多城市升級樓市調控 “堵”“疏”并舉因城施策
“調控”再次成為房地產市場的關鍵詞。
5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱住建部）印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。
而就在10天前，住建部剛就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責人，至此近期有12個城市相繼被約談。而截止到5月24日，被約談城市中已經有7個悄然調整了調控新政。
決策層堅持“房住不炒”的態(tài)度一覽無余。在嚴“堵”房地產投機炒作的同時，一些“疏”的舉措也在加快上馬。其中一些地方出臺的人才公寓政策也引發(fā)了市場關注。近日，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市人才公寓建設和使用管理暫行辦法的通知》。其中明確：人才公寓租金原則上按照不高于同區(qū)域住房市場租金70%的標準確定。
受訪地產界專家對《中國經營報》記者表示，鄭州在租金管控上首次提出了租金價格目標值，這對于全國其他15個租賃市場重點發(fā)展的城市有積極作用，未來或將會在控租金和控房價方面有齊頭并進的做法。
“疏”“堵”并舉，意味著當下因城施策的基調持續(xù)，調控力度短期可能不會放松。
人才新政攪動樓市
國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月全國70個城市新建商品住宅數(shù)據(jù)顯示，盡管全國漲幅普遍回落，但是其中一些城市的復蘇性上漲依然很快引起了主管部門的關注。
70個大中城市中，4月新建商品房環(huán)比漲幅最大的城市分別為丹東、?？诤腿齺啠h(huán)比分別上漲2%、1.9%和1.9%。但從同比漲幅看，三亞、西安、哈爾濱和貴陽的房價同比上漲均超過了10%。丹東和重慶的漲幅也達到了6.1%和7.4%。
西安、?？凇⑷齺?、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都和太原這些城市很快出現(xiàn)在了住建部的約談名單中。目前，已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個城市陸續(xù)升級樓市調控措施，出臺嚴格的政策，遏制投機炒作。
“ 房價出現(xiàn)過熱的苗頭可能受到幾個方面的影響：這輪房價管制比較嚴格，預售許可證的監(jiān)管也比較嚴格，從而導致供應下降較多；2015年~2017年整個地價走高，成本抬升導致開發(fā)商可能出現(xiàn)惜售的情緒；限價導致二手房與新房價格出現(xiàn)倒掛，由此新房銷售較好，同時也助推二手房價格的上漲；這輪房價主要上漲是三線城市，這些城市都受到去庫存的政策支持?！鄙钲谫Y深地產研究人士李宇嘉向記者表示。
一段時期以來推出人才引進新政的成都、西安、長沙、武漢等20余個城市，其方案中不乏戶籍政策、生活補貼、購房優(yōu)惠。以西安為例，人才新政已經產生累計近50萬人落戶，近一兩個月西安多個項目開盤即售罄，大部分樓盤無房可售。
“從需求角度看，人才進入后購房需求會增加，這也充分體現(xiàn)了當前購房結構的變化，尤其是一些大學生和技術人員進入后，可能會帶來部分新房交易量的上升。目前對于此類人才市場需求來說，市場交易不錯，庫存規(guī)模也是偏低，所以這都會帶來市場交易的上升?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
近日，一份網傳《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》的文件顯示，長沙中心城區(qū)住宅庫存周期2.8個月，長沙縣2個月，瀏陽市1.9個月，寧鄉(xiāng)市4.7個月。由于較低的庫存，讓不少開發(fā)商熱衷買地，也掀開了土地市場的“搶地運動”。
在嚴躍進看來，針對此類人才的購房政策出發(fā)點肯定不是為了樓市，但是操作中確實暴露出一些政策漏洞，所以也體現(xiàn)了當前政策方面需要打補丁，尤其是在人才界定方面，應該是“學歷+就業(yè)+居住”等因素進行結合，不能單純看學歷，否則會出現(xiàn)落戶沖著高考名額或購房名額來落戶的情況。類似內容管控好，落戶政策才能真正落實到位。
