長租公寓“野蠻生長”如何規(guī)范
對(duì)于在北上廣等大城市工作打拼的年輕人而言，租房一直是許多人的“痛點(diǎn)”，而隨著自如、蛋殼等長租公寓的出現(xiàn)，越來越多的人因其配套設(shè)施完善、付款方式靈活等原因選擇這種新型的租房方式。然而，這種新型的長租公寓真的能令人安心嗎？
8月22日，北京市住建委會(huì)同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線。開通首日，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司等23家違規(guī)中介機(jī)構(gòu)即被查處。而在5天前，針對(duì)近期媒體關(guān)于個(gè)別住房租賃企業(yè)為搶占房源哄抬租金，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確“三不得”“三嚴(yán)查”。
根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)公開信息，2018年7月，北京房租同比上漲達(dá)21.89%,環(huán)比漲幅為2.63%,租金絕對(duì)水平在全國領(lǐng)先，每平米均價(jià)達(dá)到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。那么租金的高漲與長租公寓大規(guī)模搶占房源是否有直接關(guān)系？租賃行業(yè)又需要怎樣規(guī)范？記者就這些問題采訪了相關(guān)專家學(xué)者。
長租公寓是否推高了房租？
8月17日，我愛我家原副總裁胡景暉稱，自如、蛋殼等長租公寓高價(jià)搶房源、重裝修，是近期房租暴漲的主因之一。他認(rèn)為，這些長租公寓運(yùn)營商為了擴(kuò)大規(guī)模，以超過市場(chǎng)租金20%至40%的價(jià)格收房，違背了市場(chǎng)規(guī)律。
一時(shí)間，關(guān)于長租公寓的爭議塵囂紙上。而此后，自如、我愛我家等先后發(fā)布聲明，否認(rèn)長租公寓推高房租，認(rèn)為長租公寓不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力。
自如CEO熊林在微博中公布了相關(guān)數(shù)據(jù)，“經(jīng)過六年發(fā)展，租賃機(jī)構(gòu)化占比不足3%,自如在北京市場(chǎng)占比也不過8%.”
“看平均數(shù)的意義并不大，不如比較特定區(qū)域的數(shù)據(jù)?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長康俊亮接受記者采訪時(shí)表示，長租公寓運(yùn)營商們的理由并不充分。他進(jìn)一步解釋，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，不能只看整體占有率。此次房租上漲矛盾尖銳聚集在東城、西城等城區(qū)，要分析核心區(qū)域長租公寓的占有率。“事實(shí)是北京市核心區(qū)房價(jià)上漲快，而以長租公寓在整個(gè)北京市場(chǎng)占有率低為理由，這樣的邏輯是不對(duì)的。”
對(duì)于房租上漲的原因，同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院知識(shí)產(chǎn)權(quán)與競爭法研究中心研究員劉旭認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展方式在一定程度上影響了租金上漲。他指出，客觀上，為了在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，自如等長租公寓企業(yè)大量收房，從而確保通過不斷增長的規(guī)模來維持其金融衍生品的評(píng)級(jí)和價(jià)值。而長租公寓企業(yè)通過漲房租大量收房會(huì)影響?yīng)毩⒎恐鲗?duì)房租發(fā)展的預(yù)期，追隨長租公寓房源，使獨(dú)立房主傾向于漲房租。
“長租公寓搶占房源只是導(dǎo)致房租上漲的一個(gè)原因，根本原因是供需存在矛盾?！笨悼×琳J(rèn)為。根據(jù)貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間。“在北京租房需求非常旺盛的情況下，如果一個(gè)區(qū)域被幾家長租機(jī)構(gòu)或中介控制大部分房源，那么他們之間很有可能商量統(tǒng)一提價(jià)。”
如果聯(lián)手哄抬房租為事實(shí)，是否涉及不正當(dāng)競爭？
康俊亮認(rèn)為，到目前為止，長租企業(yè)運(yùn)營商的行為還不能認(rèn)定為惡性競爭，也并未違反相關(guān)法律。而中國政法大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)法研究所所長、中國國際反壟斷和投資研究中心中方主任祁歡在接受記者采訪時(shí)也表示，2018年開始實(shí)施的修訂后的反不正當(dāng)競爭法并沒有關(guān)于價(jià)格惡性競爭行為的相關(guān)規(guī)定，不能認(rèn)定長租公寓運(yùn)營商的行為違反相關(guān)法規(guī)。
“自如等是否構(gòu)成哄抬房租還要國家市場(chǎng)監(jiān)督管理局執(zhí)法者來認(rèn)定?！眲⑿裰赋?，雖然鏈家的自如在北京地區(qū)長租公寓市場(chǎng)的存量最多，但是因?yàn)榈囟?、價(jià)格的差異化，以及其他活躍對(duì)手的競爭，所以很難證明鏈家在北京長租公寓市場(chǎng)具有超脫市場(chǎng)競爭約束的市場(chǎng)支配地位。
但劉旭對(duì)記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂，他指出，如果長租公寓企業(yè)之間存在串謀限制競爭，那么就可能涉嫌違反反壟斷法。這類共謀可以直接表現(xiàn)為對(duì)同一地段面積大小相同的房子劃定最低房租水平，也可以體現(xiàn)為對(duì)不同小區(qū)的房源、不同面積或收房租金水平的房源，劃分各自勢(shì)力范圍等等。實(shí)際上，雖然房地產(chǎn)中介市場(chǎng)透明度相對(duì)比較高，但中介之間共同串謀限制房租價(jià)格競爭的現(xiàn)象并非完全不可能存在。
對(duì)于長租公寓的“野蠻生長”該如何規(guī)范？
8月20日，杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣布破產(chǎn)。據(jù)報(bào)道，在租房時(shí)，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時(shí)向網(wǎng)貸平臺(tái)還錢，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的租金。據(jù)了解，不少中介機(jī)構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式。
對(duì)于長租公寓的“野蠻生長”，康俊亮說，長租公寓還是一個(gè)新事物，在一定程度上還要加以引導(dǎo)，鼓勵(lì)其健康發(fā)展。他指出，對(duì)于資本進(jìn)入房屋租賃領(lǐng)域后要如何操作，注入的資金如何使用等新問題，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究。他建議加快住房租賃條例或有關(guān)租賃專門立法的出臺(tái)，讓租賃行業(yè)發(fā)展有法可依。同時(shí)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，行業(yè)協(xié)會(huì)或相關(guān)主管部門可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在權(quán)利義務(wù)上實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性平等。此外，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，推行企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，由市場(chǎng)對(duì)進(jìn)入長租公寓的企業(yè)進(jìn)行淘汰。
