匡健鋒：過(guò)去兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%
7月23日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)在海南三亞隆重舉行。會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合辦公分會(huì)特約研究員、好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒發(fā)布了《2018年2季度商辦市場(chǎng)報(bào)告》。
匡健鋒表示，我們看到所有通過(guò)租金選址的客戶(hù)中，接納聯(lián)合辦公作為首選的比例，在過(guò)去的1年半中一直加速的提升，最近的2018年第二季度比例達(dá)到了12.3%。另一方面，聯(lián)合辦公的租金增速顯著的高于傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓。在過(guò)去的兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%的比例，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的價(jià)格增長(zhǎng)只有1%到2%。
宏觀層面的數(shù)據(jù)，2018年上半年北京、上海兩市新開(kāi)工面積和竣工面積雙雙走低，進(jìn)入2018年后這兩個(gè)指標(biāo)都是維持大比例的負(fù)增長(zhǎng)。竣工面積2017年上海相對(duì)高峰，2018年后，竣工的增速基本上維持在0%左右的幅度。北京竣工面積也是進(jìn)一步的下探到接近60%的比例上。
我們關(guān)注了五個(gè)城市的商辦月度可租賃辦公面積的指標(biāo)。2017年較大市場(chǎng)的增量，上海市在2018年第二季度末累計(jì)可租賃的面積達(dá)到了1790萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%。北京月累計(jì)可租賃面積達(dá)到1132萬(wàn)平方米，增量來(lái)自于四環(huán)外和利澤等新興商圈，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)，帶動(dòng)了商圈量?jī)r(jià)提升，達(dá)到了16.2%。深圳可租賃的面積環(huán)比下降4%，達(dá)到700萬(wàn)平方米。廣州大約是240萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了14.8%，增量來(lái)自于琶洲和白云的新增工業(yè)樓宇。成都的整體供應(yīng)量與廣州持平，大約是190萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7%。
商辦市場(chǎng)的辦公樓和租金價(jià)格走勢(shì)，除北京以外，上海、深圳、廣州、成都都是租賃價(jià)格略微下滑的趨勢(shì)。第一季度相對(duì)高成交率，將整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)拉高。北京市的第二季度租賃價(jià)格小幅上漲1.2%，主要的拉動(dòng)來(lái)自于利澤商圈帶動(dòng)商圈量?jī)r(jià)齊升。此外，CBD、中關(guān)村等區(qū)域也拉動(dòng)了整個(gè)價(jià)格略微上漲。
5城市可租賃供應(yīng)與去化率對(duì)比
一線城市的整體市場(chǎng)相對(duì)活躍，保持相對(duì)旺盛的狀態(tài)。2018年第二季度，北京的去化率和速度再次超過(guò)其他的四個(gè)城市位居榜首，旺盛的需求帶來(lái)了快速的去化速度和較快的去化率。整個(gè)市場(chǎng)保持了活躍度的水準(zhǔn)。同樣我們從去化的絕對(duì)面積來(lái)看，整個(gè)上海的活躍度相對(duì)高，因?yàn)檩^大的月累計(jì)和租賃面積，將整體的去化率拉低。
北京傳統(tǒng)的商圈包括CBD、望京依舊在本季度呈現(xiàn)非常活躍的去化趨勢(shì)。進(jìn)入2018年后，東部四環(huán)外的區(qū)域，高碑店、文化傳媒區(qū)有大量新增的工業(yè)，去化相對(duì)的活躍。中關(guān)村作為傳統(tǒng)的熱點(diǎn)商圈，整個(gè)去化率很高，受限于整體空置率低，去化面積相對(duì)有限。豐臺(tái)2017年辦公樓持續(xù)供應(yīng)的周期，整體的去化率并不理想，后續(xù)面臨較大的空置壓力。
