房價跌掉70%才能消除“泡沫”, 那么它會跌嗎?
時間：2018/5/17
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邊境城市丹東，近日房價暴漲。最夸張的是，在48小時之內，某樓盤的單價從每平方米3500元上漲至每平方米5500元，漲幅高達57%。
繼上一輪一線城市房價暴漲之后，迎來了二三線的瘋狂漲幅。熱錢之多，炒房團之密集，房地產市場依然高歌猛進。
悶聲發(fā)大財的房地產中介
金融從業(yè)人員的工資一向是頭部水準，可最近幾年，有一個行業(yè)的薪酬卻遠超金融，原本并不被普遍看好的行業(yè)，薪資卻持續(xù)高位。
新近發(fā)布的《2018年春季寧波雇主需求與白領人才供給報告》中的數據顯示，在今春職場中，中介服務行業(yè)以1.78萬元的招聘月薪占據高薪行業(yè)榜首。
這個數字讓不少白領汗顏，甚至很多211、985的高校畢業(yè)生都拿不到這樣的月薪，足以看出房地產市場的火熱。
今天，對于絕大多數人來說，成功和拼搏的最大壓力與最大動力都是：高房價。越來越多的普通工薪族開始察覺到自己真的“身份焦慮”了，盡管他們可能擁有著光鮮的學歷、履歷和出眾的才華。局內人，無法拆解，唯有承擔。
最愛存錢的民族愛上了貸款
如今買房的人90%以上都背負著房貸，誰又曾想到，中國人自古以來是世界上最愛存錢的民族。
截至2017年5月，央行公布的數據，境內居民住戶貸款總額已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億元，呈現爆炸式增長，居民家庭債務占GDP的比重由33%升至49%。而普通居民除了房貸幾乎貸不到什么款，所以，增加的28萬億個人貸款，幾乎都是房貸。
這些錢全部流入了房地產，就像擊鼓傳花的游戲，雖然房價高的有些離譜，但沒人知道什么時候終結，所以還都繼續(xù)跟著玩。事實上，在過去的幾年時間里，誰存錢誰吃虧，貸款買房的全都發(fā)了財，銀行的存款利率連通脹都跑不贏，貸款利息比起房價的漲幅就是九牛一毛，所以貸款的人吸的其實是存款人的血。
即使在成都、南京、武漢等地頻頻出現“全款搶房潮”，大多數依靠的也是貸款。
這些全款買房的，基本都是炒房團，剛需買房是不可能一下子拿出幾百萬的，能出的起的話應該早就付首付買房了。
炒房團全部都是“有房人士”，他們應該在十幾年前就買了房，少則一兩套，多則十幾套，這些房產如今價值都上漲10—15倍，當初看似天文數字的貸款，如今只是毛毛雨。
一有適當的利潤,資本就會非常膽壯起來。這些“有房人士”看好房地產套利的機會，必然要想方設法買房。如果手里現金不夠，便可以火速還清老房子的貸款，然后去銀行做抵押。銀行房產抵押率在六到七成左右，如果一套市值500萬的房子，能貸到300—350萬。這樣的房產如果有2套，便能套出600—700萬現金。
所以大家紛紛拿著全款現金去搶房，只要搶到，轉手就能賺到百萬，這樣幾乎是無風險套利，于是大批資金洶涌而至，直到這個套利空間消失。
房價70%的泡沫，依然會“堅挺”
要使房地產市場真正具備租賃自持的長期投資價值，出租回報率就必須大于貸款成本，即需要保持6%—7%的出租回報率，這才具有投資的最低價值。而目前的市場行情，一線城市的出租回報率普遍都在1%—1.5%左右，這說明，一線城市的房價要跌70%才能回到合理的價格。
如此低的回報率，為什么還要去搶購呢？
因為房價上漲的預期遠遠超過出租回報率，假設房價每年上漲10%，加上出租回報的1%，依然還是賺錢的，何況房價一年可能就會上漲100%。
老百姓對房價上升的預期越大，就越能刺激房價上升，再加上這代人從出生開始就沒見過房價下跌過，對房價始終持積極態(tài)度。
如果要讓民眾承諾永不售出房產，無法獲得增值的利潤，那么房價就要在目前的基礎上大跌70%。
那么，中國的房價會下跌這么多么？
肯定是不可能的，日本的教訓就在眼前，政府是不會看著房產泡沫硬著陸的。所以，房價只會軟著陸。
軟著陸，就是房價趨于穩(wěn)定，橫盤或者微降，讓泡沫持續(xù)，慢慢通過經濟的發(fā)展，百姓收入提升來增加租金收入，租金上漲4到5倍，房價不用跌，也就不存在泡沫了。
但是，租金上漲4到5倍很難，徹底消除房地產泡沫是不可能的，所以要通過維持人們對房價上漲的預期，保持一定的泡沫，來彌補租賃收入的不足。
