資產(chǎn)大時代下，看一眾大佬如何傾力打造《房企轉(zhuǎn)型突圍手冊》
行業(yè)變幻，硝煙四起。白銀時代,原有的規(guī)則正在被打破。存量時代，盈利模式正在生變。機遇和挑戰(zhàn)就像一個天平的兩端,總在此起彼伏中搖擺。
4月29日，由清華經(jīng)管房地產(chǎn)協(xié)會、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)主辦的“新時代·新經(jīng)濟·新生態(tài)”首屆（2018）清華經(jīng)管學(xué)院地產(chǎn)金融峰會在清華經(jīng)管偉倫樓報告廳拉開帷幕。一眾房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、思想學(xué)者同臺論道，以行業(yè)之辯暢談新時代下的新經(jīng)濟與新生態(tài),全方位探討新時代驅(qū)動下房地產(chǎn)的現(xiàn)時狀態(tài)、風口契機以及未來走勢。
直擊痛點 大咖共論新時代的新經(jīng)濟
當前國際形勢風云變幻，多元力量博弈之下，全球資本市場正迎來全新洗牌。在十九大宣告中國邁入“新時代”之時，作為世界第二大經(jīng)濟體，中國經(jīng)濟的角色地位亦在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
對此，清華經(jīng)管學(xué)院弗里曼經(jīng)濟學(xué)講席教授、常務(wù)副院長白重恩指出，人口紅利及就業(yè)參與率對經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的作用。通過對勞動生產(chǎn)率增長速度的計算可以推算經(jīng)濟的增長速度。
“從四個東亞經(jīng)濟體和14個西歐經(jīng)濟體對比來看，當這些國家的人均GDP是美國的30%的時候，他們的勞動生產(chǎn)率增長速度大概是3%，以此為標準進行推算?！彪S著我們經(jīng)濟的不斷增長，我們離美國經(jīng)濟發(fā)展的距離將越來越近。預(yù)計到2050年時，中國的人均GDP將是美國人均GDP的53%，而總量會是美國的1.8倍
同樣對當下中國經(jīng)濟有深刻理解的還有中國 指數(shù)研究院院長、房 天下董事長莫天全。他說，縱觀國際房地產(chǎn)市場，美國2017年的庫存最小，價格比較低，重點區(qū)域租金持續(xù)走高，去年美國成交大概600萬到700萬左右。受長效機制及金融監(jiān)管、房地產(chǎn)稅等政策的影響，2017年中國房地產(chǎn)主要有兩個特點：控房價、保剛需。
北京師范大學(xué)“一帶一路”研究院院長胡必亮指出，當下“一帶一路”的倡議對資源的開發(fā)、農(nóng)業(yè)類的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、制造業(yè)、旅游板塊、特色商品、金融合作等方面都帶來了全新的機遇和挑戰(zhàn)。于房地產(chǎn)而言，“一帶一路”的倡議將為旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的商機。
清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院院長朱巖表示，房地產(chǎn)的興衰是中國發(fā)展的晴雨表，某種程度上說明中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷著某種程度的革命，這種革命在每個企業(yè)身上都有各種各樣的表現(xiàn)。
群賢畢至 解構(gòu)房地產(chǎn)+金融的轉(zhuǎn)型之道
在經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的當下，新時代下的中國房地產(chǎn)市場正迎來轉(zhuǎn)型與蛻變。從增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)又有哪些最新推動力？
鏈家集團董事、愿景明德資產(chǎn)公司董事長陶紅兵指出，在存量房時代下，房地產(chǎn)新動能主要體現(xiàn)在交易、租賃、開發(fā)三個方面。存量市場給發(fā)展商、投資商更多的機會。在此背景下，城市更新不是把房子推倒重來，而是“有機再生”?！按媪糠康挠袡C更新需要需要基于生活場景的空間功能迭代，基于居民切實需求的軟性服務(wù)升級。”陶紅兵稱。