上海除了傳統(tǒng)的熱門(mén)商圈，例如陸家嘴、徐家匯之外，我們看到本季度大明區(qū)域成為小的熱點(diǎn)，可以看到紅色的區(qū)域，整個(gè)第二季度區(qū)域的成交相對(duì)處于旺盛的狀態(tài)。我們關(guān)注到虹橋有非常大體量的辦公樓宇入市，目前看到在第二季度整體的去化量尚可，后續(xù)面臨比較大的壓力。
廣州比較明顯的呈現(xiàn)了單中心的狀態(tài)。核心區(qū)珠江新城和天河北去化率最集中、速度最高的區(qū)域。同時(shí)外圍比較多的以新興的園區(qū)產(chǎn)品的方式進(jìn)行供應(yīng)。
深圳與廣州相比是明顯的多中心的形態(tài)，我們看到第二季度南山區(qū)域整體的去化最集中，可以看到小的熱點(diǎn)是蛇口區(qū)域略有升溫。傳統(tǒng)的CBD區(qū)域，包括福田、華強(qiáng)北區(qū)域，可以看到比較大的熱點(diǎn)存在，外圍可以關(guān)注到可觀的去化量。
成都商辦的熱點(diǎn)，呈現(xiàn)線狀的分布，從中心區(qū)向南延伸，一直到高新區(qū)是成都商辦寫(xiě)字樓集中的區(qū)域。我們可以看到高新區(qū)憑借類(lèi)型豐富的產(chǎn)品供應(yīng)，整個(gè)成都市表現(xiàn)的非常的活躍。
從需求的層面關(guān)注整個(gè)商辦市場(chǎng)
北京選址企業(yè)租金承受能力整體提升，北京IT行業(yè)整個(gè)占比非常之高，同時(shí)可以通過(guò)沿時(shí)間線分布，第二季度選址基于的租金承受力有整體的提升。
與北京相比，上海市貿(mào)易批發(fā)、零售行業(yè)提升很大，在第二季度上海市的需求有明顯的提升。
廣州同樣看到租金承受能力也在整體的進(jìn)行提升。
深圳更多的呈現(xiàn)出持平的分布。
成都非常突出的特征，IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的占比相對(duì)較高，與第一季度相比，租金承受能力略微提升。
聯(lián)合辦公品牌數(shù)量增速放緩，但增量依然可觀。2018年第二季度整體品牌數(shù)量增速放緩，絕對(duì)增量相對(duì)可觀。目前上海市遇到了超過(guò)了350個(gè)聯(lián)合辦公的品牌。絕大多數(shù)的品牌相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間存在，品牌是一家或者是兩家網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量，我們?cè)诰W(wǎng)點(diǎn)層面可以關(guān)注到類(lèi)似的數(shù)據(jù)，2018年第二季度一樣呈現(xiàn)出增速相對(duì)放緩，但是增量相對(duì)可觀的分布。
整個(gè)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入激烈的競(jìng)爭(zhēng)階段，根據(jù)好租內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，我們統(tǒng)計(jì)到有18%的品牌在過(guò)去的半年內(nèi)沒(méi)有發(fā)生任何的動(dòng)態(tài)，因此我們有比較大的把握確信說(shuō)這部分的企業(yè)，處于相對(duì)發(fā)展不那么健康，有可能被收購(gòu)并購(gòu)或者是死亡的狀態(tài)。
整個(gè)行業(yè)處在收并購(gòu)和死亡頻發(fā)的狀態(tài)，行業(yè)以快的速度變得越來(lái)越好。我們看到所有通過(guò)租金選址的客戶(hù)中，接納聯(lián)合辦公作為首選的比例，在過(guò)去的1年半中一直加速的提升，最近的2018年第二季度比例達(dá)到了12.3%。另一方面，聯(lián)合辦公的租金增速顯著的高于傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓。在過(guò)去的兩季度聯(lián)合辦公租金增速接近10%的比例，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的價(jià)格增長(zhǎng)只有1%到2%。
