香港正處在巨變的分叉路口：錢多與樓市的雙重矛盾
香港房價全球第一貴已不是新鮮事兒，但這段時間接連爆出的消息，還是刷新了大眾的三觀。
港府正在擬定一個關(guān)于骨灰安置的條例，準備將公營龕位（骨灰放置地）由永久使用，改為20年使用期限。如果到期無人續(xù)約，該骨灰將被撒落大?；蛘呋▓@。
活著已經(jīng)在香港買不起房了，死后還沒地方安葬，真是令人絕望。
港媒在港府公布的“寬減2018-2019年四季的稅額榜單”時發(fā)現(xiàn)，一名“最牛業(yè)主”在港坐擁15,645套房產(chǎn)，一年寬減稅額高達1.026億港元（約合人民幣8200萬元）。
網(wǎng)友們后來扒出，這位最牛業(yè)主，不是個人，而是領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金，香港的商場、街市、熟食檔、停車場、寫字樓.....都有他們的版圖。
在你感嘆自己一輩子都“上不了車”（即買房）時，別人卻站在山之巔俯瞰你的掙扎和疲倦。
看來，“坐地收租”才是香港脫貧致富的唯一道路。而真正支撐香港房價，任由其扶搖直上的，有一個經(jīng)常被忽略的資本要素——聯(lián)系匯率制度。
甚至可以說，正是這樣的一個制度，讓香港房價走入了“高處不勝寒”的巔峰。
最近的警報頻出，港元貶值已經(jīng)跌倒鐵線，逼得香港金管局26年來首次出售救市，一月內(nèi)就13次在民間大量用港元兌美元，以減少市場上的港元，讓港幣匯率正?；?。
這場“港幣”保衛(wèi)戰(zhàn)很容易讓人聯(lián)想到一個資本操作鏈：貨幣超發(fā)—利率下降—資產(chǎn)泡沫--央行加息—貨幣緊縮—樓市受壓。
不知不覺中，香港走到了一個分叉口，一個或能引爆香港危機的節(jié)點擺在面前。這場貨幣泛濫危機，很可能傳導(dǎo)至香港股市、債市，甚至戳破高不可及的香港樓市神話。
在危機的關(guān)口下，保匯率還是保房價，香港是時候做出抉擇了。
01
香港樓市有多猛？
最新數(shù)據(jù)顯示，用來衡量樓市整體價格的香港中原指數(shù)（CCL），從2017年底的165.02點飆升到了4月27日的180點。這還不夠，新界（東）的房價在過去一個月暴漲了5.75%！
而且，這是在香港房價連續(xù)23個月上漲的前提下，在一個房價已經(jīng)嚴重脫離普通群體購房能力的市場中，實屬罕見。
縱使2月為傳統(tǒng)銷售淡季，但香港整月的住宅成交數(shù)環(huán)比仍上升4%，同比則上漲了34%。這里頭，逾千萬元的住宅交易宗數(shù)就比上個月多了將近三成。
可以看出，豪宅起的作用巨大。萊坊最近的《香港物業(yè)市場報告》指出，香港豪宅樓價已連續(xù)20個月上升，累積升幅達15%。
香港的資本狂歡，果然不缺有錢人。
有機構(gòu)做了統(tǒng)計，按香港中位月薪16,800港元/月的收入來計算，香港人需要32年的收入才能在港島買一套40平方米的公寓，至于購買一套新房嘛……需要79年！
高負擔(dān)的房價已經(jīng)嚴重影響到香港居民的正常生活，一個新的趨勢是，香港人正爭相出逃本地。同時，一些大公司也在逃離。
據(jù)《南華早報》報道，由于大中區(qū)（包括中環(huán)，金鐘和上環(huán)）的平均寫字樓租金繼續(xù)上漲，更多的跨國公司將離開香港的中區(qū)，有些甚至考慮離開這個城市。
類似的逃離恰恰同步了在港資本的現(xiàn)狀——它們也在加速逃離。
02
年初看好香港樓市的機構(gòu)們大概沒料到，自1980年代沿用的聯(lián)系匯率制度造成了香港現(xiàn)今的金融局面，竟成了今年樓市最大的黑天鵝。近期看好樓市的機構(gòu)調(diào)整了說法，稱香港房價下半年下行壓力增大。
而如今，香港正面臨著金融市場上巨大的異動。4月12日，在港元觸及7.85低位水平后，香港金管局緊急買入港元累計達13次，涉及513億元，使得香港銀行體系總結(jié)余降到了1285億元。
