股市低位入局與樓市保價(jià)通行證
攸克君不炒股，但身邊炒股的人很多。聽(tīng)到過(guò)的最悲劇性的故事另行，并非是某人被哪只股票套牢，而是散戶吐血“割肉”之后，被“割肉”的股票又扶搖直上九千里。這簡(jiǎn)直是對(duì)自身智商的一種反諷與質(zhì)疑。
其實(shí)，但凡這樣的故事，如果是總盤(pán)面不大的股票，勢(shì)必是背后有莊家操盤(pán)，階段性的股價(jià)暴跌，往往是莊家洗散戶的行為。散戶心里承受力差、不了解情況，眼見(jiàn)股價(jià)暴跌，往往無(wú)法保持定力，甚至攸克君的一位操盤(pán)手朋友說(shuō)，三個(gè)跌停板，基本上1/3的散戶，就都出局了。
散戶被震蕩出局后，股價(jià)又逢低位，莊家既有了更低的股價(jià)門(mén)檻，又得到了入局的空間。于是，莊家低位入局，韭菜噴血離場(chǎng)，人生命運(yùn)的迥異不過(guò)于此。所以，老實(shí)人炒股，不如老實(shí)人買房。
盡管過(guò)去20年，中國(guó)房?jī)r(jià)單邊上行，但是，波動(dòng)也始終存在。老實(shí)人也想趨利避害，買房的底線在于“保價(jià)”——漲多少是賺的，跌最好也別跌過(guò)買價(jià)。這種心態(tài)，就是在謀求一張樓市的“保價(jià)”通行證。所以，在資產(chǎn)配置領(lǐng)域，人生兩大幸事就是：買股票低價(jià)入局，買房產(chǎn)順利“保價(jià)”。
理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。向要拿到一張樓市“保價(jià)”的通行證，恐怕就要有股市上價(jià)值投資的心態(tài)。這一點(diǎn)，知道容易做到難——看基本面，然而，巨大誘惑的股票市場(chǎng)，有多少散戶能真正看基本面呢？樓市就不一樣了，攸克君始終覺(jué)得，樓市之所以比股市更有良心，就是因?yàn)榭礈?zhǔn)基本面就不會(huì)錯(cuò)。只要看準(zhǔn)一個(gè)樓盤(pán)的基本面，“保價(jià)通行證”就能順利到手。
那么，什么是一個(gè)樓盤(pán)最好或者說(shuō)最靠得住的基本面？攸克君標(biāo)傾向于這樣一個(gè)組合：區(qū)位+產(chǎn)品+品牌開(kāi)發(fā)商+好的物業(yè)管理。這四個(gè)因素當(dāng)中，后三點(diǎn)其實(shí)都好理解，區(qū)位是最值得辨析的，它的真正價(jià)值，并不如后三者那樣明顯。
第一，這其中講的區(qū)位，不能單純的以距離市中心的遠(yuǎn)近來(lái)衡量。拿北京這樣一個(gè)典型的單中心城市來(lái)說(shuō)，個(gè)別距離市中心地理距離很近的地方，未必是一個(gè)很好的區(qū)域，一些距離市中心很近的區(qū)域，發(fā)展空間逼仄，建筑密度高，環(huán)境治理差，這樣地方，雖然近，但不是個(gè)好區(qū)位。
第二，單純的環(huán)境好，空間大，也不能說(shuō)就肯定是一個(gè)好的區(qū)位。你或許可以舉出這幾年一些區(qū)位房產(chǎn)快速升值的例子，但是，那無(wú)非是資產(chǎn)價(jià)格升值的表象而已，也就是說(shuō)，那是因?yàn)樨泿哦喟l(fā)而漲，并非因?yàn)閰^(qū)位價(jià)值。
因此，當(dāng)回到基本面來(lái)看的時(shí)候，一個(gè)最佳的區(qū)位搭配應(yīng)該是，她和傳統(tǒng)市中心應(yīng)該拉開(kāi)一定的距離，這樣，可以有發(fā)展的空間，有空間，環(huán)境才可能改善，才可能提升宜居水平；同時(shí)，她還不能距離傳統(tǒng)的市中心太遠(yuǎn)，因?yàn)榕涮桩a(chǎn)業(yè)的輻射與聯(lián)動(dòng)，還是要依照這個(gè)線索與過(guò)程向外延展的。
這就像地球在太陽(yáng)系中的位置，不能離太陽(yáng)太近，也不能太遠(yuǎn)，只有在這個(gè)適宜的位置上，生命才能有適合的生存條件與空間。
