地產(chǎn)商否認(rèn)推高房租，萬科：機(jī)構(gòu)介入租賃市場(chǎng)有限
在國家提出多項(xiàng)鼓勵(lì)及支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策之后，無論民營企業(yè)還是央企開發(fā)商，紛紛布局長租公寓及自持住房等領(lǐng)域。而畢業(yè)季到來部分地區(qū)整體房租上漲的現(xiàn)實(shí)讓資本被指為推高租金的幕后推手。除了中介企業(yè)，大量地產(chǎn)商也開展了住房租賃業(yè)務(wù)，在近期的表態(tài)中，開發(fā)商均表示機(jī)構(gòu)投資者不會(huì)推高租金。
萬科將租賃確立為核心業(yè)務(wù)
目前市場(chǎng)上運(yùn)營長租公寓的主體主要包括品牌運(yùn)營商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運(yùn)營商手中包括集中式與分散式公寓，如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等；中介系以分散為主，如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓，世聯(lián)行旗下紅璞公寓；酒店系以集中式公寓為主，如雅詩閣、輝盛閣、逗號(hào)公寓等等；房企主要以集中式公寓為主，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園的BIG+碧家國際社區(qū)等等；央企也是以集中式公寓為主，目前已涉足長租公寓的有上海地產(chǎn)、上海陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、保利集團(tuán)等等。
如今，在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中并沒有涉及長租公寓之外，其余四家均有所涉及。
萬科集團(tuán)（A股代碼：000002.SZ;港股代碼：02202.HK）是較早涉足該領(lǐng)域的開發(fā)商。在2018年的半年報(bào)中，萬科表示將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間。
龍湖（00960.HK）也將長租公寓納入主營業(yè)務(wù)。按照計(jì)劃，今年龍湖旗下長租公寓品牌冠寓將累計(jì)實(shí)現(xiàn)65000間開業(yè)量，至2020年，其單年的租金收入也將達(dá)到30億元。
龍湖半年業(yè)績公告顯示，截至6月，龍湖的長租公寓已經(jīng)進(jìn)入32個(gè)城市，其中16個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開業(yè)，開業(yè)間數(shù)為20000萬間。中期業(yè)績溝通會(huì)上，龍湖總裁邵明曉透露，目前，冠寓仍在投入階段，投資巨大，強(qiáng)調(diào)冠寓單房間的的租金體現(xiàn)在負(fù)債表上是賺錢的。開業(yè)冠寓達(dá)到一定規(guī)模之后，房間基數(shù)的增加會(huì)將前期的投資逐漸分?jǐn)傁?，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利。理想的狀態(tài)是，冠寓的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)88%-90%的出租率，毛利率維持在35%左右，凈利潤率在12%-15%之間。
融創(chuàng)中國（01918.HK）董事長孫宏斌曾在公司2017年的業(yè)績會(huì)上稱，自己也在觀察長租公寓，在看有沒有合適的機(jī)會(huì)涉足。2018年7月，融創(chuàng)中國東南區(qū)域宣布進(jìn)軍長租公寓。
作為央企的保利集團(tuán)也早已涉足長租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位為保利集團(tuán)旗下公寓租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)運(yùn)營公司。保利已經(jīng)建立了瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，目前在全國范圍內(nèi)有10多個(gè)在運(yùn)營項(xiàng)目。保利公寓的戰(zhàn)略目標(biāo)是，至2020年公寓管理規(guī)模達(dá)30萬間。
開發(fā)商稱機(jī)構(gòu)在長租公寓領(lǐng)域中占比非常低
對(duì)于機(jī)構(gòu)推高房租的言論，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在2018年半年報(bào)業(yè)績會(huì)上表示，目前機(jī)構(gòu)在住房租賃領(lǐng)域中的占比非常低。祝九勝稱，據(jù)他觀察，中國城市的機(jī)構(gòu)滲透率最高僅5%，一般城市連2%都不到，所以從目前情況來看，機(jī)構(gòu)對(duì)租賃市場(chǎng)的介入有限。
祝九勝認(rèn)為，對(duì)于機(jī)構(gòu)推高租金的看法大家可能存在一點(diǎn)誤會(huì)。他以深圳為例，深圳的機(jī)構(gòu)滲透率只有2%，而萬科在深圳布局的長租公寓，入住率都達(dá)到92%以上，每間房的出租單價(jià)在1800元左右。
碧桂園（02777.HK）在2018年半年報(bào)中提到，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，碧桂園還準(zhǔn)備發(fā)展長租公寓、科技小鎮(zhèn)、機(jī)器人等業(yè)務(wù)作為補(bǔ)充，公司目前已成立長租事業(yè)部。公告內(nèi)容顯示，碧桂園長租業(yè)務(wù)主要采取輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)相組合的模式。輕資產(chǎn)項(xiàng)目主要為包租、托管；重資產(chǎn)項(xiàng)目為自持。目前，輕、重資產(chǎn)項(xiàng)目按房間數(shù)計(jì)量的比例約為7：3。截至7月底，公司已獲取長租公寓的總房間數(shù)超過3萬間。
在2018年半年報(bào)業(yè)績會(huì)上，碧桂園副總裁程光煜在談及長租公寓定價(jià)時(shí)表示，在長租公寓的定價(jià)上會(huì)秉持“民生地產(chǎn)”的理念，隨行就市。
而邵明曉則表示，關(guān)注到北京出現(xiàn)的高房租的爭論，但這些主要涉及線上平臺(tái)和中介公司的，龍湖也在觀察，拭目以待。
另一方面，邵明曉稱，北京討論的搶房源更多是針對(duì)分散式的公寓，龍湖主要還是聚焦在集中式，龍湖做公寓偏運(yùn)營，中介和互聯(lián)網(wǎng)公司主要做流量和平臺(tái)。
