北京寫字樓市場租金上調實體零售業(yè)持續(xù)回暖
北京寫字樓市場旺盛需求推動了市場租金上調，截止2018年上半年，北京全市寫字樓市場凈吸納量共計達41.3萬平方米，同比上漲48.6%，強勁的市場需求拉動本季度全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣394.4元，同比上漲0.6%，五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣430.2元，同比上漲3.6%。
科技創(chuàng)新和共享經濟推動發(fā)展聯(lián)合辦公與互聯(lián)網行業(yè)需求激增
隨著共享經濟和高科技初創(chuàng)企業(yè)的快速發(fā)展，全市傳統(tǒng)寫字樓租金的高企不下使得近年來聯(lián)合辦公得以迅速發(fā)展。如"夢想加"僅在今年上半年就簽約了多棟樓宇，自2015年以來僅北京累計租賃面積就高達8萬平方米，其中約有5個項目租賃面積高達1萬平方米以上。截止2018年上半年，互聯(lián)網企業(yè)成交租賃占所有成交租賃總數比例高達30%，如愛奇藝租賃永利國際中心20,000平方米的辦公面積，騰訊視頻新租領航科技大廈12,378平方米的辦公面積。聯(lián)合辦公和互聯(lián)網行業(yè)的大幅擴張，致使本季度全市空置率環(huán)比下降1.3個百分點達7.1%，五大核心商圈空置率則繼續(xù)保持低位，為3.1%。
針對此趨勢，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示："下半年北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約152萬平方米新增供應，即將入市的在建項目有正大中心、中國人壽金融中心、三星中國總部大廈和中信大廈等，其中五大核心商圈寫字樓新增面積達37.9萬平方米，僅占總新增供應的24.9%。而非核心商圈未來供應主要集中在麗澤金融商務區(qū)、望京-酒仙橋區(qū)域，分別占總新增供應的26.4%和20.6%。我們預計，新增項目的如期入市將拉動整體市場空置率小幅上揚，租金水平或將面臨下行壓力。"
業(yè)績增速穩(wěn)中向好實體零售業(yè)持續(xù)回暖
2018年一季度，中國錄得社會消費品零售總額90275億元，同比增長9.8%，居民消費持續(xù)平穩(wěn)較快增長。其中，實物商品網上零售額錄得14567億元，同比增長34.4%，占社會消費品零售總額比重為16.1%，比上年同期提高3.7個百分點。與此同時，傳統(tǒng)零售業(yè)積極拓展銷售渠道，加速線上線下的融合，繼續(xù)保持回暖態(tài)勢。今年一季度，實體零售業(yè)態(tài)零售額比上年同期增長8.9%，增速較上年同期提高1.7個百分點。
根據戴德梁行發(fā)布的《2018年二季度中國一線城市零售市場報告》，實體零售業(yè)的持續(xù)回暖推動了一線城市優(yōu)質零售市場空置率的進一步回落。值得關注的是，今年年內，北京、上海、廣州和深圳預計將迎來超過391.8萬平方米的優(yōu)質零售物業(yè)進入市場，其中較多分布在城市的新興區(qū)域，推動一線城市優(yōu)質零售物業(yè)版圖進一步擴大。
戴德梁行北中國區(qū)商業(yè)地產部主管及董事羅俊崴表示："2018年下半年，北京還將有4個零售項目計劃入市，其中僅有一個項目位于市區(qū)，其他三個均位于遠郊區(qū)縣，屆時將為市場帶來超過42萬平方米的新增供應。一線城市各大零售物業(yè)正在并將繼續(xù)開展業(yè)態(tài)調整及物業(yè)升級以期保持良好的市場競爭力，考慮到年內會有更多優(yōu)質零售市場入市，在各項因素的綜合影響下，各地整體空置水平或將在短期內出現小幅攀升；而一線城市零售市場對各大零售品牌持續(xù)不斷的吸引力使得市場租賃需求繼續(xù)保持旺盛，租金將保持平穩(wěn)。"
2018年二季度，北京零售市場迎來四個項目的開業(yè)，即位于CBD區(qū)域的樂成SPACE3購物中心、亞奧商圈的中海環(huán)宇薈、亦莊的大族廣場購物中心和麗澤商圈的北京居然之家體驗Mall，四個項目共為市場帶來約31.9萬平方米的優(yōu)質零售空間。盡管多個購物中心于本季度入市，但北京市場整體租賃表現活躍，本季度全市零售市場空置率環(huán)比下降0.5個百分點至11%。
另外，在城市更新的大環(huán)境下，北京零售市場的舊項目改造升級和去百貨化趨勢仍在繼續(xù)。比如大型百貨商場、專業(yè)市場正在加速轉型為購物中心，尤其是住宅較為集中的區(qū)域，越來越多的中低檔專業(yè)市場或傳統(tǒng)的百貨大樓正在逐漸轉型升級為社區(qū)購物中心。
