住建部透露“棚改不停”真相 未來給錢還是給房？
如果叫停棚改，嚴(yán)重依賴棚改的三四線城市房?jī)r(jià)將失去支撐，出現(xiàn)大幅波動(dòng)。同時(shí)加劇市場(chǎng)的恐慌情緒。
來源:鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)(ID:finance_ifeng)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合證券時(shí)報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、每日經(jīng)濟(jì)新聞、北京商報(bào)、Wind資訊、中國(guó)基金報(bào)等
昨天，住建部召開媒體吹風(fēng)會(huì)對(duì)備受關(guān)注的棚改政策進(jìn)行了官方詳細(xì)解讀。時(shí)隔整整17天，住建部終于正式打破“棚改一刀切”的傳言。
6月25日，市場(chǎng)上有傳聞稱國(guó)開行總行要回收全部棚改項(xiàng)目貸款合同簽訂審批權(quán)，全國(guó)一刀切，棚改將被全面叫停。傳聞一出就被鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，內(nèi)地和香港地產(chǎn)股股價(jià)應(yīng)聲而落，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了多個(gè)不同版本的國(guó)開行官方回應(yīng)。27日，國(guó)開行在官網(wǎng)發(fā)布澄清聲明，表示未授權(quán)任何人員代表國(guó)開行發(fā)表棚改事宜言論。期間雖然官方對(duì)棚改政策如何調(diào)整一直未有新的發(fā)聲，但公眾對(duì)棚改話題的討論卻一直沒有停止。
關(guān)注的焦點(diǎn)無外乎是這幾個(gè)方面：棚改會(huì)不會(huì)停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調(diào)整后對(duì)房?jī)r(jià)有沒有影響。以下是住建部對(duì)這些問題的權(quán)威回復(fù)：
01 首先
棚改不會(huì)停 ！
昨天的吹風(fēng)會(huì)上住建部首先強(qiáng)調(diào)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視棚戶區(qū)改造工作。這句話的意思就是棚改是不會(huì)停的，要繼續(xù)推進(jìn)。至于為何不能停，住建部列了以下幾個(gè)原因：
1、改善了棚戶區(qū)居民住房條件。2008—2017年，全國(guó)棚改累計(jì)開工3896萬套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。
2、促進(jìn)了以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。截至2017年底，全國(guó)累計(jì)開工改造林區(qū)棚戶區(qū)166萬套、墾區(qū)危房238萬套、國(guó)有工礦棚戶區(qū)305萬套。
3、促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲較快城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。
4、提升了城市功能和綜合承載能力。
5、帶動(dòng)了投資消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2013—2017年，全國(guó)棚改完成投資約6萬億元。
對(duì)于中央而言，棚改是項(xiàng)民生工程，從住建部昨天發(fā)布的棚改四項(xiàng)重點(diǎn)工作計(jì)劃里也看到了，未來政府仍要加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，讓更多困難群眾早日出棚進(jìn)樓。改善民生是肯定不能停的。
很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認(rèn)為棚改是近幾年樓市關(guān)鍵支撐因素之一，特別是對(duì)于三四線城市而言。其人為創(chuàng)造了居民的住房需求，造成需求端爆發(fā)，帶來三四線城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)難得的緩解，而隨之帶來的問題是房?jī)r(jià)過熱。
最近媒體經(jīng)常報(bào)道各地?fù)尫康默F(xiàn)象，什么比你有錢的千萬富豪還在排隊(duì)買房、某樓盤開盤幾乎擾動(dòng)全城、某市民為買房排隊(duì)四小時(shí)中暑倒地……這些消息一方面反映了目前很多人對(duì)房子“買到即賺到”的心理預(yù)期，一方面也反映了人們對(duì)住房庫(kù)存不足的擔(dān)心和焦慮。
如果叫停棚改，嚴(yán)重依賴棚改的三四線城市房?jī)r(jià)將失去支撐，出現(xiàn)大幅波動(dòng)。同時(shí)加劇市場(chǎng)的恐慌情緒。
02 其次
未來棚改安置還會(huì)給錢
但會(huì)因地制宜
“因地制宜”這四個(gè)字怎么理解？住建部的解釋是商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
其實(shí)最近幾年棚改貨幣安置一直備受垢病。其在推高房?jī)r(jià)的同時(shí)也造就了一批手持大量現(xiàn)金的“拆二代”。同時(shí)，貨幣化安置還會(huì)增加地方政府的隱性債務(wù)。國(guó)海證券研究所固定收益分析師張亮指出，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國(guó)家開發(fā)銀行受鼓勵(lì)大力提升棚改專項(xiàng)貸款，年新增棚改專項(xiàng)貸款占國(guó)開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房?jī)r(jià)不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
但需要看到，棚改貨幣化安置能快速盤活地方房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存化，并且產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)三四線城市GDP的高速增長(zhǎng)。從這些年的數(shù)據(jù)來看而言，實(shí)物安置生效速度慢，效果也不明顯。
未來長(zhǎng)期貨幣化安置的審批將越來越嚴(yán)格