也就是說，市場上500多億港元都回收到了金管局的手里，銀行里的錢也在減少。為了回籠更多資金，近日香港各大銀行均上調(diào)了銀行存款利率，有的銀行甚至?xí)和Ａ斯潭ɡ实盅悍课葙J款的申請。
與此同時，另一件事也在悄然發(fā)生。從內(nèi)地南下的資金正以前所未有的速度撤退港股市場。
Wind數(shù)據(jù)顯示，本月港股通（深、滬）合計凈賣出81.12億港元， 創(chuàng)互聯(lián)互通機制2014年開通以來的歷史最高紀錄。在13個港股通交易日當(dāng)中，有8個交易日出現(xiàn)資金凈流出。
所以說，在香港市面上流通的港幣正在大量減少是無疑的了。
不過，若想真正弄懂香港金融市場與高額房價之間的關(guān)聯(lián)，還是要弄清楚香港匯率制度是如何運行的。
香港是全球少有的幾個匯率直接聯(lián)系美元的地區(qū)，它需要靠儲備大量美元來換取港幣。這樣的弊端便是，港幣犧牲獨立性來換取了安全。
值得一提的是，進入新世紀以后，港元對美元的區(qū)間在7.75—7.85之間。
也就是說，當(dāng)港元走強，升值幅度漲破7.75時，香港當(dāng)局會賣出港元，買入美元；而當(dāng)港元走弱， 貶值幅度跌破7.85時，則會買入港元，賣出美元，以保持匯率不會跌穿。
而最近幾年的異動是，盡管香港一直在跟隨美聯(lián)儲加息，港幣卻在加速貶值。這背后的資本邏輯逐漸明朗——美元與港幣的利差不斷加大，從而引發(fā)部分人的套利行動，成為了本次異動的罪魁禍首。
所謂的套利行動，正是在港幣貶值、市場利率低之際，與美元的高利率形成利差，導(dǎo)致大量借港元以買美元的行為。不僅能賺利差，美元匯率還上升了，既賺利率又賺匯率，何樂而不為。香港本地人都用這種套利方式，看空香港市場。
套利行為讓資產(chǎn)在加速外流。同時，由于市場上大量的賣出港幣，又進一步加劇了港幣泛濫，造成港幣大量貶值。這才引爆了本次港幣匯率的危機。
這些還不是最令人恐慌的。一個擺在眼前的事實是，香港金管局每次加息都在做“無用功”。目前老百姓和商業(yè)借貸的利率主要受香港銀行同業(yè)拆息（Hibor）所影響。
什么意思呢？用大白話來說，銀行要保證能有足夠的資金貸款給民間，除了可以向金管局換錢外，還可以銀行同行相互借錢。而由于同行的利率（Hibor）比金管局的利率低很多, 銀行肯定會傾向于向低利息的同行借錢。
因此，金管局不管怎么加息都沒用，銀行整個利率都很低，貨幣都在寬松狀態(tài)。
據(jù)金管局統(tǒng)計，自2008年金融海嘯以來，有高達1萬億港元的資金流入香港銀行體系，高流動性壓低了銀行間的借貸成本，因此Hibor長期處于低水平。
低借貸利率讓香港民間資金充足，給香港樓市大量放水，讓住宅價格年年攀升。同時，香港住宅的按揭貸款比率也在不斷攀升。
國際清算銀行（BIS）去年年底警告，一旦香港2018年房價走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，再加上加息環(huán)境，很可能引發(fā)香港金融風(fēng)險。
該機構(gòu)稱，香港的家庭信用卡消費超支，以及在廣泛的領(lǐng)域出現(xiàn)高負債情況。再加上很多香港地產(chǎn)商，向買家提供低首付但高成本的按揭，還不上款的風(fēng)險加大。
極低的市場利率，大量涌入的熱錢，真正促成了香港樓市的繁榮二十年，但讓這個全球最自由的金融城市背上了前所未有的金融風(fēng)險。
如今，香港樓市正在拉響警報。
03
香港政府也不是置身事外，但它出臺的一系列策略，也只能說是隔靴搔癢，治標不治本。
樓市上升迅猛，要么是供需矛盾強烈，要么是資產(chǎn)泡沫大。
香港剛好兩者皆有。
人多地少是香港長期以來的矛盾，林鄭月娥上臺后，多次表態(tài)，要增加土地和房屋的供應(yīng)量。
