產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎機遇？傳統(tǒng)房地產(chǎn)商為何紛紛搶灘
在“房住不炒”的定位下，限購、限貸、限價、限售、土拍新規(guī)等房地產(chǎn)相關(guān)政策密集發(fā)布，行業(yè)銷售增速回落、市場不斷分化、行業(yè)集中度逐漸提升，房地產(chǎn)進入了新的時代。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)逐漸不能適應新的市場環(huán)境。記者了解到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉(zhuǎn)型重要戰(zhàn)略與方向，各種規(guī)模和類型的的房企開始搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
現(xiàn)狀：“房住不炒”定位不改 傳統(tǒng)房地產(chǎn)商亟待轉(zhuǎn)型
今年以來，在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本定位下，全國各地相繼出臺房地產(chǎn)政策，其中涉及到了限購、限貸、限價、限售等方面，總體上，通過嚴格調(diào)控、加大供給等手段實現(xiàn)行業(yè)降杠桿、去庫存、平穩(wěn)發(fā)展的目的。
“事實上，黨的十九大的報告提出‘房住不炒’后，可以理解為是中央定調(diào)了樓市調(diào)控方向。而在7月底中央政治局召開的會議上也提出要堅決的遏制房價上漲，事實上，在以往的表述中，均為遏制房價過快上漲，史上第一次刪除了過快兩字，調(diào)控態(tài)度可見一般。而從地方的角度來看，由于因城施策，各地在保證民生的基礎(chǔ)上采取了差異化的政策，在著力構(gòu)建多層次、差異化的住房供應的保障體系?？傮w上來說，當前的政策是通過嚴格調(diào)控，加大供給的手段實現(xiàn)行業(yè)降杠桿、去庫存、平穩(wěn)發(fā)展的目的?！辟惖项檰柛呒壏治鰩熗踔疚闹赋觥?
從市場環(huán)境來看，各線城市發(fā)展差異巨大，房企的利潤空間越來越小。中國商報記者在會上獲悉，目前一線及二線城市推出土地主要呈現(xiàn)兩個特征，一是租賃用地占比持續(xù)加重，二是供應的宅地多位于相對偏遠區(qū)域，開發(fā)及銷售難度大。其中一線城市拿地成本高昂，孤軍作戰(zhàn)拿地的可能性渺茫，開發(fā)商只能“抱團取暖” ，留給后來者的空間越來越少。此外，土地出讓交易條款嚴苛，房企利潤空間不斷壓低，土地流拍現(xiàn)象逐漸增多 。
王志文表示，從近期的土地出讓條件來看，房企想要單槍匹馬在一線城市拿地希望比較渺茫，例如北京東城區(qū)的某個地塊是在規(guī)定的銷售價低于當前的市場成交價的條件下，由華潤、招商和碧桂園三家開發(fā)商組合成的聯(lián)合體是金牌成交的，而由于土地出讓交易的條款非常嚴苛，所以房企的利潤空間也在不斷壓縮，所以開發(fā)商拿地的熱情嚴重受挫，目前土地流派的現(xiàn)象逐漸增多。
從資本環(huán)境看，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措難度不斷加大，融資規(guī)模有所降低，融資成本繼續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。從成長能力來看，根據(jù)賽迪的統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)平均營業(yè)收入增長率為94.76%。87.22%的企業(yè)低于行業(yè)平均值， 49家企業(yè)營業(yè)總收入同比增長率連續(xù)兩年呈下降趨勢。企業(yè)成長能力較弱，需探索新的業(yè)務方向，拓展市場范圍。
對策：地產(chǎn)多元化發(fā)展 產(chǎn)業(yè)將成房企轉(zhuǎn)型重點
面臨新的市場環(huán)境，房企們紛紛轉(zhuǎn)型，謀求多元化發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成其重點發(fā)力的方向?！胺科蟛粩嗳趸禺a(chǎn)開發(fā)的職能，而去強調(diào)地產(chǎn)的空間載體職能，從而向?qū)嶓w經(jīng)濟延伸觸角，地產(chǎn)商變?yōu)榭臻g運營商，戰(zhàn)略上從空間開拓，轉(zhuǎn)向空間運營，那么由于環(huán)一二線城市的金融門檻攀升，產(chǎn)品類型的不斷復雜化，所以催生出地產(chǎn)加萬物的新生態(tài)?！蓖踔疚谋硎?。
從戰(zhàn)略層面來看，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足眾多前景良好的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，綠地、萬科、恒大，寶麗等地產(chǎn)企業(yè)開始進軍智能制造領(lǐng)域；綠城、遠洋等地產(chǎn)企業(yè)在做醫(yī)養(yǎng)健康領(lǐng)域發(fā)力；寶能、碧桂園、華夏幸福等企業(yè)在向造車領(lǐng)域發(fā)展。
發(fā)展實業(yè)已經(jīng)成為有實力房地產(chǎn)企業(yè)的必備技能。以新能源汽車產(chǎn)業(yè)為例，寶能集團斥資140億元在杭州市富陽區(qū)產(chǎn)能30萬輛的新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地，總用地面積約3000畝 ；碧桂園順德新能源汽車小鎮(zhèn)也正式啟動，將圍繞新能源化和智能網(wǎng)聯(lián)化兩大方向，發(fā)展新能源整車、核心零部件、車聯(lián)網(wǎng)，以及與之關(guān)聯(lián)的云計算、大數(shù)據(jù)等科技產(chǎn)業(yè) 。
