REICO報(bào)告：3季度房?jī)r(jià)保持上漲，漲幅回落丨21博鰲2018
7月23日，REICO工作室受邀在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)發(fā)布了《2018年2季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，報(bào)告顯示2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)在周期高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)3季度房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅回落的可能性較大。
一、2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)在周期高位運(yùn)行
2018年2季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣上升，繼續(xù)在周期高位運(yùn)行。
房地產(chǎn)投資意愿增加。企業(yè)購置土地面積和新開工面積增幅增加，土地溢價(jià)率與上季度持平，投資增速保持高位。2季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.3%，比1季度減少約1個(gè)百分點(diǎn)，但依然是2014年下半年以來的較高水平；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積增幅為11%，高于1季度10.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房新開工面積增幅為13%，比上季度增加約3個(gè)百分點(diǎn)；100大中城市成交土地溢價(jià)率平均為18.6%，比上季度略高2個(gè)百分點(diǎn)。
房屋銷售增幅基本穩(wěn)定。2季度，商品房銷售面積同比增加3.13%，增幅略低于1季度3.63%的水平；4-6月，商品房銷售面積增幅分別為1.3%、2.9%和3.3%，逐月增加。以25個(gè)城市二手房屋交易量計(jì)算，2018年6月二手房屋交易量同比增加4.7%，4-6月增幅逐月增加。
房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量保持高位水平，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)出近5年新高，地價(jià)漲幅增加。2季度，70大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格分別環(huán)比累計(jì)上漲2.37%和1.76%，漲幅比上季度分別增加1.4個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)，其中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比累計(jì)漲幅創(chuàng)2013年下半年以來的最高漲幅。6月份，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為63個(gè)和66個(gè)，均為歷史高位水平。2季度，全國(guó)主要城市綜合地價(jià)漲幅為1.75%，高于上季度0.16個(gè)百分點(diǎn)。
二、2季度一線城市多項(xiàng)指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正，二線和三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲且漲幅逐月增加
一線城市多項(xiàng)指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正。2季度，一、二、三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積分別同比增加40.7%、5.1%、12.7%，房屋新開工面積分別同比增加18.8%、3.1%、17.2%，商品房銷售面積分別同比增加-6.9%、2.0%、4.0%，二手房交易量分別同比增加20.8%、-23.3%、3.7%。一線城市在經(jīng)歷了約7個(gè)季度的房屋交易量和新開工面積負(fù)增長(zhǎng)后均轉(zhuǎn)正，土地購置面積同比變化均由負(fù)轉(zhuǎn)正，商品房銷售面積減幅明顯收窄，表明市場(chǎng)已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象；二線城市商品房銷售面積和土地購置面積同比變化由負(fù)轉(zhuǎn)正，房屋新開工面積繼續(xù)增加但增幅減小，二手房成交量繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；三四線城市房屋交易量、新開工面積和土地購置面積幾項(xiàng)先行指標(biāo)均為同比增加。
各線城市房?jī)r(jià)全面上漲且漲幅均高于上季度，6月份二線和三四線城市房?jī)r(jià)漲幅增加至歷史較高水平。2季度，一線、二線、三四線城市新建商品住宅價(jià)格分別環(huán)比累計(jì)上漲1.0%、2.6%、2.6%；一線城市新建商品住宅價(jià)格在連續(xù)3個(gè)季度下降后開始轉(zhuǎn)升；二線和三四線城市新建商品住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，且漲幅分別比上季度高1.8個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。2季度，一線、二線、三四線城市二手住宅價(jià)格分別環(huán)比累計(jì)上漲0.7%、1.9%、1.8%，漲幅均高于上季度。二、三四線城市新建和二手住宅價(jià)格漲幅均逐月增加，6月份，二線和三四線城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅均增加至超過1%的較高水平。
三、預(yù)計(jì)3季度房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅回落的可能性較大
3季度，在持續(xù)負(fù)利率的貨幣環(huán)境下，居民購房意愿持續(xù)旺盛；在堅(jiān)持貨幣收緊、棚改貨幣化安置比例降低、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不放松的政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力將會(huì)持續(xù)較高，加快推盤入市。
在供求兩方面因素綜合作用下，預(yù)計(jì)3季度房?jī)r(jià)保持上漲但漲幅回落的可能性較大。從區(qū)域表現(xiàn)來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度向二線和三四線城市的擴(kuò)圍加碼以及市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，在保持流動(dòng)性合理充裕的政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有升，二線和三四線城市房?jī)r(jià)漲幅回落。
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