炒房團上演“最后瘋狂”
盡管樓市調(diào)控越來越嚴，但身為浙江炒房團“總司令”的陳均（化名）卻一直在四處踩盤忙個不停。從高碑店、石家莊、定州、天津等環(huán)首都經(jīng)濟圈，到重慶、杭州千島湖、云南昆明、山東壽光，及湖州南潯古鎮(zhèn)，鞍山、吉林等地特色小鎮(zhèn)等，這是他這一年多來的投資考察路線。
“限購的城市是不少，但沒有限購限貸的城市尤其是三四線‘有概念’的城市和特色小鎮(zhèn)，投資機會還非常多?！标惥f。在他看來，擔心房產(chǎn)稅是“吃著賣白菜的飯，操著賣白粉的心”，畢竟這不是七八年就能開征得了的，而這七八年在他看來可是炒房的黃金期。
在暴利的驅(qū)使下，炒房團翻云覆雨，通過一系列手法，將房價炒高，然后迅速卷錢走人——這不是傳說，是事實。炒房團近兩年可能稍顯靜寂，但從未離開江湖，最近他們的身影頻頻被曝光。
比如昆明。陳均帶著他的千人投資團已經(jīng)去了好幾次，“買房的大部分人都是全款購房。有的人一次全款購買七八套，有的人為搶不到房子而埋怨我。”錢從哪里來？這是秘密。
不久前，一炒房團將丹東某樓盤由原價每平方米3500元炒到5500元，僅用了不到48個小時。
這種投資投機行為，正是當下監(jiān)管層所擔憂和重點打擊的對象。
“在政策搖擺中尋找投資商機。限購限售都是饑餓療法，最終政府幫我提價?！标惥f。
他們嘴上調(diào)侃著樓市調(diào)控，心里其實也在打鼓。如果這是一場貓鼠游戲，老鼠又怎么能逃離貓的爪牙呢？
政策動蕩中尋找炒房商機
經(jīng)歷過多輪樓市調(diào)控的洗滌，留下的資深炒房者不再盲目跟風，他們往往有著較為高度的政策敏感性，善于把握時局，對區(qū)域經(jīng)濟、區(qū)域人口流入、交通規(guī)劃、旅游資源等做了深入了解。
他們多抱團投資，有一個領(lǐng)軍的智囊團長。這樣也便于與開發(fā)商周旋合謀。
陳均曾經(jīng)是一家報社的總編輯，浙江人，2000年起，他正式投入了專職炒房行列，那個時候，房地產(chǎn)投資價值很高，沒有限貸限購這個說法，幾乎閉著眼隨便買都能賺到錢?！爱斈?0萬元在北京買的一套房子，現(xiàn)在一平方米就10萬元了?！?
后來，陳均成了浙江溫州炒房團團長，他還有很多“兼職”，如產(chǎn)業(yè)對接研究院院長、商會會長、知名大學客座教授。
陳均的團隊里有很多浙商，“盡管中央一再強調(diào)房子自住不炒，但實際上絕大部分民營企業(yè)在這十幾年生產(chǎn)過程中，產(chǎn)業(yè)形態(tài)、經(jīng)營模式都在發(fā)生變化，他們已經(jīng)跟不上市場形勢，但其資金需要有投資去向，一大批民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向了投資房地產(chǎn)?！?
陳均帶領(lǐng)著他的炒房團把從北京城區(qū)到房山、從一線城市到三四線城市的房價炒得熱火朝天，多的時候組織過好幾千人的考察團，曾經(jīng)經(jīng)手過的資金量多的時候有十幾億。
不過，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，炒房團生存空間逐漸變窄。
作為環(huán)京重鎮(zhèn)，燕郊在本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策下率先急轉(zhuǎn)直下，房價幾乎腰斬，很多投資者和炒房客被牢牢套死。2015年，燕郊房價只有8000多元/平方米。2017年初燕郊房價攀上了“巔峰”，普遍在3多萬元/平方米。至今已普遍下降1萬元/平方米，有的項目甚至暴跌了近70%。
有的炒房者選擇割肉部分房源暫時逃離，有的則伺機抄底，但卻鮮少出現(xiàn)拋房現(xiàn)象，理由是：燕郊市場被打壓是由于雄安新區(qū)作為千年大計，周圍一百公里的地方房價一定要壓住，否則雄安建設(shè)的土地成本太高。但五六年后，燕郊房價還會漲，現(xiàn)在的降價只是政策調(diào)控下的區(qū)域經(jīng)濟的特殊性，并不代表市場走向。
“我們沒有能力去制定政策，也沒有能力去改變政策，我們只有在政策的左右搖擺中去尋找商機?！标惥f。南方人特有的精明頭腦和對政策時局的精于揣摩，讓陳均的炒房路少有踏錯的時候。
只是，隨著越來越多的熱點城市都被限購限貸限售，這支千人炒房大軍的實力已大不如前。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線樓市
海南限購了，海南熱已經(jīng)過去，但中國還有那么多地方?jīng)]有限購呢。中國有2700多個縣市，13億多人口，這讓投資客看到了滿滿的“錢景”。
2018年春節(jié)過后，陳均先后帶領(lǐng)著兩批炒房團來到云南。這里有他去年下半年就看好的城市昆明，這個城市目前不在限購范圍內(nèi)，可以享受不限購不限貸的政策，且是急需發(fā)展的城市。最重要的是，這里還處于價值洼地。
據(jù)一位投資客介紹，昆明附近一個項目的開發(fā)商為了吸引人們前去，甚至是開出了299元住五星級酒店并享受接送機，溫泉、游船等項目。
