土地市場初現(xiàn)“小陽春”：成交溢價上升
隨著房貸利率、限購政策的放松，樓市微調(diào)回暖的預(yù)期加大，北京、上海、深圳等一線城市3月二手房成交量創(chuàng)新高。與此同時，土地市場也出現(xiàn)“小陽春”，2018年下半年普遍底價成交的現(xiàn)象基本消失，以二線為主的多個城市住宅地塊溢價率全面上行。
“9.30”新政運(yùn)行至今已兩年半有余，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市調(diào)控政策已趨見底，一些變化也在悄然發(fā)生。從土地源頭看，出讓限制條件逐漸剝離，租賃住房用地或自持用地逐漸減少。
這是樓市“春江水暖”的預(yù)兆，還是調(diào)控繼續(xù)深入的短暫反彈？
租賃用地供應(yīng)減緩
“2017年和2018年出讓的租賃住房用地確實(shí)挺多，但從目前的情況看，今年減速了?！鄙虾Ｊ袊Y委旗下某上市房企內(nèi)部人士對時代財(cái)經(jīng)表示。
租賃住房用地2017年首現(xiàn)上海。是年7月4日，上海規(guī)劃和國土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩宗地塊，土地用途為“租賃住房”，受讓人須在70年出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營，不得出售。
此后，租賃住房用地成為上海土地市場的主流。截至2018年底，該類土地累計(jì)出讓57塊，至少將提供51679套新建租賃房源。據(jù)了解，目前部分地塊已經(jīng)開工，未來2-3年內(nèi)即可推向市場。
租賃住房用地火熱入市，源自2016年年底中央提出的“建立購租并舉的住房制度”。的十九大報告又再次重申“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，發(fā)展住房租賃市場迅速成為房地產(chǎn)投資新風(fēng)口，北京、上海、廣州、南京、杭州、佛山等多城相繼推出租賃住房用地。
不過，從目前情況看，進(jìn)入2019年后，租賃住房用地推向市場的速度有減緩的趨勢。據(jù)時代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國只有上海成交7宗純租賃住房用地；而去年同期，上海、杭州、南京等城市共成功出讓14宗純租賃宅地。
上述房企內(nèi)部人士表示，就上海而言，僅從第一季度土地出讓情況尚不能判斷上海全年的趨勢，“才剛剛過去三個月，說不定接下來的幾個月就會發(fā)力?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉稱，今年上海推出的租賃住房用地仍會占住宅用地的40-50%，“這個目標(biāo)不會變，因?yàn)椤濉?guī)劃提出了租賃住房的建設(shè)目標(biāo)?！?
他對時代財(cái)經(jīng)表示，上海市屬國企甚至有一些區(qū)屬國企的工業(yè)或倉儲用地會轉(zhuǎn)化為租賃住房用地。“這些存量土地本身就有很多問題，現(xiàn)在轉(zhuǎn)成租賃用地還有進(jìn)一步盤活的機(jī)會，比如做租賃運(yùn)營?，F(xiàn)金流轉(zhuǎn)正表現(xiàn)比較好的時候還可以把它證券化，最近幾個月一些公募REITs很快就會落地。通過資本市場，早期的一些存量資產(chǎn)可以去配建、盤活?！?
但不可忽略的是，房企加碼長租公寓的意愿似乎也在減弱?！白赓彶⑴e”政策下，碧桂園、龍湖、萬科、中駿、合景泰富等多家房企曾紛紛搶灘布局長租公寓業(yè)務(wù)。2017年12月，碧桂園還曾發(fā)布長租品牌發(fā)展戰(zhàn)略,力爭三年內(nèi)建設(shè)100萬套長租公寓。但在今年3月港股上市房企業(yè)績會上，“長租公寓”不再像前兩年那樣被頻繁提及，真正大力鋪開該業(yè)務(wù)的房企也并不算多。
但在張宏偉看來，租賃住房仍大有市場?！皬氖袌鼋嵌瓤矗擎?zhèn)尤其是核心的一線和強(qiáng)二線城市大量的流動人口，特定領(lǐng)域人才引進(jìn)的需求，本地戶籍及常住人口中低收入家庭的居住需求，都需要租賃住房去滿足?！?
值得注意的是，目前純租賃住房用地基本全被具有國資背景的企業(yè)收入囊中，成交樓面價也遠(yuǎn)低于招拍掛價格。這與租賃用地的長期自持有關(guān)，相對嚴(yán)苛的出讓條件也是重要因素之一，各地推出的租賃宅地，多對企業(yè)資格、坊間套型、全裝修建筑面積、公共服務(wù)設(shè)施配建等做出要求。
對于國企拿下的租賃住房用地未來的運(yùn)營，上述房企內(nèi)部人士表示主要分兩類，一是自建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，二是委托有市場能力的品牌公寓運(yùn)營。前者如上海地產(chǎn)集團(tuán)，其于2018年1月正式發(fā)布上海首個國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌“城方”，并于同年2月成立上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司，全面啟動租賃住房業(yè)務(wù)板塊。
地市現(xiàn)“小陽春”
除了租賃用地暫時減速推出，不少城市的土地出讓條件也逐漸松綁。4月4日，北京四月首次土拍，合景泰富以總價10.2億、溢價率20.14%拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一宗地塊。值得注意的是，該地塊未限制銷售價格，也未要求配建保障房，只須負(fù)責(zé)建設(shè)基礎(chǔ)教育用地并無償移交政府相關(guān)主管部門。
這是北京自2017年以來推出的第5宗不限價土地。前4塊分別為2018年10月出讓的豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，2018年11月出讓的延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊，以及2019年1月9日掛出的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)兩塊住宅用地。
與以往調(diào)控周期不同的是，這輪樓市調(diào)控不斷祭出限購、限售、限貸、限價等政策“組合拳”，從土地源頭至銷售終端全線“去杠桿”。在招拍掛市場，土地出讓加載了限地價、限房價、競自持等諸多限制條件。
這也在相當(dāng)程度上影響了房企的拿地積極性，尤其在2018年下半年，底價成交甚至流拍成為土地市場的主流聲音。
而眼下，地市回暖已有跡象。今年一季度，一些城市土地市場迎來“開門紅”，合肥、蘇州、杭州等地的成交樓面價及溢價率均出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度宅地地價同比止跌轉(zhuǎn)漲，熱點(diǎn)一二線城市回溫明顯，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，為2018年以來單月最低水平。
除了土地市場松綁，銷售和信貸方面也有松綁趨向。從去年年底菏澤取消限購以來，多地城市政策微調(diào)持續(xù)，如河北省高碑店為民營經(jīng)濟(jì)吸引人才對特定人群放松限購，東莞調(diào)整二手房交易個稅，江西贛縣叫停特價房銷售等。
不過，房企大佬對2019年市場走向依舊是謹(jǐn)慎以待。萬科董事長郁亮在2018年度業(yè)績會上表示“如今的宏觀形式不同以往，不是過了今年、明年就會好轉(zhuǎn)，我們需要做好長期的準(zhǔn)備”。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌則直言，“2019年不是那么樂觀，房價還是政府的核心訴求，2019年還是要小心一些?！?
