存量的焦慮：北京存量商辦何去何從
“存量商辦房不僅可改公租房，還可落戶居住”等一系列有關(guān)“商辦解凍”的消息尚待發(fā)酵，北京市住建委緊急澄清。盡管如此，“商辦解凍”的消息仍舊讓不少商住樓盤變得興奮起來，已經(jīng)退潮的“商改住”銷售似乎有復(fù)蘇跡象。對(duì)此，專業(yè)人士分析，炒作商辦“轉(zhuǎn)正”、“解凍”并不是一些開發(fā)商的新伎倆，但不可否認(rèn)的是，目前市場(chǎng)仍有大量的商辦存量項(xiàng)目需要消化，而這部分項(xiàng)目如何消化，營(yíng)銷策略如何調(diào)整，對(duì)于企業(yè)和土地資源本就稀缺的北京來說，將是一個(gè)長(zhǎng)期的命題作文。
存量的焦慮
“商辦解凍消息的流傳在某種程度上顯示出部分企業(yè)的焦慮”，一位樓市分析師表示，從去年“326新政”以來，北京商辦市場(chǎng)（含商改住）成交數(shù)據(jù)大幅下滑，市場(chǎng)幾乎陷入停滯。
據(jù)地產(chǎn)營(yíng)銷人士提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年寫字樓與商務(wù)公寓新增供應(yīng)864套，同比下降89%；成交3670套，下降70%；成交面積54.12萬平方米，下降56%；成交均價(jià)26373元/平方米，下降23%；成交金額142.74億元，下降66%；目前整個(gè)市場(chǎng)的存量為41662套，同比上漲15%。
地產(chǎn)營(yíng)銷人士韓樂分析，由于“寫字樓與商務(wù)公寓”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涵蓋寫字樓成交數(shù)據(jù)，雖然在一定程度上也可以反映當(dāng)下“商改住”市場(chǎng)的狀況，但另一組“北京上半年商住供銷存統(tǒng)計(jì)”數(shù)據(jù)則更為精確。該統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，北京商住產(chǎn)品供應(yīng)為368套，供應(yīng)面積為5.06萬平方米。成交套數(shù)則為1423套，成交面積為10.45萬平方米，成交金額30.01億元。
同時(shí)數(shù)據(jù)還顯示，目前北京商住類產(chǎn)品存量為1.94萬套，存量面積為154.7萬平方米。如果預(yù)估年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)20萬平方米左右的成交面積來推算，要消化掉目前北京市場(chǎng)上的存量商住類產(chǎn)品至少需要七年半的時(shí)間。
從商住房的存量區(qū)域上來看，通州區(qū)以27.74萬平方米的存量面積排在全市各區(qū)之首，順義以22.9萬平方米緊隨其后，朝陽(yáng)區(qū)以20.68萬平方米排在存量榜第三位。此外，門頭溝、大興、房山區(qū)域的存量面積也都在10萬平方米以上，昌平區(qū)的存量也接近10萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，以上這些存量較多的區(qū)域?qū)⒊蔀槿セ闹貫?zāi)區(qū)，這些板塊內(nèi)庫(kù)存樓盤的去化周期不會(huì)太短。
被迫入市
從持有較多商辦項(xiàng)目的企業(yè)來看，旭輝、和裕、首開、龍湖、泰禾、恒大、萬科等不少知名房企在北京的商住類產(chǎn)品的存貨都為數(shù)不少。實(shí)際上，部分存量較大的房企已不得不啟動(dòng)停滯許久的商辦產(chǎn)品的銷售。以龍湖為例，旗下龍湖長(zhǎng)安天街、西宸廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目在2018年上半年均采取積極推盤的策略。長(zhǎng)安天街則成為北京商業(yè)市場(chǎng)1-5月銷冠，西宸廣場(chǎng)在1-4月銷售額也排在豐臺(tái)區(qū)域前列。按照計(jì)劃，下半年，龍湖位于房山的天街項(xiàng)目和位于海淀區(qū)的商辦項(xiàng)目也將入市銷售。
據(jù)一位熟悉龍湖的人士透露，當(dāng)前購(gòu)買長(zhǎng)安天街的商辦客戶中，自用需求客戶占比高達(dá)60%，其中寫字樓自用客戶高達(dá)80%。
實(shí)際上，由于商住政策壓力，北京商住產(chǎn)品價(jià)格普遍出現(xiàn)顯著回調(diào)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京的商住產(chǎn)品平均價(jià)格出現(xiàn)了30%以上的跌幅。以西宸廣場(chǎng)為例，商住政策出臺(tái)前，總價(jià)300萬元左右三環(huán)附近的商住產(chǎn)品基本是不可想象的。
