下一個抄底機(jī)會在哪里？牛市尾聲的城市選擇建議
很多粉絲經(jīng)常在后臺問，xx城市還能不能買？從問題本身來看，發(fā)現(xiàn)大部分粉絲還是比較喜歡追漲的，這是異地買房的大忌諱。提問最多的就是對西安、海南這些城市的后市看法，而這些城市都屬于主升浪已經(jīng)過去的牛市尾聲，現(xiàn)在買入并不是說幾個月內(nèi)不會再漲，但拉長到二、三年來看，漲幅表現(xiàn)不會好到哪里去。
接下來結(jié)合幾個城市，聊下看法。
大背景
首先要弄明白的是，現(xiàn)在是一輪大牛市的尾聲。
這一輪牛市，從2014年的深圳領(lǐng)漲開始，到今天全國絕大部分城市的翻倍，已經(jīng)走完了大半。這么兇狠上漲的原因，是由于2010年至2014年這五年期間，全國樓市基本沒有像樣的大漲過，積蓄了多年的需求。
另外國家2014年大力刺激，貨幣上放水和降息，調(diào)控上放開認(rèn)房認(rèn)貸，輿論上鼓勵去庫存，多管齊下，徹底改變了預(yù)期，促成了近十年以來的最大牛市。
牛市的牛，不光是漲幅，更是體現(xiàn)在上漲城市的全面性上。一、二線城市自不用說，連三、四線小城市都輕松翻倍。這樣的全面牛市，歷史上只有2009年4萬億刺激有過，后面是5年不漲。
大家一定要明白，像2014年那樣的刺激政策并不是很常見的。這一輪全面上漲的經(jīng)驗，不能簡單復(fù)制到未來。下一個五年，一二線核心城市因為有經(jīng)濟(jì)、人口的支撐，房價夯實之后繼續(xù)向上，更多的三、四線小城市人口被吸干之后，價格會被慢慢打回原形，被套很多年。
原則上，只選擇一、二線城市。
機(jī)會和尷尬
理解了這個大背景之后，看當(dāng)下機(jī)會是不少的，但是都有瑕疵，挺尷尬。
第一種機(jī)會是走完一輪牛市的一線，北上深。
一線城市上漲的支撐是高端人口流入、高薪產(chǎn)業(yè)積聚和控制供地面積?，F(xiàn)在一線主推共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房的策略，會進(jìn)一步加劇一線城市供地緊張。所以一線城市的基本面是最好的，但是一線城市有很嚴(yán)格的限購措施，沒有辦法通過第三方渠道打通或者硬過獲得購房資格，只能是少數(shù)人的狂歡。
另一方面，一線城市現(xiàn)在是徹底的靜淡市，價格筑底中，不少近郊還在探底中，現(xiàn)在買入，不會立即產(chǎn)生利潤，不適合短線炒作，長線拿會有一定的資金成本。我們只知道北上深未來一定會率先領(lǐng)漲，但不知道什么時候會漲。
第二種機(jī)會是牛市尾聲的強(qiáng)二線城市，比如南京、無錫、杭州、武漢、長沙、西安、成都、鄭州。還有走完牛市正在筑底的合肥，以及如火如荼還在上漲的重慶。
因為國家鼓勵產(chǎn)業(yè)和人口遷入的關(guān)系，強(qiáng)二線城市近些年的基本面一直在走好。前面這些城市里，未來應(yīng)該能走出一、二個新一線城市，即便不能成為一線，人口和經(jīng)濟(jì)大省的單核省會城市，未來前景也是持續(xù)看好的。
強(qiáng)二線城市的優(yōu)勢是低單價，低基數(shù)，萬一買中新一線，單價會有暴擊。但是強(qiáng)二線城市的最大尷尬，是房價已經(jīng)完成了主升浪，除非能運氣很好抽中限價一手，現(xiàn)在買不限價的二手，后續(xù)牛市結(jié)束，價格回調(diào)后，你現(xiàn)在的買入價可能會買在高點被套住一、二年。
