真相：2017年的房?jī)r(jià)漲幅可能被低估！
很多人都以為匯率離我們很遠(yuǎn)，可實(shí)際上只要你稍稍懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，它與我們的房?jī)r(jià)有著密切的關(guān)系！
舉個(gè)例子：假如市場(chǎng)上只有一套100平的房子，以及200萬(wàn)人民幣的現(xiàn)金，那么出于市場(chǎng)總貨幣與總商品等價(jià)的關(guān)系，則出現(xiàn)如下關(guān)系：
房?jī)r(jià)：200萬(wàn)人民幣＝一套100平的房子
匯率：200萬(wàn)人民幣＝40萬(wàn)美元
如果貨幣當(dāng)局多印了200萬(wàn)人民幣，那么
房?jī)r(jià)：400萬(wàn)人民幣＝一套100平的房子
匯率：400萬(wàn)人民幣＝40萬(wàn)美元
人民幣兌美元匯率由原來的1：5變?yōu)楹髞淼?：10，其結(jié)果就是在貨幣超發(fā)的情況下，房?jī)r(jià)上漲了，而人民幣匯率卻貶值。
可是只要你細(xì)心觀察發(fā)現(xiàn)，無論人民幣匯率如何變化，只要美元數(shù)量固定不變，那么在美元計(jì)價(jià)下的中國(guó)房?jī)r(jià)保持不變（依然是40萬(wàn)美元）。
前：200萬(wàn)人民幣＝一套100平的房子＝40萬(wàn)美元
后：400萬(wàn)人民幣＝一套100平的房子＝40萬(wàn)美元
所以衡量一套房子升值與否不光要看人民幣計(jì)價(jià)，而且還要看美元計(jì)價(jià)。為什么？比如整個(gè)市場(chǎng)只有200萬(wàn)人民幣，再多印200萬(wàn)人民幣，在商品數(shù)量（含房?jī)r(jià)）沒變的情況下，400萬(wàn)人民幣＝一套100平的房子，不是房子價(jià)值上升了，而是錢的價(jià)值下降了。
去年中國(guó)廣義貨幣增速M(fèi)2是8.2%，而GDP增速是6.9%，央行印鈔總量在下降，然而仍然超過GDP增速的1.3%，同期中國(guó)的房?jī)r(jià)整體仍然顯現(xiàn)為上漲，比如2017年初深圳的二手房均價(jià)是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，而同期人民幣兌美元匯率也升值了6.29%，這就非常有意思了，貨幣超發(fā)，物價(jià)（房?jī)r(jià)）上漲，對(duì)應(yīng)的不是人民幣貶值嗎？
其實(shí)上面例子當(dāng)中的匯率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是依托于購(gòu)買力平價(jià)計(jì)算的，而實(shí)際過程中房?jī)r(jià)的變動(dòng)并非完全反映到匯率，比如：
1、美元的數(shù)量并非保持固定不變，美國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政局變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)因素等也會(huì)對(duì)美元走勢(shì)帶來干擾。
2、利率、資產(chǎn)價(jià)格等對(duì)匯率的真實(shí)反映還需要建立在資金能夠自由流通的情況下，而實(shí)際情況是中國(guó)存在匯率管制。
3、我國(guó)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)利率原本就比美國(guó)市場(chǎng)利率要高，比如中國(guó)10年期國(guó)債收益率是3.76%，美國(guó)是2.82 %，為的是保持利差優(yōu)勢(shì)，防止資金外流，人民幣貶值。
所以現(xiàn)在我們就明白了，目前的人民幣兌美元匯率反映的不是貨幣關(guān)系、房?jī)r(jià)關(guān)系，同時(shí)也反映著美國(guó)國(guó)內(nèi)政治、中國(guó)利率管制關(guān)系。
深圳的二手房均價(jià)是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房?jī)r(jià)上漲大約是10%左右，如再加上當(dāng)期人民幣升值6.29%，那么對(duì)應(yīng)的以美元計(jì)價(jià)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)達(dá)到16.29%。
怎么計(jì)算的呢？
2017年初人民幣對(duì)美元匯率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均價(jià)換算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均價(jià)換算成美元可得8153.84美元/㎡，通過計(jì)算可得2017年美元計(jì)價(jià)下深圳房?jī)r(jià)上漲了17%左右，與上面的數(shù)據(jù)很接近。
這樣的情況并不罕見，2005年匯改至今，人民幣始終處于上漲通道，樓市也同步上漲，唯獨(dú)2016年是例外，那一年，房?jī)r(jià)上漲而人民幣貶值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上這樣的走勢(shì)是合乎經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的，可為何之前不是這樣呢？這個(gè)答案可能要拋給大家了。