據(jù)賽迪顧問高級分析師彭丹丹介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)/物流倉儲用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運營主體，以滿足服務企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。其中，企業(yè)需求包括“采購、研發(fā)、設計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后”等價值鏈各環(huán)節(jié)的需求，人的需求包括“吃、住、行、醫(yī)、教、游、購、娛、地位、成長”等需求，政府需求包括“產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、公共服務”等需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)進化到3.0階段“專業(yè)化分工、市場化運行”必然結(jié)果。該階段企業(yè)作為操盤主體進入，在資金和運營等方面更加靈活，園區(qū)空間功能和服務內(nèi)容更加豐富，彌補了政府開發(fā)運營園區(qū)的短板。
目前，主要五大類企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行探索布局，首先是比較早進入的政府平臺公司，主要是以上海高科、上海臨港為主要代表；其次是在2012年前后進入的以聯(lián)東、華夏幸福、益達等為代表的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，這類企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成比較成熟的運營模式。
未來：四大核心因素坐鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“錢景”無限
賽迪顧問認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在形成的新生態(tài)，是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線和地產(chǎn)功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產(chǎn)蜂巢的概念，未來的地產(chǎn)更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料，形成最大的容量，而未來的地產(chǎn)，以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為人資本、產(chǎn)業(yè)，提供了實體載體，更是通過會聚和延伸在各種資源集結(jié)之處，產(chǎn)生了更高的價值，從而捕捉地產(chǎn)行業(yè)和實業(yè)產(chǎn)業(yè)在中長期發(fā)展中的新機遇。
賽迪顧問表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的四大基因，分別是策劃基因、運營基因、產(chǎn)業(yè)基因、金融基因。賽迪顧問高級分析師牛懷謹介紹，策劃基因指的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何策劃拿地，如何研究地區(qū)分析，研究地區(qū)核心產(chǎn)業(yè)需求以及產(chǎn)業(yè)定位；運營基因則表示如何打造地產(chǎn)的服務平臺，打造高質(zhì)量的園區(qū)配套；產(chǎn)業(yè)基因指的是如何招商引資，打造上下游的生態(tài)圈和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境；金融基因指的是一個企業(yè)在如今的大環(huán)境下，如何實現(xiàn)多種渠道的融資，以及低成本融資。
隨著政策的出臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面臨不小的壓力，將這些基因融入到企業(yè)的運營管理當中，提升企業(yè)投資者的回報仍然是重中之重?！笆紫任覀兇笾率崂沓鋈齻€階段，分別是準備期、發(fā)展期以及成熟期。準備期主要是企業(yè)融資、產(chǎn)業(yè)策劃、以及土地準備，在這個過程當中，發(fā)揮核心作用是他們的金融基因，就是融資能力以及多種融資渠道，同時還有他們的策劃拿地能力。發(fā)展期的核心就是企業(yè)生態(tài)構(gòu)建以及服務平臺的搭建，同時還有招商引資，最重要的是他們的運營能力，以及他們的產(chǎn)業(yè)的聚集能力。最后一個成熟期，也是最關(guān)鍵的部分，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何通過園區(qū)的高質(zhì)量運營，創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過現(xiàn)金流將自己物業(yè)的資產(chǎn)證券化，引入外部的投資者，通過一系列的金融創(chuàng)新產(chǎn)品將他們手中的存量資產(chǎn)盤活，在這個階段金融基因發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?！迸阎敱硎尽?
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的前景，牛懷謹預測，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還沒有達到發(fā)展最輝煌的頂點，其實未來仍然有很大的發(fā)展空間，關(guān)鍵在于企業(yè)如何自身定位，如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領(lǐng)域，進行重要的創(chuàng)新，來提升他們未來的發(fā)展?jié)撃?，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來依然是非常有利可圖的。
