上海蘇州合肥等城市土地流拍，樓市下行信號加??？
導語：前幾天我們說樓市的那股火爆勁兒突然就蔫了，現(xiàn)在地市也要涼涼了？
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最近這段日子，全國地市、樓市都不太平，土地流拍，在全國很多重點城市悄然出現(xiàn)。
上海
寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)BSPO-0502單元YH-B-2-07-10地塊，流拍！
青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳路東側(cè)25-01號地塊，流拍！
上海市中心楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，流拍！
蘇州
蘇地2018-WG-10號地，流拍！
蘇地2018-WG-15號地，流拍！
蘇地2018-WG-8號地，二拍，起拍樓面價由1.5萬/㎡降為1.3萬/㎡！
合肥
包河區(qū)銅陵路以東、淝河路以南S1802號地塊，流拍！
包河區(qū)龍川路以南、唐橫路以東S1803號地塊，流拍！
瓊海裕溪路北、渣濟路西E1803號地塊，流拍！
新站高新區(qū)學林路以北、張衡路以東XZQTD237號地塊，無人報名!
新站高新區(qū)學林路以北、張衡路以東XZQTD238號地塊，無人報名!
不僅僅是一二線城市，三四線城市更是慘不忍睹！
6月26日，淮南市山南新區(qū)的一宗240余畝地塊流拍，原因也是無房企報名競拍。
6月27日，阜陽土拍，有2宗地塊連續(xù)未達底價流拍；6月28日，又有3宗地流拍。
7月17日，安慶土拍，2宗地塊因為未達底價而流拍，而另一宗地塊都未進行拍賣。
7月18日，浙江湖州南潯經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出讓一宗住宅用地，因無人參與競價最終流拍；
7月26日，浙江湖州南潯一宗宅地，因無人報價流拍。
2018年的上半年，可謂是土拍涼涼的半年，全國流拍地塊總和近800宗。其中，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經(jīng)營性土地154宗；三四線城市經(jīng)營性土地合計流標達到了629宗。
不僅僅是土地流拍，7月，全國300城的供求環(huán)比去年雙向回落，住宅用地成交均價下降近20%，溢價率環(huán)比下降22%。
很多城市的土拍不是以底價成交，就是出現(xiàn)了流拍，甚至都沒有開發(fā)商愿意來交保證金。
土拍儼然是一場“中國式相親”，甲看上乙，還得乙給甲亮燈，方能牽手成功。
前幾天我們才剛剛講到樓市的那股火爆勁兒突然就蔫了，現(xiàn)在地市也有要涼涼的征兆？
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其實，我們都很清楚，這一屆的開發(fā)商，是真窮。
對于開發(fā)商來說，從拿地——開發(fā)建設(shè)——宣傳銷售是一個需要兩三年周期的事情，而一般大開發(fā)商是幾百個項目一起開發(fā)，而中國TOP10的開發(fā)商甚至是幾千個項目集中開發(fā)，所以開發(fā)商的融資壓力也非常大。
在地產(chǎn)圈里有個說法，一家開發(fā)商能做多大，就看它的財務(wù)總監(jiān)會不會借錢。
現(xiàn)在的開發(fā)商不缺地，是缺錢，來看看開發(fā)商有多缺錢：
1.上市房企中弘背負債務(wù)40億元，打響了上市房企跑路的第一槍
2.泰禾為壓縮成本開始大面積裁員，根據(jù)考試成績淘汰30%
3.大型銀行已基本不向50強以外的房企發(fā)放信貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企
中央政治局會議定調(diào)，下半年依然是“去杠桿”，那么開發(fā)貸肯定也是要收緊的，開發(fā)商的融資難度加大，現(xiàn)金流緊張。
開發(fā)商不去拿沒有把握的地，還是因為開發(fā)商追求的是持久經(jīng)營，而不是短期內(nèi)規(guī)模擴張多拿地。要做大企業(yè)，更要做好企業(yè)，踩中戰(zhàn)略，看準方向，而不是計較一地一域的得失。
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政府不讓房價漲，限價限得嚴，開發(fā)商利潤空間就少了。本身沒有錢又借不來錢，口袋里沒錢了，開發(fā)商自然不敢拍著腦袋花錢拍地。
而且現(xiàn)在基本是“面粉比面包貴”這一區(qū)域的價格是3萬/㎡，土拍的價格基本已經(jīng)懟到3-3.5萬了，開發(fā)商拿地的風險是非常大的，因為目前是限價嚴格，例如“725成都維權(quán)”中，精裝修變“驚裝修”，就是因為開盤價甚至低于樓面價，這不是不給開發(fā)商活路嗎？開發(fā)商不鬧才怪。