為了安撫下市民們受傷的心靈，香港政府也是“奇招百出”。
4月26日，香港土地供應(yīng)專責(zé)小組公布了18塊土地選項作公眾咨詢，其中一個選項就是在占地最少1200公頃土地的葵青貨柜碼頭上建房。
而港鐵公司（MTR）也熱心地建言獻策，提議到內(nèi)地修建“香港城”，相對較低的房價和便捷的高鐵交通或能吸引年輕上班族往返兩地。
然而，香港本地人對政府和各個公司給出的控方政策并不感冒。加大供應(yīng)是一方面，沒能控制投機者炒房就是另一回事了。
自香港政府在2009年底開始采取降溫措施以來，香港的房價已上漲了80％。其中包括一系列印花稅和債務(wù)壓力測試方法。
與香港形成鮮明對比的，是與它在各方面均很相似的新加坡。
新加坡房價降溫舉措真可謂是立竿見影。
它也是在2009年開始房控，到了2013年，新加坡的房價曾飆升逾60%，但見頂后就開始下滑，到2017年第一季度，房價已達到連續(xù)第14個季度下跌，創(chuàng)下自1975年該數(shù)據(jù)開始統(tǒng)計以來最長的下跌紀錄。房價至今也沒回到2013年的高位。
它是怎么做到的？
新加坡政府很聰明，首先要提高你的借貸和持有成本，其次要增加供應(yīng)量。兩手抓，不讓中間商賺差價。
2009年政府出臺規(guī)定，借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅。
此外，新加坡的公共住房制度，即組屋制度也是其房價得到控制的原因之一。組屋房價由政府定價，以公積金中的住房部分能“負擔(dān)得起”為標準設(shè)定，目標是一個人參加工作5年后，結(jié)婚時能首次使用公積金購買政府組屋，購買政府組屋也可向銀行申請貸款。
相比之下，看得早已成“佛系”青年的我兩眼淚汪汪。想用公積金買屬于自己的房，到頭來還不是得用“六個錢包”？反觀香港，政府在房價壓制政策上的慘敗，恰恰表明，一味打擊二手房買賣和海外買家無法解決根本問題，香港的地價政策才是房價高漲的元兇。
據(jù)香港開發(fā)商遠東財團“供認”，造成房價過高的主要原因是香港地價高昂。地價成本占建房項目總成本的60％至70％，是世界平均成本的兩倍多。
該集團董事長認為，在香港政府土地招標時，真正的競爭是現(xiàn)金。而在過去的兩年里，內(nèi)地的大批開發(fā)商正加速南下。如海航集團去年就以高于市場估值的50％，支付了272億港元，從香港政府手中購買了四塊地。
還是那個道理，大量資金涌入，沖擊了港元也沖擊了房價。
04
在資金這只洪水猛獸急流勇退之際，怎么才能規(guī)避這場風(fēng)險？
樂觀者認為香港還沒到“錢荒”的地步。他們說，金管局出手后香港銀行間的結(jié)余資金還算充足，再加上香港美元儲備是市場的7倍多，不需擔(dān)心市場利率的大幅上升。
言下之意：香港風(fēng)險仍可控，樓市的危機不會爆發(fā)。
說的好似沒錯，只可惜現(xiàn)在的問題是，港元持續(xù)貶值的問題根本沒解決。
最可怕的是，港府救市不僅沒能成功上拉港元利率，與此同時，更大的危機信號出現(xiàn)了——受美債收益率破3的影響，美元在最近一周連續(xù)上升高位，美元指數(shù)一舉破91。
美國國債收益率破3，意味著美元資產(chǎn)的回報率又更高了，上文所說的用港元換美元套利行為必然在未來更頻繁地發(fā)生。
現(xiàn)在擺在香港政府面前的只有兩條路：
一、繼續(xù)買入大量港元，期望市場利率上漲，縮小與美元的利差。
二、直接加息，促進港幣匯率走向正?；?。
兩條路的影響程度不同，而后者會直接引發(fā)市場恐慌，繼而引發(fā)香港股市、債市的動蕩。但有一個結(jié)果是一樣的，香港樓市必然承壓。一是住宅貸款利率會顯著提高，二是樓價上漲趨勢勢必減速。
目前唯一不確定的、將可能成為2018年最大“黑天鵝”事件的是——香港樓市泡沫會不會破？
從這個角度來說，分散資產(chǎn)、現(xiàn)金為王，適用于全世界。