有這樣的基本面的區(qū)位，在北京是哪里呢？攸克君一直覺(jué)得，現(xiàn)在而言，北京的石景山區(qū)，是一個(gè)非常符合這個(gè)條件的區(qū)位。她既不是緊靠市中心，又有長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線與市中心緊緊相連。
攸克君想特別說(shuō)一點(diǎn)的是，石景山區(qū)不是新興區(qū)域。早年有圍繞首鋼的基礎(chǔ)設(shè)施“打底”，論平均的城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等，石景山不輸海淀。而論自然地貌，石景山又處在北京的淺山地區(qū)，自然環(huán)境在北京傳統(tǒng)的“城六區(qū)”中，恐怕是最好的之一。
這只是“底子”。從當(dāng)前的情況看，一方面，長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線工程將極大強(qiáng)化其與市中心聯(lián)系的緊密程度，這一點(diǎn)，請(qǐng)務(wù)必不要簡(jiǎn)單地只從交通的層面理解。另一方面，石景山區(qū)以及其所在的北京西部地區(qū)在產(chǎn)業(yè)布局，生態(tài)環(huán)境改造方面因素，又都在傳統(tǒng)“城六區(qū)”的基礎(chǔ)上，給石景山的前景加碼。
這就包括以首鋼改造為依托，以冬奧會(huì)為核心的體育休閑產(chǎn)業(yè)布局；以永定河改造為依托的永定河濱水畫(huà)廊。這兩點(diǎn)，都將在未來(lái)，給石景山這個(gè)區(qū)域“保價(jià)”。
攸克君可以提醒，諸君請(qǐng)看看近兩年門(mén)頭溝樓市的發(fā)展，就應(yīng)該明白，貴為“城六區(qū)”的石景山區(qū)，其樓市前途如何了。
在說(shuō)明了“保價(jià)通行證”這個(gè)問(wèn)題之后，我們勢(shì)必還要說(shuō)明一下入市的機(jī)會(huì)點(diǎn)。盡管攸克君一直在告訴身邊人，所謂的低點(diǎn)入市是一個(gè)”偽命題”，但是，窗口始終是存在的，而現(xiàn)在，就是一個(gè)比較合適的窗口時(shí)期。
這個(gè)窗口，就源于北京特殊背景下的“限競(jìng)房”。限競(jìng)房盡管有各種各樣的爭(zhēng)議，但是，誰(shuí)都不會(huì)否認(rèn)，從價(jià)格和價(jià)值的對(duì)應(yīng)層面，他是為人為壓低價(jià)格之后的一個(gè)非常合理的“入市相對(duì)低點(diǎn)”，以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入石景山，再拿到一張位于城六區(qū)的“保價(jià)通行證”，這應(yīng)該算得上是一個(gè)幸福的窗口期。
現(xiàn)在，石景山區(qū)以內(nèi)的限競(jìng)房項(xiàng)目，最新的供應(yīng)是翡翠山曉。此處請(qǐng)回憶一下前文攸克君認(rèn)為的“保值通行證”要素組合，區(qū)位+好產(chǎn)品+品牌開(kāi)發(fā)商+好的物業(yè)服務(wù)，翡翠山曉，在后三點(diǎn)上，表現(xiàn)得是比較契合的。
翡翠山曉的操盤(pán)開(kāi)發(fā)商是萬(wàn)科，產(chǎn)品線使用的是翡翠系落地。翡翠系在萬(wàn)科的產(chǎn)品向中，屬于高端改善的產(chǎn)品線，以這樣的產(chǎn)品線，在競(jìng)限房上落地，產(chǎn)品的品質(zhì)就完全不必憂心了，翡翠系之前的北京的幾此表現(xiàn)，都很出彩。與此同時(shí)，萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)也是保障，這樣一來(lái)，在“保價(jià)區(qū)位通行證”上，翡翠山曉這個(gè)項(xiàng)目基本上實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。
一張北京城六區(qū)擔(dān)保的“保價(jià)通行證”再加上一個(gè)低位入局的機(jī)會(huì)，還有什么比這個(gè)更理想的呢？這一點(diǎn)，值得好好想想。