所以，未來的幾年之內，政府勢必會真心控制房價，保持3到5年的橫盤，再考慮第二波上漲，讓時間來慢慢消化泡沫，實現房地產軟著陸。
繼上一輪一線城市房價暴漲之后，迎來了二三線的瘋狂漲幅。熱錢之多，炒房團之密集，房地產市場依然高歌猛進。
悶聲發(fā)大財的房地產中介
金融從業(yè)人員的工資一向是頭部水準，可最近幾年，有一個行業(yè)的薪酬卻遠超金融，原本并不被普遍看好的行業(yè)，薪資卻持續(xù)高位。
新近發(fā)布的《2018年春季寧波雇主需求與白領人才供給報告》中的數據顯示，在今春職場中，中介服務行業(yè)以1.78萬元的招聘月薪占據高薪行業(yè)榜首。
這個數字讓不少白領汗顏，甚至很多211、985的高校畢業(yè)生都拿不到這樣的月薪，足以看出房地產市場的火熱。
今天，對于絕大多數人來說，成功和拼搏的最大壓力與最大動力都是：高房價。越來越多的普通工薪族開始察覺到自己真的“身份焦慮”了，盡管他們可能擁有著光鮮的學歷、履歷和出眾的才華。局內人，無法拆解，唯有承擔。
最愛存錢的民族愛上了貸款
如今買房的人90%以上都背負著房貸，誰又曾想到，中國人自古以來是世界上最愛存錢的民族。
截至2017年5月，央行公布的數據，境內居民住戶貸款總額已經從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億元，呈現爆炸式增長，居民家庭債務占GDP的比重由33%升至49%。而普通居民除了房貸幾乎貸不到什么款，所以，增加的28萬億個人貸款，幾乎都是房貸。
這些錢全部流入了房地產，就像擊鼓傳花的游戲，雖然房價高的有些離譜，但沒人知道什么時候終結，所以還都繼續(xù)跟著玩。事實上，在過去的幾年時間里，誰存錢誰吃虧，貸款買房的全都發(fā)了財，銀行的存款利率連通脹都跑不贏，貸款利息比起房價的漲幅就是九牛一毛，所以貸款的人吸的其實是存款人的血。
即使在成都、南京、武漢等地頻頻出現“全款搶房潮”，大多數依靠的也是貸款。
這些全款買房的，基本都是炒房團，剛需買房是不可能一下子拿出幾百萬的，能出的起的話應該早就付首付買房了。
炒房團全部都是“有房人士”，他們應該在十幾年前就買了房，少則一兩套，多則十幾套，這些房產如今價值都上漲10—15倍，當初看似天文數字的貸款，如今只是毛毛雨。
一有適當的利潤,資本就會非常膽壯起來。這些“有房人士”看好房地產套利的機會，必然要想方設法買房。如果手里現金不夠，便可以火速還清老房子的貸款，然后去銀行做抵押。銀行房產抵押率在六到七成左右，如果一套市值500萬的房子，能貸到300—350萬。這樣的房產如果有2套，便能套出600—700萬現金。
所以大家紛紛拿著全款現金去搶房，只要搶到，轉手就能賺到百萬，這樣幾乎是無風險套利，于是大批資金洶涌而至，直到這個套利空間消失。
房價70%的泡沫，依然會“堅挺”
要使房地產市場真正具備租賃自持的長期投資價值，出租回報率就必須大于貸款成本，即需要保持6%—7%的出租回報率，這才具有投資的最低價值。而目前的市場行情，一線城市的出租回報率普遍都在1%—1.5%左右，這說明，一線城市的房價要跌70%才能回到合理的價格。
如此低的回報率，為什么還要去搶購呢？
因為房價上漲的預期遠遠超過出租回報率，假設房價每年上漲10%，加上出租回報的1%，依然還是賺錢的，何況房價一年可能就會上漲100%。
老百姓對房價上升的預期越大，就越能刺激房價上升，再加上這代人從出生開始就沒見過房價下跌過，對房價始終持積極態(tài)度。
如果要讓民眾承諾永不售出房產，無法獲得增值的利潤，那么房價就要在目前的基礎上大跌70%。
那么，中國的房價會下跌這么多么？
肯定是不可能的，日本的教訓就在眼前，政府是不會看著房產泡沫硬著陸的。所以，房價只會軟著陸。
軟著陸，就是房價趨于穩(wěn)定，橫盤或者微降，讓泡沫持續(xù)，慢慢通過經濟的發(fā)展，百姓收入提升來增加租金收入，租金上漲4到5倍，房價不用跌，也就不存在泡沫了。
但是，租金上漲4到5倍很難，徹底消除房地產泡沫是不可能的，所以要通過維持人們對房價上漲的預期，保持一定的泡沫，來彌補租賃收入的不足。
所以，未來的幾年之內，政府勢必會真心控制房價，保持3到5年的橫盤，再考慮第二波上漲，讓時間來慢慢消化泡沫，實現房地產軟著陸。
