樓市眾生相
政府層面，從今年初中央再次重申“房住不炒”，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。再到地方層面“四限”（限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售）擴(kuò)容、加碼，部分城市開始暫停企業(yè)購(gòu)買商品住房，同時(shí)也對(duì)“離婚買房”“先落戶再購(gòu)房”等渠道逐個(gè)“堵漏”。各類調(diào)控舉措背后，其根本目的是讓住房回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
市場(chǎng)層面，截至2018年9月底，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)40個(gè)月環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，但9月價(jià)格環(huán)比漲幅由1.5%降至1.0%，收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)?？硕鹧袌?bào)指出，考慮到當(dāng)前市場(chǎng)的“轉(zhuǎn)冷”趨勢(shì)，預(yù)計(jì)四季度將有更多城市房?jī)r(jià)面臨回調(diào)，尤其是那些缺乏需求支撐的弱三四線城市。
企業(yè)層面，控投資、快回款的發(fā)展策略，已然成為下半年房企們的普遍共識(shí)。“銷售難度在逐漸加大，如果沒有放松調(diào)控的政策，銷售難度還會(huì)持續(xù)下去，去化率的難度也會(huì)提高?！比f科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔表示。
樓市轉(zhuǎn)折期下，房企應(yīng)該如何過冬？明后兩年的還債高峰期，將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)格局產(chǎn)生怎樣的影響？針對(duì)上述疑問，時(shí)代周報(bào)記者專訪新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，試圖厘清行業(yè)現(xiàn)狀，剖析樓市轉(zhuǎn)折期下的眾生相。
時(shí)代周報(bào)：今年10月31日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，但并直接提及去杠桿和房地產(chǎn)，您怎么看待這種變化？
歐陽(yáng)捷：中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求自2013年以來一直強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。目前，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已被基本遏制，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行的跡象，但房?jī)r(jià)也不能大落，樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸。本次會(huì)議不提房地產(chǎn)，相信意味著房地產(chǎn)不需要加碼調(diào)控，符合中央希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的既定立場(chǎng)。
時(shí)代周報(bào)：您對(duì)一二三四線城市接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何預(yù)判？
歐陽(yáng)捷：目前，中央已經(jīng)關(guān)注到市場(chǎng)的變化，也會(huì)提前預(yù)判、消除隱患，比如會(huì)增加一二線城市土地供應(yīng)，緩解供求失衡的矛盾；比如明年繼續(xù)加大棚改力度，在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)施棚改貨幣化；比如限制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)也會(huì)限制房?jī)r(jià)跌幅，保持樓市平穩(wěn)；比如適時(shí)發(fā)出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，適當(dāng)時(shí)候允許地方政府微調(diào)除限貸限價(jià)政策外的本地政策，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。目前一二線城市趨穩(wěn)，全國(guó)市場(chǎng)也會(huì)逐步恢復(fù)信心。
時(shí)代周報(bào)：今年以來，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，這是否可以看作是市場(chǎng)下行的信號(hào)？
歐陽(yáng)捷：今年前8個(gè)月，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，但我們認(rèn)為，這并非市場(chǎng)下行信號(hào)，而是土地財(cái)政無法割舍、土地市場(chǎng)趨于理性的寫照。根據(jù)我們的調(diào)研情況來看，87%的土地流拍項(xiàng)目都在三四線城市，房企在上述城市的土地儲(chǔ)備相對(duì)充裕，已經(jīng)不急于拿地，希望等待相對(duì)較低的地價(jià)水平。但政府自降地價(jià)的意愿還不強(qiáng)烈，畢竟很多城市房?jī)r(jià)已到高位，地價(jià)太低，將無法覆蓋拆遷補(bǔ)償安置成本。今年后四個(gè)月，三四線城市推出土地將明顯減少，土地流拍現(xiàn)象也將大幅減少。
時(shí)代周報(bào)：樓市轉(zhuǎn)折期，將對(duì)地產(chǎn)格局產(chǎn)生怎樣的影響？
歐陽(yáng)捷：按照目前的趨勢(shì)來看，所有的資源都在向大房企集中，銀行等金融機(jī)構(gòu)也很少再給百?gòu)?qiáng)房企以外的房企貸款。因?yàn)橐?guī)模越大的房企現(xiàn)金流越多，越安全。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)給那些房企比較高的信用等級(jí)，比較低的資金成本。而一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在目前融資杠桿不斷收緊的大背景下。
時(shí)代周報(bào)：根據(jù)你們的了解，目前房企融資情況如何？
歐陽(yáng)捷：房企到位資金增速有所回調(diào)，來自銀行機(jī)構(gòu)的按揭貸款和開發(fā)貸款均處在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，主要是依賴客戶定金、預(yù)收收款和自籌資金兩位數(shù)的增長(zhǎng)，才保持了房企到位資金6%的增速。但目前房企融資渠道縮窄，相信年底房企到位資金增速將回歸我們年初預(yù)判的“零增長(zhǎng)區(qū)間（指房地產(chǎn)主要指標(biāo)在±3%以內(nèi)，少數(shù)指標(biāo)在5%左右）”。
時(shí)代周報(bào)：樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，房企應(yīng)該如何“過冬”？
歐陽(yáng)捷：今年的住房市場(chǎng)雖然沒有過去幾年高增長(zhǎng)，但仍然是相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)，我們認(rèn)為是屬于僅次于高增長(zhǎng)時(shí)代的“次好”的市場(chǎng)，房企不應(yīng)再奢望未來的市場(chǎng)還會(huì)有高增長(zhǎng)。實(shí)際上，平穩(wěn)的市場(chǎng)，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭(zhēng)取均衡發(fā)展。在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對(duì)地、拿好地，便宜的土地永遠(yuǎn)可以拿。融資方面，房企可以通過設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭(zhēng)取相對(duì)便宜的資金，降低融資成本。在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。