“人才爭奪對于樓市交易有一定影響，尤其是買房的剛性需求大，而且房價目前已經限價，所以實際上對于此類市場來說，成交量上升是不可避免。對于樓市來說，若是后續(xù)購房需求過大，那么這個時候需要有新的管控，尤其是租賃市場方面必須加快發(fā)展?！彼f。
首提控租金
在5月19日住建部印發(fā)的《通知》中，針對近來出現(xiàn)的熱點區(qū)域發(fā)生的新問題也再次明確了政策立場。這包括：一是加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃。二是抓緊調整住房和用地供應結構。三是切實加強資金管控。四是大力整頓規(guī)范市場秩序。五是加強輿論引導和預期管理。六是進一步落實地方調控主體責任。
“明確提到了‘政治站位’的概念，實際上這也體現(xiàn)了當前調控的新標準和新要求，即必須把調控的工作真正做到位，防范各類不作為或懈怠的調控做法；其次，在調控的目標任務中，增加了控租金的提法，類似提法過去沒有，這或和近期部分租賃公寓項目價格炒作等有關，從發(fā)展租賃市場的角度出發(fā)，積極推進租金穩(wěn)定工作也很有必要；強調‘租住平衡’。此類做法在過去類似成都等市場中是有較為明顯的表現(xiàn)，此次政策強調這個概念，其實也為后續(xù)各城市分區(qū)調控創(chuàng)造了較好的條件?！眹儡S進表示。
此前召開的中央財經領導小組第十五次會議提出，建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。
在被住建部約談城市“升級”調控措施的同時，更多地方在維護房地產市場穩(wěn)健發(fā)展的措施方面也不斷拓展創(chuàng)新邊界。
近日，鄭州市政府公布《鄭州市人才公寓建設和使用管理暫行辦法》，明確人才公寓申請條件、分配方式、租金標準和優(yōu)惠政策等，有效期2年。對于受承租人普遍關注的人才公寓租金問題，新政明確：不高于同區(qū)域住房市場租金70%。
“從此次住建部的政策中也可以看出，控租金也是未來政策的一個重要內容。鄭州是在租金管控上首次提出了租金價格目標值，這對于全國其他15個租賃市場重點發(fā)展的城市是有積極作用?！眹儡S進還預計，未來會在控租金和控房價方面有齊頭并進的做法。
除了控租金，在住房補貼上，在引進人才態(tài)度上最為積極的西安也在完善政策標準。近日，西安市房管局也印發(fā)了《西安市人才安居實施細則(試行)》，對人才安居申請、審核、分配管理等工作進行了規(guī)范和明確。其中在人才公寓配租標準上，A類建筑面積達180平方米左右；在人才安居購房補貼標準方面，A類人才最高補貼100萬元。
除了此類地方政府針對實際情況進行政策調整的同時，從此次《通知》的要求看，建立更為長效的價格聯(lián)動機制，預防房地產市場價格大起大落已經提上具體日程。
例如，此次《通知》要求，建立房價地價聯(lián)動機制，防止地價推漲房價；提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。通知還明確北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報具體實施方案。
“樓市調控的主基調是因城施策，從部分城市升級調控的思路看，限售還是主要的手段?！崩钣罴伪硎尽?
“限售政策的繼續(xù)加碼將持續(xù)，核心原因是部分城市為了降低投機投資性購房。目前，全國已經超過60個城市執(zhí)行限售政策，預計未來更多的房價上漲城市會執(zhí)行這一政策。限售5年將成為房價過快上漲城市的標配?！敝性禺a首席分析師張大偉接受媒體采訪時也表示。
李宇嘉提示，當前房地產市場除了房價需要關注之外，一些后續(xù)的問題也應當開始引起重視：國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國房地產開發(fā)投資同比增長10.3%。雖然增速比1~3月份回落0.1個百分點，但仍好于市場預期。但1~4月份，商品房銷售面積同比增長1.3%，增速比1~3月份回落2.3個百分點。房地產開發(fā)投資增速雖保持8.5%~10.5%的高位， 銷售增速已經出現(xiàn)下降；土地價格也保持高位，部分城市地價仍出現(xiàn)明顯的上漲；由于拿地成本越來越高，存量開發(fā)的成本越來越高，房價又受到限制，相較之下，大開發(fā)商相比小開發(fā)商成本控制能力、營銷能力與議價能力較強才能生存下來，這樣可能會出現(xiàn)市場上強者越強的現(xiàn)象。
