杭州樓市步入“微妙時(shí)刻”
浙江在線7月18日訊這個(gè)7月，杭州樓市的“牛市心態(tài)”和思維，開(kāi)始發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。
漣漪從土地市場(chǎng)上泛起，如多米諾骨牌般輕輕吹拂到了購(gòu)房者的心里：新房搖號(hào)的參與者們，不再盲目參與；原本牛氣沖天的二手房房東，也開(kāi)始放低身段。
杭州繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在2018年過(guò)半時(shí)，杭州樓市土地拍賣價(jià)格下降、搖號(hào)降溫、二手房房東下調(diào)預(yù)期，這些現(xiàn)象是否預(yù)示著調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)、杭州樓市正趨向理性？記者采訪了部分房企、購(gòu)房者以及業(yè)內(nèi)專家，大家對(duì)此都有自己的理解。
地價(jià)觸碰到“天花板”
“近期，杭州市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了微妙變化，特別是土地市場(chǎng)的表現(xiàn)?！闭銏?bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛指出。
7月6日，杭州一口氣推出10宗土地。然而，最受關(guān)注的3宗“重量級(jí)”涉宅土地，報(bào)名房企均未超過(guò)10家，最終成交價(jià)格也都沒(méi)創(chuàng)下新高。市場(chǎng)驚呼：房企拿地積極性明顯轉(zhuǎn)淡！
16日，杭州主城區(qū)再度出讓7宗土地。錢江新城南星單元地塊被濱江集團(tuán)競(jìng)得，成交樓面價(jià)36086元/平方米，由于需配建幼兒園以及公租房，折算的實(shí)際樓面價(jià)超4.5萬(wàn)元。南星單元上一次出讓土地是2017年9月，贏家也是濱江集團(tuán)，彼時(shí)不僅樓面價(jià)44460元/平方米，還需自持23%。
另一塊“寶地”是濱江核心區(qū)地塊，“撿漏”的開(kāi)發(fā)商是“補(bǔ)倉(cāng)”的溫州時(shí)代，樓面價(jià)32638元/平方米，無(wú)配建要求。兩周前，綠城也在濱江區(qū)拿地，成交樓面價(jià)33625元/平方米，還要配建幼兒園。兩塊地相比，溫州時(shí)代的地段還要更好一些。
經(jīng)過(guò)這兩次“體檢”，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)有了變化——穩(wěn)中有降。
“開(kāi)發(fā)商拿地邏輯發(fā)生了改變，表明了其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的微妙變化?！倍〗▌傉J(rèn)為。
當(dāng)樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，樓市調(diào)控政策的不松懈，讓開(kāi)發(fā)商們摒棄了之前依靠未來(lái)上漲才能獲利的“牛市心態(tài)”，將價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定在了當(dāng)下：他們?cè)谕恋毓纼r(jià)時(shí)，開(kāi)始參照此前的成交記錄與最近獲批的新房備案價(jià)格，倒推出合理的利潤(rùn)空間。土地價(jià)格的“天花板”，建立了起來(lái)。
新房搖號(hào)不再盲目
土地市場(chǎng)發(fā)出回歸理性的信號(hào)，迅速傳導(dǎo)到了商品房的購(gòu)買者那里。
7月17日中午，“剛需”小劉收到了蕭山市北板塊樓盤“江南名府”的搖號(hào)結(jié)果?！?74套房源、精裝均價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米。這個(gè)樓盤驗(yàn)資要求不高，只需要75萬(wàn)元現(xiàn)金存款證明，所以報(bào)名前我覺(jué)得人應(yīng)該挺多。意外的是，上周四我去登記，發(fā)現(xiàn)售樓處很空，20分鐘不到就登記好了?！弊罱K，這個(gè)樓盤有1060戶家庭登記，搖號(hào)中簽率約16%。不過(guò)，小劉并未中簽。
而在16日14時(shí)30分，城北樓盤寶嘉譽(yù)府售樓處內(nèi)，首次選房剩余的14套房源，進(jìn)行了二次選房，這也是杭州公正搖號(hào)政策實(shí)施3個(gè)月來(lái)，首個(gè)官方發(fā)表聲明需要“二輪替補(bǔ)”的樓盤。
同樣是16日，碧桂園東旭府公證搖號(hào)。這個(gè)位于義橋板塊的剛需樓盤，均價(jià)18443元/平方米，1276套房源，登記意向的家庭只有7784戶，整體中簽率達(dá)16.26%。放以前，“萬(wàn)元房”的搖號(hào)基本都是萬(wàn)人級(jí)別的。
住建部“坐實(shí)”棚改貨幣化安置減量、金融去杠桿放風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入深水期……未來(lái)經(jīng)濟(jì)不確定性等因素，逼迫著開(kāi)發(fā)商加速周轉(zhuǎn)，開(kāi)閘放量的趨勢(shì)似乎“隱現(xiàn)”。7月6日，杭州一夜連發(fā)7張預(yù)售證，并且無(wú)一樓盤要求凍資，最低35萬(wàn)元存款證明即可，給原本十分緊張的杭州新房供應(yīng)，增加了不少的可售房源，也讓“剛需”們有了更多挑選的余地。
“接下來(lái)還有很多樓盤可以去搖，而且我感覺(jué)房?jī)r(jià)已經(jīng)不會(huì)再有大漲了。”小劉告訴記者，相比幾個(gè)月前的焦慮，自己心態(tài)已經(jīng)放平了不少，總會(huì)有“上車”的一天。
二手房交易“退守”主城區(qū)
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月15日，杭州二手房成交量為3405套。而6月同期的成交量為4727套，環(huán)比下降了28%。
雖然七八月是傳統(tǒng)的樓市淡季，成交量下滑可以理解，但記者同時(shí)注意到，二手房的掛牌量正在不斷增加。
一名中介向記者透露，這個(gè)月以來(lái)，不少人認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)觸頂，準(zhǔn)備賣房套現(xiàn)，“前幾天，有一個(gè)房東，將一套掛牌價(jià)900萬(wàn)元的房子直接降價(jià)到850萬(wàn)元”。
杭州我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，上周在成交量前十的小區(qū)中，傳統(tǒng)二手房交易大戶下沙已不見(jiàn)蹤跡，取而代之的是上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)等市中心核心區(qū)。他們認(rèn)為，交易量“退守”到主城區(qū)是市場(chǎng)下行的表現(xiàn)。
不過(guò)，我愛(ài)我家下沙店店長(zhǎng)也表示，目前賣方市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)，房東下調(diào)掛牌價(jià)的情況并不多見(jiàn)，僅僅通過(guò)交易量下滑來(lái)判斷市場(chǎng)下行是非常片面的，至少目前還看不出二手市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)涼。
“隨著市場(chǎng)的降溫，觀望情緒的逐漸產(chǎn)生，以及買賣雙方心態(tài)的變化，二手房?jī)r(jià)格體系未來(lái)存在松動(dòng)和回調(diào)的可能?！焙贾輼鞘袑＜曳綇埥臃治?，“眼下市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，但我也認(rèn)為二手房不會(huì)說(shuō)跌就跌。從一個(gè)絕對(duì)的賣方市場(chǎng)、房東普遍惜售的心態(tài)，到賣家心理預(yù)期的下降、買賣雙方博弈、購(gòu)房者心理優(yōu)勢(shì)一點(diǎn)一點(diǎn)的獲得，會(huì)是一個(gè)膠著的過(guò)程?！?