住建部強(qiáng)調(diào)，2016年以來針對(duì)部分庫(kù)存不多地區(qū)貨幣化安置比例仍高的問題，已經(jīng)采取了明確措施，包括開會(huì)督促其調(diào)整棚改安置政策，要求其控制棚改貨幣化安置比例，對(duì)該類地區(qū)仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，國(guó)開行、農(nóng)行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
03最后
住建部此次對(duì)棚改政策的定調(diào)有啥影響？
樓市：棚改貨幣化收緊對(duì)房地產(chǎn)投資影響有限
興業(yè)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，無論從棚改開工規(guī)模，還是貨幣化安置意愿來看，棚改對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)中樞下行較為明確。中西部地區(qū)銷售可能逐漸“筑頂”。本輪中西部與東部地區(qū)銷售分化持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，隨著棚改貨幣化力度下降和政策調(diào)控趨嚴(yán)，中西部銷售或逐漸“筑頂”。
中信證券認(rèn)為，如果貨幣化安置比例降低，前期極大推高房地產(chǎn)銷售的動(dòng)能將難以為繼，對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)作用將減弱。此外，貨幣化安置對(duì)消費(fèi)的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步回歸中性。
華創(chuàng)債券屈慶表示，過去三年貨幣安置化比例不斷提高，2018年將逐步下降則在預(yù)料之中。對(duì)于2018-2020年，住建部規(guī)劃棚改數(shù)量為1500萬套，其中18年為580萬套，19和20年各460萬套，目前來看，未來三年棚改總量不會(huì)有太大變化，不過實(shí)物安置會(huì)增加，貨幣化安置會(huì)相應(yīng)減少。屈慶提出，2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫(kù)存高，幫助三四線商品房去庫(kù)存，而經(jīng)過三年的去化，現(xiàn)在很多三四線城市的庫(kù)存已下降得較低，此時(shí)降低貨幣化比例，市場(chǎng)也有預(yù)期。隨著貨幣化安置比例的下降，對(duì)應(yīng)貨幣化安置面積也會(huì)下降，根據(jù)華創(chuàng)房地產(chǎn)組調(diào)研，今年已經(jīng)有三四線城市出現(xiàn)實(shí)物安置替換貨幣化安置的情況，而且發(fā)現(xiàn)三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，預(yù)計(jì)2018年上半年棚改影響占比已經(jīng)降至低于20%。
東北證券發(fā)布報(bào)告稱，棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)作用將在未來三年將會(huì)逐漸邊際減弱，但仍將對(duì)房地產(chǎn)銷售和投資起到一定的支撐作用。在此輪三四線房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉(cāng)布局的中小房企可能會(huì)受到區(qū)域市場(chǎng)大幅波動(dòng)的影響，出現(xiàn)信用違約事件。
股市：券商看好地產(chǎn)股反彈行情
此前，在資本市場(chǎng)上，一則“國(guó)開行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行”的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，一時(shí)間“全國(guó)棚改叫?！?、“棚改貸款一刀切”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)重大利空”等解讀引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌和地產(chǎn)股的連續(xù)下跌。在申萬一級(jí)行業(yè)中，自從今年6月25日來，房地產(chǎn)板塊跌幅超過10%，而從今年整體來看，跌幅達(dá)22.71%。
數(shù)據(jù)顯示，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬科A縮水幅度最大，市值縮水有757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來的跌幅超過60%。
（圖片來源：中國(guó)基金報(bào)）
國(guó)泰君安表示，看好房地產(chǎn)基本面反彈。1月以來的估值下殺，核心原因就是對(duì)于地產(chǎn)拿地融資收緊，而拿地融資是地產(chǎn)未來增長(zhǎng)的核心要素，因此，對(duì)增長(zhǎng)減速的擔(dān)憂帶來了估值的下殺。盡管短期放松的概率不大，但繼續(xù)緊縮的渠道已經(jīng)不再存在。開發(fā)融資的寬松，將帶來推盤的增加，房貸的寬松，將帶來去杠桿的穩(wěn)步進(jìn)行，最終帶來銷售基本面的上行，EPS增速開始反彈。
債市：債牛或?qū)⒀永m(xù)
國(guó)君固收覃漢認(rèn)為，過去兩年棚改貨幣化大躍進(jìn)帶來的房地產(chǎn)超長(zhǎng)景氣周期，面臨政策拐點(diǎn)，地產(chǎn)投資難以將“虛胖”的韌性長(zhǎng)期維持下去。當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于信用緊縮和財(cái)政緊縮的環(huán)境中，內(nèi)憂外患下貨幣政策勢(shì)必會(huì)有進(jìn)一步的結(jié)構(gòu)性寬松空間釋放，這種格局下長(zhǎng)端利率的下行趨勢(shì)仍將延續(xù)。短期而言，跨季資金雖高但融資難度不大，而月內(nèi)資金非常寬裕，隨著跨季擔(dān)憂逐漸消退，下月初降準(zhǔn)的資金即將到位，利率債將迎來新一波的交易行情。
不過，對(duì)于資金而言，很難有資金能取代央行PSL和國(guó)開行資金在棚改出資中的關(guān)鍵地位和體量，而政府購(gòu)買在棚改項(xiàng)目中的融資模式恐怕也面臨壓縮，盡管地方棚改專項(xiàng)債批準(zhǔn)發(fā)行，但考慮到兩者在規(guī)模上的量級(jí)差距，短期的對(duì)沖作用微乎其微。
興業(yè)固收徐寒飛發(fā)布研報(bào)稱，與PLS棚改貸款相同的是，棚改專項(xiàng)債期限較長(zhǎng)，甚至可超過15年。值得注意的是，由于PSL規(guī)模很大，短時(shí)間內(nèi)棚改專項(xiàng)債難以完全替代。2017年單國(guó)開行就發(fā)放棚改貸款8800億，農(nóng)發(fā)行棚改貸款超過了4000億，而短時(shí)間內(nèi)棚改專項(xiàng)債難以上量，故如果央行對(duì)PSL收縮較快，棚改在資金來源上恐會(huì)進(jìn)一步受限。