“可惜手慢沒有搶到?！闭憬捶繄F里一位來自杭州的投資客說。而不少投資客出手闊綽，全款一次性購買了五六套。還有的選擇銀行貸款，首付比例才20%，利率非常優(yōu)惠，簡直就是20年前的北京購房政策。
陳均并不是第一個瞄準這個地方的投資團團長，“昆明下有個曲靖市。當時看的時候房價是每平方米3400元，稍微遲疑了下房價就漲到了4000元，而且房子漲了還有很多人在搶，很快新開樓盤就被搶完了。”說起當期的情景，陳均不無遺憾。
云南區(qū)域吸引了不少品牌房企進駐。3月16日云南昆明的一場純住宅地塊拍賣，全程耗時4個半小時，經(jīng)過106輪競價后才完成競拍，溢價率達109%。參與競拍的幾乎都是知名房企，如保利、碧桂園、中海、中梁地產(chǎn)。融創(chuàng)更早已進駐昆明。截至去年底，融創(chuàng)中國在昆明總占地面積為145.53萬平方米，估計總建筑面積為483.06萬平方米，估計可銷售、可出租建筑面積為400.4萬平方米。
如今的昆明樓市，已經(jīng)在加熱過程中。端看熱到什么程度，樓市限購限貸才會降臨。
就在一二線城市樓市已經(jīng)退熱甚至愈發(fā)下行之際，三四線樓市熱起來了。新樓盤開盤即售罄的現(xiàn)象在很多個三四線城市上演。不得不說，這里有著開發(fā)商和炒房客的“不謀而合”。
熱錢正迅速涌入更多三四線城市，甚至部分特色小鎮(zhèn)
“現(xiàn)在三四線城市亟須發(fā)展，很多大開發(fā)商都已經(jīng)下沉到三四線城市了。1700多個縣都發(fā)達了，國家就發(fā)達了。所以現(xiàn)在三四線樓市很熱鬧?！标惥f，20年前很多人往北京流，現(xiàn)在很多人流向老家，他們回去也要先買房。房子是固定的，但是人口是在流動的。最根本的一點，地方政府的土地財政沒有改變。
而炒房客們賭的就是地方財政對賣地收入的依賴，GDP以及相關(guān)80多個產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的倚賴。
一場貓鼠游戲
開發(fā)商與炒房團合作，將樓盤開盤即掃光，從而制造“一房難求”的恐慌局面，短時間內(nèi)將房價抬高。——這是近期房價飆漲的三四線樓市快速崛起背后的一把旺火。而更多的老百姓往往就是買漲不買跌，他們急著進場，不經(jīng)意間卻充當了接盤俠。
如丹東，這是最新因房價飆漲而迅速招致限購的三四線城市。
不久前，北京、天津、上海、深圳、浙江等發(fā)達地區(qū)的炒房客們，不遠千里奔赴位于朝鮮新義州特區(qū)對面的丹東。截至5月8日的半月之內(nèi)，丹東新區(qū)的房價已經(jīng)從3000元~4000元/平方米，漲至5000元~8000元/平方米，漲幅破3成。更有開發(fā)商一日兩次提價，房價近乎翻倍。丹東市政府被迫在5月14日深夜緊急出臺樓市調(diào)控政策，打壓投機者。
丹東限售了，2年后才能上市交易?？爝M快出的賺錢方式顯然行不通了。
這樣的調(diào)控對于投資客而言似乎并沒有影響太大，“買了能出租就出租，不能出租就放著。2年后，中朝貿(mào)易越來越好了，人越來越多，房價翻一倍、翻兩倍甚至更多都有可能?！币晃煌顿Y客說。
投資客們看好的不止丹東，同樣位于朝鮮邊境的琿春市也是他們的投資目標。琿春市是吉林市延邊朝鮮自治州下轄的縣級市，離朝鮮慶源郡只有十公里。有媒體爆料，當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司的記錄顯示：有一位顧客一個人就買了20套，另外一位寧波顧客一個人買了5套。此外，還有七八個人組團買下了一整個單元。
中國炒房客，如同一群嗅覺靈敏的游擊隊，防不勝防。而監(jiān)管層和炒房客之間的關(guān)系，就像是一場貓抓老鼠的游戲。
只是，中國樓市越調(diào)控房價越漲的怪圈，讓投資客們忌憚但不懼怕調(diào)控。
“限購限貸等饑餓療法的結(jié)果就是一旦放松，被抑制的需求就會迅速釋放，進而激發(fā)新一輪房價上漲。而中國的房地產(chǎn)調(diào)控往往都是高高抬起，輕輕落下?！彼麄冋f。
他們還舉出了一些例子：比如西安、武漢、天津等多地相繼祭出的吸引大才大戰(zhàn)，不就是變相地放松調(diào)控，吸引人購房嗎？北京也是一樣，只是吸引的是更高端一些的人才。這些人才進入了一個城市，哪個不需要先解決住房問題?房地產(chǎn)能最快帶動各行各業(yè)的發(fā)展，也是政府聚財最快的手段。
不得不承認，有些道理。
他們嘴上調(diào)侃著樓市調(diào)控，心里其實也在打鼓。房產(chǎn)稅的即將出臺，就像懸在頭上的一把利劍，曾讓投資客們一度擔憂。只是房產(chǎn)稅一再沒有具體時間表，讓投資客們放松了下來。
5月14日中國社科院發(fā)布報告稱，建議考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅，這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
房產(chǎn)稅、空置稅或許會遲到，但不會缺席。如果這是一場貓鼠游戲，老鼠又怎么能逃得出貓的爪牙呢？