雖然基本面沒有什么問題，未來一定能解套，但損失了很多機(jī)會成本，浮虧的心態(tài)挺讓人不好受的。還有強(qiáng)二線城市不靠譜的供地計劃，萬一遇到天量供地，下一輪牛市的時機(jī)要再往后。這一、二年杭州供地就很大。
第三種機(jī)會是還沒發(fā)動的弱二線城市，比如沈陽、昆明、貴陽、太原。這些城市是牛市里被遺忘的角落，到目前為止也沒有像樣的漲幅。
城市基本面肯定是不如強(qiáng)二線的，人口還在流失中。但價格也是被低估的，在這些城市的近郊，能輕易能找到單價七、八千的漂亮公寓。根據(jù)板塊輪動的規(guī)律，這些弱二線城市應(yīng)該是這一輪大牛市的最后一波拉升。一旦基本面改善，這個漲幅可能更加驚人。
交易建議
大資金建議一定要先買入一線。
二線城市單套價格300萬以上就沒有流動性，即便是并發(fā)買入兩套，也只能消耗不多的資金。
一線目前還在筑底中，只要耐心淘筍和二手房議價，是能找到便宜機(jī)會的。限購資格上，北上土著用戶口買，用家庭裂變買。非北上的，先遷深戶，然后買入。
深圳是這一輪牛市率先觸底的，下一波牛市也會率先上漲，盯緊它即可。一線城市買入，就是價值投資機(jī)會，走的是長線，資金安排上要撐滿5年為準(zhǔn)。事實上，考慮到限購、限貸的困難，我建議一線原則不賣出。未來需要資金可以通過融資方式來解決。
強(qiáng)二線城市里南京、杭州、武漢、成都這樣的城市都是基本面非常好，但是價格也已經(jīng)上漲到位。這些城市里如果買不到限價一手，買二手意思是不大的。買入后未來幾年吃套可能性極大，浪費大量時間，我建議停止買入。
最近去了鄭州走了走，中部人口大省，未來的潛力不小，近郊能買到1萬不到一手新盤，可以考慮買入。除了重慶不限購，但是外地三無不能做按揭貸款外，其他城市都是很嚴(yán)格的限購措施，需要遷入戶口才能買到（鄭州可以破）。這對戶口不在北上的同學(xué)是大利好，可以先遷戶口去某個二線，買完之后再遷戶口去另一個二線，只要你有精力的話。
弱二線城市是交易型機(jī)會了。沈陽、昆明、貴陽、太原這樣的城市，放在平時，我肯定不會去考慮的。但是之前也說了，如此波濤洶涌的大牛市，板塊輪動之下，未來這些弱二線城市有補(bǔ)漲的機(jī)會。
基本面注定了他們不會成為下一個核心城市，但好在足夠低的價格，抓住補(bǔ)漲的機(jī)會，也會收獲不錯的漲幅。最近有個朋友組織了沈陽的團(tuán)購，幾十萬總價，一口氣集合八十幾套需求。這樣的機(jī)會，是不太適合手上資金不多的新手的。但對于富余資金足夠的老手，嘗試下打暴擊未必不可。
總結(jié)
對于手上資金比較富裕，且在一線有房票的同志，我建議別去外地追擊，不如靜下心來守株待兔，在一線慢慢淘筍。一線的戰(zhàn)略建倉期，已經(jīng)不遠(yuǎn)了，下一輪領(lǐng)漲一定是從一線開漲的。為了搶二線機(jī)會丟掉了一線，實在沒有必要。
對于手上資金不多，但又著急買入的朋友來說。就目前而言，適合買入的和走長線的，最有把握的是長沙和重慶，另外鄭州、無錫也還不錯，因為價格足夠低，人口足夠多，雖然城市能級趕不上其他明星城市，但性價比高。
記住我們選擇的不是聲望最高的城市，而是容易產(chǎn)生利潤的城市。如果風(fēng)險容忍度足夠高的話，可以去沈陽試一下，單價五千左右，總價四十萬左右的盤，幾乎不會跌，一旦漲起來，三、五成的漲幅是有的，唯一的風(fēng)險就是不知道什么時候會漲。
