貴陽(yáng)流拍掛不止 單月賣地收入?yún)s超上半年 怎么回事？
君只見流流流流，卻不見賣賣賣賣。
8月貴陽(yáng)土地間歇性流拍掛，沒(méi)有遮住單月賣地收入超過(guò)上半年。
亮眼的數(shù)據(jù)，拿地的高峰。保利、美的、碧桂園、融創(chuàng)以及潛伏的萬(wàn)科等，本月都繼續(xù)深入開發(fā)布局。
沸騰的激情過(guò)后，總會(huì)趨于相對(duì)的平淡。截至目前，由于這個(gè)月招拍掛的地塊，無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量上，都可以忽略不計(jì)。所以，9月金秋的土拍，會(huì)在相對(duì)平靜中度過(guò)。
也正因如此，本周五（31日），觀山湖文化山地塊在8月份的最后一天出讓。不僅是冷暖交替時(shí)的收官之筆，而且也是頗具戲劇性的，有望成為定格歷史的巔峰一拍。
PART 1.真地告白
盡管一個(gè)月前就埋下伏筆，但是真正到來(lái)的時(shí)候，還是一不小心，有點(diǎn)稍微用力過(guò)猛。
根據(jù)公開信息整理，截至目前，貴陽(yáng)8月商住、商業(yè)土地出讓總金額達(dá)到約95.7億元。而根據(jù)媒體此前的統(tǒng)計(jì)，2018年上半年這一數(shù)字僅約87億元。
注：8月1日至28日數(shù)據(jù)僅為商住、商業(yè)用地出讓。不包含物流倉(cāng)儲(chǔ)、加油加氣站和娛樂(lè)康體等。（數(shù)據(jù)來(lái)源：媒體根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，非官方發(fā)布）
兩相比較之下，涼涼的背景音中，8月貴陽(yáng)土拍實(shí)則掀起一波高峰。單月的出讓金額，任性的超過(guò)上半年的總和。
這應(yīng)該算是持續(xù)增長(zhǎng)的復(fù)刻加強(qiáng)版。
2017年上半年，貴陽(yáng)土地出讓面積和金額，就曾雙超2016年全年的水平。數(shù)據(jù)顯示，2017年1至6月土地出讓總面積617.3萬(wàn)方，成交總價(jià)高達(dá)117.6億元。而在2016年，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為454.4萬(wàn)方，以及76.8億元。
戲劇性的一幕，還在上演。
剛剛過(guò)去的7月份，官方數(shù)據(jù)顯示，貴陽(yáng)市12宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓。包括熟悉的雙龍區(qū)域，白云區(qū)泉湖板塊等用地在內(nèi)，成交面積約53萬(wàn)方，金額達(dá)到約34億元。
基于目前的四組公開數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年1月至8月28日，土地出讓的總成交達(dá)到：87億（2018年上半年成交）+34億元（7月成交）+95.7億（截至8月28日成交）=216.7億。而2017年全年成交數(shù)據(jù)為200.8億元。
因此，足夠以約98%的置信區(qū)間，支撐這樣的推論——
截至2018年8月28日，貴陽(yáng)土地出讓成交金額已經(jīng)逼近，甚至超過(guò)2017年全年的水平。
穩(wěn)坐大盤時(shí)代以來(lái)歷史同期高位的數(shù)據(jù)，可信度可能還會(huì)增加。
同樣是在7月份，“棚戶區(qū)城中村共享改造為低效用地再開發(fā)一次性招標(biāo)”成交5宗地塊。分別位于花溪區(qū)、白云區(qū)、云巖區(qū)和南明區(qū)，總用地面積達(dá)到67萬(wàn)方，中標(biāo)金額約95.5億元。而這部分土地出讓的增量，并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。
盡管上述的統(tǒng)計(jì)口徑，土地用途包含商住、商業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、加油加氣站和娛樂(lè)康體等方面，未做具體的分項(xiàng)。但是，其中商住和商業(yè)的占比肯定較高。
為什么會(huì)有這樣劇烈的反差？
最先考慮到的是，地塊出讓價(jià)格的上漲。數(shù)據(jù)的對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，上半年的土地出讓面積，2018年約占2017年同期的59%，但是土地成交額占比達(dá)到約73%。
而從近期的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，僅觀山湖區(qū)域、花溪區(qū)域的平均地價(jià)水平，相比去年已經(jīng)提升不少。
2015年至2017年、2018年8月土地出讓面積與成交金額變化
其原因在于，大盤時(shí)代低價(jià)拿地開發(fā)模式的根本性改變。像是現(xiàn)在的極端情況，土地熔斷的樓面價(jià)就達(dá)到6000元/㎡。這還沒(méi)有算上，綜合的產(chǎn)品水平較過(guò)去提升，為此產(chǎn)生更多的品牌溢價(jià)。
綜合來(lái)看，由于平均地價(jià)的上漲，盡管溢價(jià)并不明顯，整體的成交金額也在大幅提升。這就導(dǎo)致頻繁的流拍掛，與處于歷年高位的出讓成交，同時(shí)期登場(chǎng)的現(xiàn)象。