而目前，全國不少城市同一片區(qū)都是一刀切限價，開發(fā)商樓面價很高，備案價也無法達到很高，利潤率真的是薄之又薄，而且各城市還出臺了政策，不讓漲，開發(fā)商虧本的風險更大了。
對市場敏感的開發(fā)商已經(jīng)不是像以前一樣“什么地都拿”，而是把錢花在刀刃上，更偏向于拿有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的城市和板塊，特別是一線城市的改善地塊、二線城市的產(chǎn)業(yè)新區(qū)地塊，這些都是土拍市場中的香餑餑，因為這些地產(chǎn)有人流、資金流，就會產(chǎn)生相應(yīng)的購房需求。
限價讓開發(fā)商對未來的備案價有更為保守的預(yù)期，而且近期各城市調(diào)控不斷，更是讓開發(fā)商對未來的房價信心大減。
其實土地流拍何嘗不是一種開發(fā)商使用市場邏輯向非市場化土地制度的回應(yīng)？如果一個開發(fā)商淪落到高價拍地、低價賣房，那可真是蠢到家了。
中央“房住不炒”的呼聲越來越大，各地的限價越趨于嚴格，假設(shè)地價30000元，限價之下，如果不能賣到45000元，開發(fā)商就得虧。
上市公司有保證凈利潤率的要求，如果達不到內(nèi)部測算要求，寧愿流拍也不會拿。
未來是漲跌分化，所以開發(fā)商不像以前那樣囤地，而是有選擇性地拿地，對未來的房價預(yù)期和風險有了更深刻的認識，戰(zhàn)略更保守。
各城市的加碼調(diào)控、讓開發(fā)商改變了預(yù)期；開發(fā)商融資困難、現(xiàn)金流緊張；還有受限價所累，利潤空間小，三者相輔相成，就造成了涼涼地市，出現(xiàn)了多城土地流拍。
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“面粉”直接影響到“面包”，地市對樓市的影響，遠超你的想象。
與流拍相對應(yīng)的就是“地王”，通過一波波的競價產(chǎn)生的地王，可謂是房價助漲的催化劑，我們回顧2016年的那輪暴漲，除了兩成首付、不斷打折的房貸利率、限購?fù)低捣砰_的推動，還有就是不斷刷屏的地王，推著房價暴漲。
而我們有多久沒有聽到過地王的消息了？差不多一年半了吧。
2016年，全國一共誕生了340多宗地王，也是中國房地產(chǎn)歷史上“地王”最多的一年。而很多城市的上漲就是由地王釋放出的信號，掀起城市暴漲狂潮。
例如杭州，雖然2016年的杭州已經(jīng)有明星互聯(lián)網(wǎng)公司阿里巴巴和G20助陣，已經(jīng)有點蠢蠢欲動。2016年3月23日，綠城以45368元/㎡拍下杭州主城區(qū)鳳起潮鳴地塊，這個“地王”就像一劑春藥，綠城鳳起潮鳴這個地王讓杭州人民一夜瘋狂，開始沖進售樓部買買買。全款找關(guān)系萬人搖號都不能阻擋杭州人民全民看漲。
對了，還有非常典型的鄭州鄭紡機地王。
拍地時間：2016年7月8日
標的：鄭政【2016】75號地塊掛拍出讓
競買者：萬科、華潤、招商、碧桂園、綠城、融創(chuàng)、正商、中海、國投、K2等共計20余家房企參與競拍。
過程：耗時566輪的土地競拍
結(jié)果：鄭州萬科美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司奪得該地塊開發(fā)權(quán)，起拍價6.3億元，成交價25億元，溢價率將近300%，創(chuàng)下了當時鄭州市單價和總價雙地王
地王誕生不到兩個小時，旁邊的樓盤封盤，次日重開直接跳漲了2500元/㎡，然后再漲5000元/㎡，直奔20000元/㎡而去。
鄭州鄭紡機地王喚醒了鄭州人民對主城區(qū)房價20000元/㎡的想象力，就像一根火藥引線，點燃了整個市場搶房的激情，讓鄭州全線暴漲。
2016年，地王之年，全國340多宗地王，所有熱點城市房價一概被點爆，成就了中國房地產(chǎn)史上最波瀾壯闊的一年。
而2018年呢？上半年總共800宗土地流拍，這是樓市下行、漲跌分化的信號嗎？
我可以很明確地告訴你：是的。
而且不僅僅是上海蘇州合肥，接下來全國還將會有更多城市出現(xiàn)土地流拍。
土拍是最能體現(xiàn)開發(fā)商預(yù)期的，開發(fā)商也意識到風向變了，所以，地王都少了。開發(fā)商不會像以前一樣抬高價去搶優(yōu)質(zhì)地塊“地王”，或者是買入價值不高的低價地。未來是漲跌分化，有價值的地方會遭瘋搶，沒有價值的地方會無人問津，所以要挑著開發(fā)，精準出擊而非廣撒網(wǎng)。
未來3-5年，中國的房地產(chǎn)也要經(jīng)歷一個調(diào)整周期，在這輪周期中，地市會首先回歸理性，然后接下來調(diào)整的可能就是樓市了。
接下來是“穩(wěn)”，房住不炒，不讓大漲大跌，勢在必行。
