花式降價(jià)促銷頻出 是個(gè)盤行為還是樓市逆轉(zhuǎn)？
進(jìn)入7月底的廣州樓市，多了幾分耐人尋味的感覺。這邊廂，有樓盤賣出了比去年高1萬元/平方米的價(jià)錢，而且銷售行情還不錯(cuò)；那邊廂，卻有樓盤悄然降價(jià)，暗地促銷。廣州樓市如此這般，迷霧重重，究竟是個(gè)盤行為還是市場(chǎng)將發(fā)生逆轉(zhuǎn)的預(yù)兆？
貼息套現(xiàn)，開發(fā)商真的很缺錢？
最近，有在從化買樓的消費(fèi)者表示，原本他的裝修款是按兩年分期付款，以減輕首付壓力。誰能料到，近日開發(fā)商主動(dòng)跟他溝通：“如果你有錢的話，剩下的裝修貸款能不能現(xiàn)在就還清。”為吸引他提前還款，開發(fā)商竟愿意給出8%年利率給予補(bǔ)償。
開發(fā)商倒貼利息讓買家提前還貸，這確實(shí)不多見。
不少熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)特價(jià)促銷單位
以“清尾貨”“推特價(jià)單位”等方式促銷的樓盤，近期也多了起來。同樣位于從化的荔山雅筑，在7月推出“總經(jīng)理特批單位”，雖然，絕大多數(shù)是低樓層產(chǎn)品，但單價(jià)1.51萬元起，比此前的便宜了1000元。
而出現(xiàn)特價(jià)樓盤最多的區(qū)域，還有此前銷量強(qiáng)勁、庫存量不多的黃埔區(qū)。以中新知識(shí)城的龍湖·雙瓏原著為例，該樓盤6月29日的銷售均價(jià)為2.1萬元/平方米起，7月底清尾貨，多套98平方米左右的三房單位以200萬元左右起推售，折合最低單價(jià)2.04萬元，比此前的降了600元左右。
長(zhǎng)嶺居的珠江嘉園同樣在7月21日、22日推出10套特價(jià)單位，單價(jià)2.03萬元-2.28萬元，現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格表顯示，此前這批單位售價(jià)2.31萬-2.50萬元/平方米。優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)數(shù)同板塊的實(shí)地·常春藤，該盤早在7月初就推出25套特價(jià)單位，并以“特批員工保留房源”名義推出，單價(jià)2.57萬元-2.83萬元不等，高中低樓層均有，比此前的標(biāo)價(jià)下降了大約3000元。
“銷售王”增城也出現(xiàn)了特價(jià)樓盤，位于掛綠新城的綠湖國際城推出了10套特價(jià)單位，單價(jià)1.6萬元左右，比此前的報(bào)價(jià)便宜了大約500元。南沙也不例外，南沙水戀推出10套特價(jià)單位，單價(jià)2.13萬-2.41萬元，比此前便宜了大約2500元。
資金短缺開發(fā)商推特價(jià)單位回款
上述幾個(gè)促銷樓盤都有共同的特點(diǎn)：特價(jià)單位不多、優(yōu)惠期極短，一般只有一兩天，而且要求買家一次性付款或選擇商業(yè)貸款。目的只有一個(gè)：為求盡快回款。
黃埔區(qū)還有一個(gè)樓盤低調(diào)推出一口價(jià)別墅單位，單價(jià)僅2萬多元，比去年年底的報(bào)價(jià)低很多，不過要求買家一次性付款。
“‘十一’銷售旺季快到，開發(fā)商都想趕一批新貨在黃金周亮相。不過，想承建商或乙方單位幫你趕工，至少要把之前欠款付清才行?！币晃慌c眾多開發(fā)商有長(zhǎng)期合作關(guān)系的設(shè)計(jì)師說。
“所以，現(xiàn)在不少開發(fā)商都急推十來套特價(jià)房以解燃眉之急?！?廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，對(duì)于開發(fā)商來說，核心問題是資金問題。持續(xù)的去杠桿、加息，讓不少開發(fā)商資金偏緊，即便拿到錢，資金成本也較高。如果開發(fā)速度慢、銷售周期長(zhǎng)就會(huì)影響資金回籠進(jìn)度。直接降價(jià)誰都不想，因此，開發(fā)商就拿出少量單位促銷回款。
