)，怎么深圳購(gòu)買力那么強(qiáng)嗎，幾千萬(wàn)的房子，一下就搶完了，跟買白菜似的。
購(gòu)買力只是一方面，但主要是價(jià)格差太明顯了，誘惑太大了，如果我是周邊的業(yè)主，我也會(huì)想辦法去整一套啊，周邊二手房豪宅都能賣到14萬(wàn)一平米，何況新房的價(jià)值比二手房大，我同事就住周邊，零幾年不到一萬(wàn)塊買的房子，現(xiàn)在壓根沒什么還貸壓力，這種人太多了，他們70后人有的已經(jīng)兩三套房，如果想賺這個(gè)差價(jià)，隨便倒騰一下還不容易嗎？
開發(fā)商早就看清了限價(jià)的問(wèn)題，去年12月深業(yè)中城420套豪宅宣布轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，深業(yè)集團(tuán)副總裁董方在發(fā)布會(huì)上直言，是為了今后的升值考慮，把深業(yè)中城這么好的項(xiàng)目賣掉，賺錢的是你們業(yè)主，開發(fā)商換來(lái)錢很難再買到這么優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，持有更有價(jià)值。
開發(fā)商假惺惺的跟政府申請(qǐng)人才公寓，號(hào)稱響應(yīng)政府號(hào)召，背后還不是因?yàn)橄迌r(jià)怕賣虧了嗎，因?yàn)檎唤o批10萬(wàn)，開發(fā)商想賣15萬(wàn)賣不了，所以干脆不賣了。
還有深圳灣華潤(rùn)悅府2期，去年8月開盤，也是轟動(dòng)一時(shí)，350套住宅，均價(jià)12萬(wàn)／平，1房106平總價(jià)1100-1523萬(wàn)，2房166平總價(jià)1875-2560萬(wàn)，3房225平總價(jià)2720-3650萬(wàn)?！?000人搶350套房”、“土豪們排隊(duì)1公里”的文章刷爆朋友圈，最后公安只好抓造謠者平息了。但到底賣的火不火購(gòu)房者其實(shí)都知道，就看你給喝茶費(fèi)能不能買到就是了，因?yàn)檫€是買不到。
還有華潤(rùn)城3期，做好了樣板房，遲遲不開盤，也不知道其中什么鬼。
龍華的金亨利二期也是捂盤兩年一直不開盤，因?yàn)橛兴拇竺Ｖ唬_發(fā)商想賣10萬(wàn)，政府只給批7萬(wàn)，所以干脆不賣，因?yàn)橹苓叺男路恳彩乔缚蓴?shù)，開發(fā)商惜售的心態(tài)非常嚴(yán)重。
限價(jià)，讓房?jī)r(jià)在數(shù)字上沒漲，深圳做到了18連跌，但在供給上卻反而帶來(lái)了副作用，供給不升反降。所以深圳調(diào)控了2年了，房?jī)r(jià)還是較為堅(jiān)挺，處于高位橫盤狀態(tài)，沒有北京人民幸福跌了20%，因?yàn)槲覀兊墓┙o沒有任何改善，反而在下降。
截至4月11日，商品房總共存量5.96萬(wàn)套，其中住宅可售存量只有2.5萬(wàn)套，不到一半，商業(yè)和辦公樓和其他物業(yè)占了一半多。
今年明年我真的不知道供給量能有多少，因?yàn)闆]有地，靠的是舊改，要知道舊改遙遙無(wú)期，而棚改給的是回遷戶，還有人才安居房，租賃房，跟商品房一毛錢關(guān)系沒有。
所以我這個(gè)空頭，面對(duì)深圳這個(gè)充滿著人口紅利的年輕城市，面對(duì)供給量毫無(wú)改善的現(xiàn)實(shí)，我真的很無(wú)奈，年前只能號(hào)召剛需入市了，畢竟不能耽誤大家的機(jī)會(huì)。
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三價(jià)合一后的市場(chǎng)
現(xiàn)在三價(jià)合一之后，情況怎么樣呢？
今天我一個(gè)朋友告訴我，說(shuō)中介給他發(fā)的信息，福田區(qū)竹子林的一個(gè)小區(qū)，114平米大三房，3樓，746萬(wàn)平米，單價(jià)6.5萬(wàn)/平米，低于市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)，讓他去看房，但當(dāng)他得知這房子不滿2年，首套要交稅84萬(wàn)，二套要交95萬(wàn)的稅就嚇到了，看也不想看，三價(jià)合一后，二手房稅費(fèi)增加的太恐怖了。
中介發(fā)給他小區(qū)掛的3套114平米房子的稅費(fèi)，首套和二套的稅費(fèi)，都是好幾十萬(wàn)。
1、3樓，746萬(wàn)，稅費(fèi)首套84.2萬(wàn)，二套94.9萬(wàn)，主推。
2、7樓，800萬(wàn)，稅費(fèi)首套51.1萬(wàn)，二套62.6萬(wàn)。
3、16樓，880萬(wàn)， 稅費(fèi)首套73.4萬(wàn)，二套86萬(wàn)。
對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，雖然只報(bào)價(jià)了746萬(wàn)，相比第二個(gè)業(yè)主少了54萬(wàn)，但對(duì)于購(gòu)房者而言，要付84.2萬(wàn)的稅費(fèi)，比第二套7樓的多出33萬(wàn)的稅，所以算下來(lái)，并沒有便宜太多，只便宜了21萬(wàn)，而且7樓比3樓更好，3樓便宜點(diǎn)也很正常。
三價(jià)合一后，二手房因?yàn)槎愘M(fèi)增加被冰凍了起來(lái)，所以購(gòu)房者轉(zhuǎn)向了新房，深圳的新房賣的更好了，二手房能不能降房?jī)r(jià)，我是這么看的，如果新房的供給量多，能夠滿足大家的購(gòu)房需求，關(guān)外新房多些，那買家完全可以不去買二手房，那急于出手的業(yè)主就得降價(jià)，不降沒人要。
但是新房如果不足，比如關(guān)內(nèi)，沒幾個(gè)新房上市，關(guān)外又滿足不了你的需求，那你只能買二手房，前面幾個(gè)月買賣雙方先博弈一下，對(duì)新增的稅費(fèi)，雙方談判，急于賣的業(yè)主讓點(diǎn)利，但對(duì)買家來(lái)說(shuō)，我擔(dān)心不是很理想，跟三價(jià)合一之前比，購(gòu)房的成本來(lái)說(shuō)，占不到什么便宜。
眼下可以先觀望三個(gè)月看看，如果無(wú)法撼動(dòng)目前的格局，想進(jìn)一步降價(jià)可能就沒那么樂(lè)觀了。
另外，下半年，深圳的豪宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該會(huì)上調(diào)，減輕下稅費(fèi)，對(duì)二手房成交量會(huì)有幫助，以往每年都會(huì)上調(diào)一次，不然二手房稅費(fèi)太高了，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)太重，畢竟新房總量還是太少了，深圳的成交量70%還是要依靠二手房的。