業(yè)內(nèi)人士分析，目前來看，品牌房企打擦邊球炒作“商辦解凍”，以及其他違規(guī)銷售的情況并不多，畢竟商住政策依舊保持高壓態(tài)勢(shì)。但市場(chǎng)上的確也有一些企業(yè)以代辦注冊(cè)公司等形式違規(guī)向客戶銷售商住樓盤。但無論是降價(jià)入市還是炒作概念，背后都顯示出企業(yè)面臨業(yè)績(jī)壓力的焦慮心態(tài)。
去化依舊承壓
“短期內(nèi)商住松綁的可能性不大，但不排除一些區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)與人才、職住平衡之類相關(guān)的政策，間接影響當(dāng)?shù)氐纳剔k市場(chǎng)?！币晃粯鞘杏^察人士告訴北京商報(bào)記者。他了解到，有一些品牌房企正在北京考慮整體收購(gòu)一些商住類項(xiàng)目。一方面這些項(xiàng)目陷入銷售困境后因急于套現(xiàn)，整棟出售的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)；另一方面，收購(gòu)方也考慮將這些項(xiàng)目整體改造成長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而且長(zhǎng)租類項(xiàng)目也便于企業(yè)再融資。
實(shí)際上，上海、廣州等地曾對(duì)商辦政策有過微調(diào)。例如上海寶山區(qū)發(fā)布的《寶山區(qū)首批存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型租賃住宅方案完成上報(bào)備案》，有條件地批準(zhǔn)三個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為租賃住宅。廣州發(fā)布的《市城市更新局關(guān)于實(shí)施城市更新商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新政執(zhí)行問題的通知》指出，屬于舊改商服類項(xiàng)目，可以不執(zhí)行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規(guī)定。這也意味著舊改商服項(xiàng)目又將可以開發(fā)小戶型公寓。
但現(xiàn)階段，這種“商改租”、“商改住”的經(jīng)營(yíng)模式在北京并未放開，依然存在政策風(fēng)險(xiǎn)。
思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示，還沒有看到一個(gè)可能放松的跡象，如果從個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買商住類產(chǎn)品不能再使用杠桿，必須100%支付購(gòu)房款的要求來看，在今年這樣一個(gè)相對(duì)緊縮的購(gòu)房環(huán)境下，更不可能單獨(dú)對(duì)商辦類的貸款放松，從購(gòu)房者角度上來看，購(gòu)買商辦類產(chǎn)品還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比。
“商住項(xiàng)目的去化也許沒有市場(chǎng)想象的那么大?！表n樂分析，商住產(chǎn)品可以分為兩種情況，一種是政策前已經(jīng)規(guī)劃或已經(jīng)建成的小面積產(chǎn)品，由于總價(jià)低，受政策的限制影響較小。雖然限購(gòu)政策抬高了購(gòu)買門檻，但隨著項(xiàng)目?jī)r(jià)格的回落，總價(jià)也在走低。隨著時(shí)間的推移去化壓力不算大；但200平方米以上的大面積商住產(chǎn)品就另當(dāng)別論，事實(shí)上，開發(fā)商基本都沒有太好的促進(jìn)銷售策略和辦法，只能選擇等待。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然北京商辦政策依舊嚴(yán)格，但與一些城市相比并不算是最嚴(yán)厲的。據(jù)了解，杭州已禁止以企業(yè)名義購(gòu)房買房。對(duì)于商辦項(xiàng)目而言，當(dāng)前市場(chǎng)和客戶需求都已經(jīng)發(fā)生改變，短期投資行為大幅減少，轉(zhuǎn)而關(guān)注持有性資產(chǎn)的保值功能。因此，企業(yè)如何做好產(chǎn)品的品質(zhì)、招商以及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，可能更能吸引稀缺客戶關(guān)注。