在趙卓文和中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來，目前，開發(fā)商缺錢的情況比較普遍，主要表現(xiàn)在：此前高價(jià)地頻出，如今又有不少條件不差的土地終止出讓，即便有比較多企業(yè)參與競(jìng)投的地塊，價(jià)格也不如去年條件相仿的地塊高；另一方面，不少開發(fā)商都加大投入加快工程進(jìn)度，希望房子盡快進(jìn)入銷售周期，因此營運(yùn)資金相對(duì)緊張。
不排除轉(zhuǎn)變成大范圍促銷
對(duì)于今年的政策走勢(shì)，兩人均認(rèn)為限購政策會(huì)延續(xù)，控制房?jī)r(jià)仍是政府的工作重點(diǎn)，針對(duì)開發(fā)商的貨幣政策也還沒有放松的跡象。因此，中心 城市的銷售量會(huì)維持在比較低的水平。
不過，對(duì)樓市接下來的走向，趙卓文與黃韜就有不同的判斷。
趙卓文認(rèn)為，推出特價(jià)單位僅是商家的應(yīng)急措施，且多為“邊角料”、數(shù)量有限，只是按需促銷，以緩和資金緊張的局面，屬戰(zhàn)術(shù)性行為而不是戰(zhàn)略性措施，不能因此就說明下半年樓價(jià)有所松動(dòng)，畢竟，廣州的市場(chǎng)需求總體來說還是比較旺盛的。
黃韜則認(rèn)為，推出特價(jià)房是開發(fā)商的階段性試探，如果有效，就有機(jī)會(huì)引起大規(guī)模降價(jià)?！半m然，可能有人會(huì)說，近期番禺有樓盤升價(jià)銷售，還賣得不錯(cuò)，但出現(xiàn)這種情況是因?yàn)樵摌潜P的特殊性——其單價(jià)雖高，但面積小、總價(jià)低、很多人都買得起，而且，番禺目前比較缺貨。因此，這僅是個(gè)別現(xiàn)象，大多數(shù)樓盤近期的銷情并不好?！秉S韜說，只要搞促銷樓盤的銷售量就會(huì)上來，否則就會(huì)打回原形，資金壓力會(huì)引得開發(fā)商不斷促銷，最終有可能變成大面積降價(jià)。
降價(jià)3%-5%的可能性較大
出現(xiàn)普遍降價(jià)的可能性有多大？
黃韜認(rèn)為，可能會(huì)有八成左右，剩下的兩成可能是樓價(jià)處于膠著狀態(tài)。最有可能出現(xiàn)降價(jià)的區(qū)域是南沙、增城、黃埔和從化，因?yàn)檫@些區(qū)域的貨量相對(duì)較大，“貨量比你在陽光家緣看到的多不少，只是很多樓盤沒拿到預(yù)售證，前兩年，南沙、增城和黃埔都賣了不少地，這些存貨很可能會(huì)在年底前出現(xiàn)?！?
既然下半年不太可能出現(xiàn)漲價(jià)，降價(jià)或是繼續(xù)有特價(jià)房推出卻是大概率事件。那么，剛需買家是否應(yīng)該等一等再買房？
黃韜認(rèn)為：“即便接下來一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)大范圍降價(jià)，幅度估計(jì)在3%-5%之間，開發(fā)商不太可能降10%甚至以上，畢竟，廣州還有不錯(cuò)的承接力?！倍?，若出現(xiàn)10%以上的降價(jià)，說不定就會(huì)引起前期業(yè)主的不滿，所以，開發(fā)商是不會(huì)輕易有如此大幅度降價(jià)的。
“因此，對(duì)于剛需買家來說，我認(rèn)為不需要等，真的不需要，你等到的可能只是最多5%的優(yōu)惠，但你可能會(huì)錯(cuò)過合適自己的產(chǎn)品。反之，若是投資者，我建議你多看看，如今投資房產(chǎn)，可能需要6-10年后才有回報(bào)，如果你手上沒有閑錢，建議別買房投資?！?