作為資金密集型行業(yè)，資金來源始終是房企其最主要的命門，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的血脈里天生流著金融的血液。在房地產(chǎn)白銀時代，金融機構(gòu)也在如何更好地為地產(chǎn)商服務(wù)的道路上不斷加碼。
對于房地產(chǎn)與金融的關(guān)系，花樣年集團董事會主席兼首席執(zhí)行官潘軍、瀚德金融科技研究院院長郭杰群皆從國內(nèi)外金融與房地產(chǎn)的不同進行了對比。
“海外的房地產(chǎn)，如果沒有金融意識，按傳統(tǒng)的開發(fā)商，賣房的錢是不能用的，因為都在金融機構(gòu)那監(jiān)管。按這種模式，實際上中國的開發(fā)商是全世界最幸福的，因為幾乎一條產(chǎn)業(yè)鏈所有的利潤都由開發(fā)商來決定，在國外是不可能的。”潘軍說。
瀚德金融科技研究院院長郭杰群則表示，在國內(nèi)，房地產(chǎn)和金融是兩大類，在美國，商業(yè)地產(chǎn)和金融是一個大類。現(xiàn)在的房地產(chǎn)面臨著政策的調(diào)控，面臨著銀行的收縮，銀監(jiān)會發(fā)文對相關(guān)房企銀行金融屬性進行排查，是因為過渡依賴于銀行融資，在這一方面國內(nèi)和海外不一樣。
事實上，金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)在國家轉(zhuǎn)型升級處于重要的位置。鑫苑置業(yè)中國有限公司董事長張勇稱，金融行業(yè)是一個上百萬億級市場的行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)去年有13萬億新增交易額（不包括二手房）。
“金融是虛擬經(jīng)濟，是為實體經(jīng)濟服務(wù)的。房地產(chǎn)是類型化的產(chǎn)品，一方面是消費品，另一方面是為實體經(jīng)濟服務(wù)的。”世紀星源股份有限公司CEO鄭列列指出了金融與房地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系。
那么在房地產(chǎn)金融化的背景下，房企如何應(yīng)對？“過去有句話說，不轉(zhuǎn)型是等死，轉(zhuǎn)型是找死。從未來講新時代·新經(jīng)濟·新生態(tài)的背景下，轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)是不可避免的出路?！敝薪鸸径驴偨?jīng)理、中金智德投資管理公司總經(jīng)理單俊葆認為，在當下房地產(chǎn)行業(yè)要圍繞跟怎么提供服務(wù)，怎么穩(wěn)定現(xiàn)金流等方面做轉(zhuǎn)型升級。
旭輝集團北京區(qū)域總經(jīng)理孔鵬則表示，在新時代下，對于房地產(chǎn)的發(fā)展，金融是個變壓器，要用未來的信譽給今天的產(chǎn)能加杠桿?！胺孔硬粦?yīng)該是居住的機器，房子應(yīng)該升級為居住的機器人”孔鵬說。
四大熱點解析 聚焦房地產(chǎn)新生態(tài)
在“房住不炒”“租售并舉”政策的影響下，房地產(chǎn)租賃時代已經(jīng)轟然開啟，其商業(yè)邏輯也在以蝶變之勢擁抱變革。房企開始“嘗鮮”諸多新領(lǐng)域——商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)等。對新興市場的戰(zhàn)略布局，房企亟待構(gòu)建合理的商業(yè)模式，從而盡快形成持續(xù)盈利能力。
在大租賃時代商業(yè)邏輯有何變化？貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)表示，市場在變大，意味著品質(zhì)的服務(wù)、品質(zhì)的空間、品質(zhì)的運營，就會獲得品質(zhì)的溢價。
在租賃市場崛起的北京下，租賃市場的服務(wù)也在升級?！拔磥恚覀儚娬{(diào)的品質(zhì)租賃，指針對全品類、全生命周期，不同人群普遍性的租房人群打造租賃產(chǎn)品。未來的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是一個可循環(huán)再生的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”
針對存量時代的“時代寵兒”——城市更新，睿意德董事索珊表示，我們生活在一個有機會集體發(fā)明輪子的時代，城市更新必須要有全球格局、注重多元化、借助互聯(lián)網(wǎng)、注意文化產(chǎn)業(yè)的傳承。
