東莞甲級寫字樓集中入市 與住宅價格倒掛
去年東莞樓市的一大現(xiàn)象是商業(yè)公寓大量上市，而隨著去年東莞出臺政策嚴(yán)禁“商改住”，可以看到商業(yè)公寓將大量減少，隨之而來的是今年寫字樓產(chǎn)品將增加，寫字樓市場逐漸升溫。
同時，隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，大量新興行業(yè)持續(xù)進(jìn)駐，對高端寫字樓的需求日益增加，東莞的寫字樓市場也升級換代進(jìn)入到甲級寫字樓時代。不過，從去年的成交數(shù)據(jù)來看，東莞的寫字樓成交均價處于低位，與住宅成交價格出現(xiàn)倒掛。
甲級寫字樓紛紛入市
5月24日，位于南城總部基地的城市綜合體項目、175米高的G1蜂匯召開產(chǎn)品發(fā)布會，宣布其戶型面積為69~1700平方米的甲級寫字樓產(chǎn)品現(xiàn)房發(fā)售；5月26日，保利瓏遠(yuǎn)國際廣場也舉行寫字樓升級發(fā)布會，推出50-1500平方米寫字樓。
記者從東莞中原戰(zhàn)略研究中心了解到，目前進(jìn)入市場的甲級寫字樓共有十個，包括東城的民盈山國貿(mào)中心和嘉宏振興中心；莞城的萬科中心；南城的旺南世貿(mào)中心、浙商大廈、G1蜂匯、寰宇匯金中心、國金大廈、碧桂園商務(wù)中心和保利瓏遠(yuǎn)國際中心。這些寫字樓基本上圍繞在東莞南城CBD建設(shè)。
“東莞寫字樓發(fā)展到目前的第四代甲級寫字樓，也因此吸引更多新興企業(yè)的進(jìn)駐。”東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳認(rèn)為，東莞寫字樓不斷升級換代，走向智能、環(huán)保、生態(tài)、人性化。
與住宅成交價格倒掛處于低位
讓人意外的是，東莞的寫字樓成交均價保持著低位，與住宅成交價格出現(xiàn)倒掛。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞寫字樓供應(yīng)31萬平方米，同比下滑41%，成交39萬平方米，同比下降1%，成交價格13780元/平方米，同比下滑4%。然而去年住宅的成交均價是16523元/平方米，高于寫字樓成交均價近3000元/平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，去年東莞大部分城區(qū)寫字樓的成交均價在2萬元/平方米以下，鎮(zhèn)街不少寫字樓成交均價在1萬元/平方米左右，這也顯示出目前市場下，東莞寫字樓價格處于低位水平。
“從一些一線城市的情況來看，住宅與商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪）的價格比一般在1:1.5或者1:2左右，但東莞卻出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，住宅價格反而高于商業(yè)地產(chǎn)價格?！眲P盈房地產(chǎn)顧問集團(tuán)總裁童淵告訴記者。
童淵介紹，由于住宅價格高，寫字樓價格低，在很長一段時間內(nèi)東莞開發(fā)商不敢做寫字樓，而是“商改住”，將寫字樓改成商業(yè)公寓?！耙驗楣⒑觅u，許多寫字樓將小戶型部分做成了公寓出售?！辈贿^，去年東莞出臺政策嚴(yán)禁“商改住”，未來東莞商業(yè)公寓將大量減少，寫字樓產(chǎn)品增加，競爭也將越加激烈。
租金快速上升回報高于住宅
不過，隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，寫字樓升級換代帶來品質(zhì)提升的同時，租金也提高了不少，高于住宅產(chǎn)品。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年至2017年，東莞城區(qū)寫字樓的租賃比例維持在80%-85%之間，維持著平穩(wěn)的租賃比例。而租金卻翻了一倍。2008年，東莞城區(qū)主流寫字樓月租均價約為30元/平方米，到2017年達(dá)到67.65元/平方米，呈現(xiàn)著上升的趨勢。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，東莞2018年第一季度的住宅租金為30.82元/平方米/月，環(huán)比去年第四季度微漲，漲幅為4.70%。相比之下，寫字樓租金比住宅產(chǎn)品要高上一半。
買寫字樓首選核心區(qū)域
車德銳認(rèn)為，投資寫字樓要關(guān)注幾個關(guān)鍵點(diǎn)，包括投資回報、市政商務(wù)配套、物業(yè)服務(wù)、政策扶持、商務(wù)集群、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、地段交通、產(chǎn)品配套包括開發(fā)商品牌等等，綜合考慮后選擇最適合自己的。
童淵也表示，投資寫字樓要找處于地域核心和中心位置的。從區(qū)域來看，要選擇GDP比較高的地方。如東莞的虎門、長安、東城、南城、厚街等；特別是南城，不少寫字樓圍繞在行政服務(wù)機(jī)構(gòu)旁邊，將成為新的投資熱點(diǎn)。
記者了解到，南城國際商務(wù)區(qū)（ 南城CBD）處于南城中心地段，也是政府規(guī)劃的重點(diǎn)，建成后可容納辦公人口約17萬人，居住人口約1.5萬人?！澳铣荂BD目前全體建設(shè)進(jìn)度大約已到60%，預(yù)計再過五年時間，南城CBD的商業(yè)體就能培育成為一個成熟的商圈?！蓖瘻Y說。
