京滬深發(fā)出同頻信號！樓市大變局真的來了
深圳最新的數(shù)據(jù)表明，一線樓市的變化速度遠超我們的想象。
近日，深圳正式下發(fā)了兩個影響2018年深圳房地產(chǎn)格局的重要文件：《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實施計劃》、《深圳市2018年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》。
《住房建設(shè)計劃》提出，今年深圳將新增住房16.5萬套。
其中，籌建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套，占年度住房籌建總規(guī)模的69.5%；
新增安排建設(shè)商品住房約5萬套，占比30.5%。
從計劃中，我們可以看出市場化的商品房僅占供給計劃30%左右，要知道深圳本就是個寸土寸金的地方，土地供應(yīng)在主要城市排名中處于倒數(shù)。
這說明什么？
這說明深圳未來的新建市場化商品房將會像限量版的奢侈品一樣稀缺。
而且若拿這一數(shù)據(jù)和之前發(fā)布的綱領(lǐng)性文件《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》相比，深圳樓市的格局在以遠超我們想象的速度發(fā)生著巨變。
在“土地十三五”規(guī)劃中，深圳計劃新增住房有效供應(yīng)65萬套，其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬套，保障性住房和人才住房（以下簡稱“保障房”）供應(yīng)35萬套。
由上述數(shù)據(jù)可知，商品房供應(yīng)比重占到46%。
若將上述計劃分攤到每年，相當(dāng)于每年新建房屋13萬套，其中，商品房每年需新建6萬套，保障房每年需新建7萬套。
再拿兩個數(shù)據(jù)對比，大家就會發(fā)現(xiàn)，在2018年實操中，商品房供應(yīng)數(shù)量較平均值降低了16%，保障房則較平均值大漲62.5%，住房總供應(yīng)量則增加了26%。
官方的數(shù)據(jù)變化是最能反映政府樓市的治理思路和態(tài)度的，那么，從上述數(shù)據(jù)中，我們能讀出哪些潛在信息么？
解讀之前，T教授先強調(diào)下，我們必須要承認這個數(shù)據(jù)不代表最終的客觀事實，很有可能官方會在余下的年份，再把數(shù)據(jù)勻到平均值上去。
下面T教授僅就事論事，說說對數(shù)據(jù)變化本身的理解。
其一，一線城市雖然供地很難，但從官方大幅增加總供應(yīng)量來看，只要愿意擠，還是能超額完成目標(biāo)的。
在此，所謂的“一線城市土地稀缺——房屋供應(yīng)稀缺——房價上漲”并不一定站得住腳。
其二，官方在能超額完成總目標(biāo)條件下，卻刻意壓低商品房數(shù)量，大幅增加保障房數(shù)量。
寓意不言自明，即盡量增加政府手中的房源數(shù)量，當(dāng)當(dāng)?shù)卣蔀橐粋€城市房地產(chǎn)市場的大莊家時，炒房客的好日子也就結(jié)束了。
至于邏輯，可參考股市里的國家隊。
當(dāng)然，有人會疑惑：商品房數(shù)量的減少，會使市場上可供買賣的商品房進一步稀缺，此時房價不是漲得更兇么？
上面的這個邏輯，從便面上是成立的，但若放到官方的棋局里，它就成了一個偽邏輯。
首先，官方通過大量供應(yīng)的各類租賃房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房的，已經(jīng)鎖死了大量有購買能力的剛需。
即使市場化的商品房供應(yīng)在減少的同時，需求也在減少，進而會在價格穩(wěn)定的前提下達到新的供需平衡。
其次，“讓市場的歸市場，讓凱撒的歸凱撒。”政府要做的就是盡可能減少高房價對普通民眾生計的影響，尤其是房價高企的一線及強二線城市，這個問題尤為迫切。
對于政府來說，與其通過限價、限售、限購等手段強行扭曲市場規(guī)律，倒不如通過保障房直接為公眾發(fā)福利來的實在。
至于那些市場化的商品房，就讓有錢人去剪有錢人的羊毛好了。
當(dāng)然，這種邏輯在另外三個一線城市也得到了明顯的體現(xiàn)。
據(jù)去年北京發(fā)布的《北京市2017—2021年住宅用地供應(yīng)計劃》顯示，未來5年，北京將增加150萬套住房，其中，市場化的商品房55萬套，占比僅36%；其他的租賃房、安置房等保障性住房達到95萬套，占比達64%。
《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》則顯示，預(yù)計新增供應(yīng)住房約170萬套，其中市場化的商品房約45萬套，占比26%。
租賃住房約70萬套，占比41%；保障性住房，占比32%。
而《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》則顯示，5年之內(nèi)，新增75萬套住宅，其中，市場化的商品住宅為60萬套，占比80%；租賃住房15萬套，占比20%。
由上述可知，除廣州之外，北上深三個城市的商品房供應(yīng)比例30%以下。
之所以會出現(xiàn)這種差異，最主要的原因還是城市的房價壓力不同，如下圖。
（圖表來源：小小財技）
不過，現(xiàn)在基本上可以確定的一個大方向是，廈門、成都、杭州等強二線城市隨著這一波房價的強勢上漲，房價壓力也是驟升，未來走北上深的路子是早晚的事。
而對于北上深這三個強一線城市而言，隨著政府布局保障性住房的步子加快，房價的調(diào)整顯然還遠未結(jié)束。
