北京商辦重獲新生 寫字樓投資趨勢(shì)向好
近年來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)售賣困難、住宅持續(xù)熱銷，一些開(kāi)發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義蓋房，商住房一時(shí)銷售火熱。
2017年3月，北京住建委發(fā)布公告，宣布要進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，商住進(jìn)入限購(gòu)時(shí)代；同年5月，上海市政府正式下發(fā)商住房整頓方案，對(duì)已售但未交付商住房集中整改。2017年的政策嚴(yán)冬，使得辦公市場(chǎng)成交接近冰點(diǎn)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018上半年市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇。
價(jià)格回暖租金反彈 寫字樓投資趨勢(shì)向好
2018上半年，多數(shù)城市寫字樓供應(yīng)缺位、需求旺盛，成交價(jià)格同比小幅回暖1%，就目前價(jià)格走勢(shì)和市場(chǎng)活躍度來(lái)看，未來(lái)價(jià)格仍有上漲空間。全國(guó)寫字樓租金更是強(qiáng)勢(shì)反彈，同比上漲1.9%，預(yù)計(jì)未來(lái)還有更進(jìn)一步攀升的可能。
寫字樓整體趨勢(shì)向好，和二線寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)的變化有密切關(guān)系。隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)，在“一帶一路”等系列政策利好的助力下，重點(diǎn)二線城市價(jià)值得到顯著提升。供應(yīng)方面，大型知名房企開(kāi)始重點(diǎn)布局二線城市，二線城市寫字樓項(xiàng)目的增加使辦公空間保持良好的擴(kuò)張趨勢(shì)。需求方面，二線城市也保持了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。高新科技產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司成為租賃主力，新興辦公模式的穩(wěn)步發(fā)展，為市場(chǎng)帶來(lái)更多的租賃需求。二線城市對(duì)人才的吸納量成為辦公面積擴(kuò)張、租金價(jià)格上揚(yáng)的催化劑，此外，近兩年甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)的占比有所提升，也是租金的增長(zhǎng)點(diǎn)。
云房數(shù)據(jù)顯示，2018上半年多數(shù)城市租金呈不同幅度增長(zhǎng)，其中廣州租金同比上漲10%，其次為杭州，租金同比上漲7%。究其原因，一方面是兩座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，吸納了大量高新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，形成了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，另一方面配套完善的核心商圈的租賃需求較為強(qiáng)勁。租金降幅最明顯的是石家莊，因商業(yè)聚集度不高且市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，導(dǎo)致租金同比下滑8%。
寫字樓成交價(jià)上漲 投資回報(bào)率普降
2018上半年，受成交價(jià)格和資本價(jià)值攀升的影響，寫字樓各項(xiàng)回報(bào)率均呈下降趨勢(shì)，甚至全部跌破監(jiān)測(cè)期內(nèi)最低值。其中，長(zhǎng)期持有租賃回報(bào)率受成交價(jià)格上漲的影響最為顯著，環(huán)比下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至6.5%。經(jīng)五年轉(zhuǎn)售預(yù)測(cè)推算，寫字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)率目前為7.4%，若均價(jià)仍保持快速上漲的態(tài)勢(shì)，回報(bào)率將會(huì)持續(xù)下滑。
云房數(shù)據(jù)認(rèn)為，受二線城市土地價(jià)值上漲、辦公供應(yīng)短缺和一線城市大宗資產(chǎn)交易價(jià)格持續(xù)攀升等因素影響，全國(guó)寫字樓成交均價(jià)回暖走高，再加上寫字樓資本價(jià)值的上漲，推動(dòng)了整體寫字樓回報(bào)率普降。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，寫字樓投資趨勢(shì)還是總體向好的。
長(zhǎng)租收益二線兩極分化 北京迎來(lái)投資新契機(jī)
2017年的政策嚴(yán)冬之后，北京辦公寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)了新契機(jī)。2018上半年，北京寫字樓表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，不僅租金位于較高水平，空置率也偏低，僅8.4%。云房數(shù)據(jù)認(rèn)為，北京未來(lái)一年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)充足，有高達(dá)1043.6萬(wàn)平米的供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，租金水平將穩(wěn)中有升。
靜態(tài)租賃回報(bào)率方面，西部區(qū)域重慶、西安等發(fā)展較好的城市帶動(dòng)了周邊城市發(fā)展，寫字樓需求向周邊城市分流。華中區(qū)域回報(bào)率有明顯回升，無(wú)錫、長(zhǎng)沙等城市表現(xiàn)搶眼，無(wú)錫近年來(lái)受益于太湖新城板塊的發(fā)展，在商辦市場(chǎng)活躍度較高。
長(zhǎng)期租賃回報(bào)率方面，一線城市一度呈下降趨勢(shì)，二線城市出現(xiàn)兩極分化。上升區(qū)域主要分布在西南、華東區(qū)域，長(zhǎng)沙、武漢投資回報(bào)表現(xiàn)良好。寧波商圈聚集度不高，寫字樓投資仍處于下行通道。
歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率方面，表現(xiàn)較為優(yōu)秀的是武漢和石家莊，預(yù)測(cè)這兩個(gè)城市未來(lái)五年投資回報(bào)漲幅空間較大。無(wú)錫、天津和廣州寫字樓的遠(yuǎn)期投資價(jià)值較高，但目前租賃轉(zhuǎn)售收益較低。
云房數(shù)據(jù)結(jié)合19個(gè)城市豪宅的未來(lái)轉(zhuǎn)售及長(zhǎng)期租賃回報(bào)率，對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行評(píng)估，制作出了寫字樓房地產(chǎn)投資價(jià)值導(dǎo)向圖。評(píng)估結(jié)果顯示，最適合投資的城市是武漢和石家莊，適合長(zhǎng)期持有租賃的城市是長(zhǎng)沙，適合短期持有售出的城市是天津，最不適合持有的城市是寧波。