如今，健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展也異常迅速。麥肯錫全球董事陳波稱，預(yù)計2030年的時候健康產(chǎn)業(yè)要有16億的規(guī)模，會是今天規(guī)模的三到四倍，從需求、供給，從國家政策來講，大健康都面臨一個非常好的發(fā)展機遇。為此，陳波稱，地產(chǎn)商的角色已經(jīng)由簡單的蓋房子轉(zhuǎn)變成了建設(shè)城市，需要構(gòu)建一個健康生態(tài)圈，描出智慧、健康、美好
中國城促會城鎮(zhèn)規(guī)劃專業(yè)委員會秘書長曹兵表示，十九大報告中明確提出要實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，強調(diào)以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化。這兩項戰(zhàn)略的實施都與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)密不可分?！皬奈覈F(xiàn)階段城鄉(xiāng)經(jīng)濟二元結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實情況來看，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)是當務(wù)之急。”曹兵說。
資產(chǎn)證券化進入發(fā)展快車道 REITs破冰在即
近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。業(yè)內(nèi)人士認為，在當前租售并舉的政策背景下，類REITs向真REITs的轉(zhuǎn)變很可能在以租賃住房為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中首先取得突破。在峰會上，一眾大咖也暢談了對于資產(chǎn)證券化的真知灼見。
“如果把REITs比作單一資產(chǎn)的IPO，類REITs可能還在pre-IPO，比PE、VC再靠后一些，但本身還不是永續(xù)期的發(fā)行，發(fā)展再退出、再到期的過程，有一點像儲備具備IPO的條件的企業(yè)或資產(chǎn)做pre-IPO?！辈澈R金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理李耀光這樣講述類REITs與REITs的區(qū)別。
那么，制約公募REITs法陣的瓶頸有哪些？高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示業(yè)內(nèi)普遍認為有五個主要方面：第一，REITs法規(guī)未推出; 第二，估值問題和專業(yè)投資人稀缺; 第三，稅收優(yōu)惠不明確; 第四，配套融資手段有待優(yōu)化; 第五，合格資產(chǎn)管理人缺失?！皩嶋H上，這五個方面在實踐中正被逐個突破，已經(jīng)沒有實質(zhì)的瓶頸。而專業(yè)的投資人和參與方進入市場進行資產(chǎn)并購、資產(chǎn)加工和金融實驗等具體的實踐是行業(yè)發(fā)展的根本動力?！敝芤陨Q。
此外，中信資本房地產(chǎn)投資執(zhí)行董事柴志培則認為，除了基金管理，資產(chǎn)管理也是制約REITs沒有落地的原因。縱觀國內(nèi)市場從購物中心到寫字樓，還是缺乏系統(tǒng)體系的管理、上市的標準化及人員的培養(yǎng)。
新派公寓創(chuàng)始人王戈宏稱，長租公寓成為中國繼共享單車滴滴之后的第三個燒大錢的行業(yè)。他建議開發(fā)商在中國做REITs要轉(zhuǎn)變思維，第一，開發(fā)商買房子的思維要扔掉。第二，傳統(tǒng)的投行思維，即算租售比的思維。做REITs必須要建立投資思維和資產(chǎn)管理兩種思維。
鼎諾資本總裁許余潔則以親身經(jīng)歷講述了推進資產(chǎn)證券化的方式?！岸χZ現(xiàn)在一方面在做很多的pre-IPO，也在收一些資產(chǎn)。另一方面，利用證券化的方式退出一些不良資產(chǎn)?！艾F(xiàn)在資產(chǎn)證券化缺的是長期資金。”許余潔說。
激辯與思考過后，新思維，新模式正在重塑；匯聚與碰撞之后，新時代新經(jīng)濟亦呼喚新方向、新格局。未來，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)將聯(lián)合各方一同呈現(xiàn)更加精彩絕倫且干貨滿滿的房地產(chǎn)行業(yè)盛會，敬請期待