這樣說(shuō)有點(diǎn)于心不忍。但是在土地市場(chǎng)的覺(jué)醒中，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已然初步建立起地價(jià)和房?jī)r(jià)的新輪動(dòng)，并且正在步入多方預(yù)期的發(fā)展軌道。
PART 2.撥云見日
8月份的土地出讓，達(dá)到年內(nèi)的峰值水平。整體的地塊成交與流拍的背后，都具有相當(dāng)多的深意。
其中最值得一提的，還是相對(duì)低調(diào)的三馬板塊中，宏陽(yáng)公路機(jī)械廠及周邊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。
8月17日，貴陽(yáng)廣晟鑫德房地產(chǎn)開發(fā)公司，再次拿下這里兩宗地塊。加上年初2月14日拍下的另一塊，已經(jīng)相繼競(jìng)得三宗地塊在手。
根據(jù)工商信息顯示，就在本次拍賣前3天的8月14日，這家公司也完成最新的股權(quán)變更，萬(wàn)科系位列第二大股東的位置。
也就是說(shuō)，去年中旬萬(wàn)科與云巖攜手打造的三馬片區(qū)“智慧芯城”，選址應(yīng)該正式落地于此。
其拿地的性質(zhì)逐漸清晰，也是棚改項(xiàng)目結(jié)合老舊工業(yè)區(qū)的振興，當(dāng)然也會(huì)因此面臨一些歷史遺留問(wèn)題的處理。
但是，該地塊最終的項(xiàng)目呈現(xiàn)，有望成為真正引領(lǐng)三馬片區(qū)發(fā)展的核心所在。
這樣來(lái)看，上周三馬片區(qū)金鴨單元的三宗土地的流拍，也就可以理解了。此前普遍看好的地塊，原因在于其作為規(guī)劃區(qū)域較早公布，也被認(rèn)為是招商引資的重點(diǎn)區(qū)域。
但是，嚴(yán)格的從市場(chǎng)層面考慮，流拍的三塊地分隔較大，不適于集中的連片開發(fā)。而且包括云上九州等項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)，整體規(guī)劃約束相對(duì)明顯，不可能推倒重來(lái)，也不適于因勢(shì)利導(dǎo)。
最好的選擇，可能就和萬(wàn)科一樣，另辟一塊新的天地，重新繪制發(fā)展的藍(lán)圖，這應(yīng)該也是布局已久。
而更早一些雙龍流掛的三塊地，咋看之下也是賣相平平。這個(gè)地方緊鄰龍洞堡機(jī)場(chǎng)，出讓的示意圖結(jié)合衛(wèi)星圖來(lái)看，醉美路的延長(zhǎng)線，和中興東路應(yīng)該都處于規(guī)劃階段。
地塊里面可以說(shuō)是前不挨村，后不挨店，區(qū)域內(nèi)開發(fā)環(huán)境的綜合治理，也是存在一定的難度。
此前這地最大的意向方，應(yīng)該是多彩城。畢竟想在這個(gè)地界里拿地，還是有一定的門檻，也不是天真的想掛就去掛的。
更具信號(hào)意味的，還是月初花溪區(qū)的兩宗流拍的地塊。讓人首次感覺(jué)到市場(chǎng)的陣陣涼意。但是，這里流拍的可能性，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于順利出讓。
僅從地圖上就可以看到，地塊周圍競(jìng)爭(zhēng)何其激烈。對(duì)面的一路上，就有恒大童世界，美的國(guó)賓府。
而在路的同側(cè)，緊鄰碧桂園花溪一號(hào)，亨特碧桂園云澗溪山。再稍遠(yuǎn)的明珠大道兩旁，更是分布老將保利溪湖，新軍碧桂園印象花溪。
具體的地塊指標(biāo)來(lái)看，一來(lái)是容積率（1.0≤容積率居住≤1.3）較低，并且部分還有高度限制。
也就是說(shuō)更多的適于洋房、聯(lián)排別墅等低密度產(chǎn)品。一路上更是不乏競(jìng)品，按照開發(fā)速度來(lái)說(shuō)，明年初產(chǎn)品入市，很可能面對(duì)多方的夾擊。
要想在這里拿地開發(fā)，然后突出重圍，估計(jì)首先熔斷的應(yīng)該是自信心。所以，每塊流拍的地背后，可能都有選擇暫時(shí)放棄的理由。
PART 3.巔峰一拍
不斷疊加的全國(guó)性土地流拍，寒流里的市場(chǎng)也是陰風(fēng)慘慘。8月10日，太原8宗優(yōu)質(zhì)地塊全部流拍，引發(fā)一片嘩然。至此，全國(guó)年內(nèi)流拍的土地約800宗。
而從貴陽(yáng)的實(shí)際情況而言，8月成交的商住、商業(yè)土地宗數(shù)達(dá)到12宗，流拍掛達(dá)到10宗。一面是地價(jià)的升高，一面是間歇性流拍掛。像是大熱天里轉(zhuǎn)頭的風(fēng)扇對(duì)臉吹著，“熱了、涼了、熱了、涼了...”。
但是，實(shí)際的數(shù)據(jù)對(duì)比中，冷與熱的討論已經(jīng)沒(méi)有價(jià)值，房企拿地更為理性倒是真的。而從成交和流拍的土地情況來(lái)看，也能對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)偏好略知一二。
順利出讓的地塊，幾乎都滿足地段、交通、配套、快速開發(fā)、長(zhǎng)期布局等首要的原則。
這都可以得到一定的驗(yàn)證，廣州金地為代表的保利地產(chǎn)，一舉以二次熔斷的形式拿地進(jìn)入觀山湖，融創(chuàng)貴州高新區(qū)的創(chuàng)新商業(yè)產(chǎn)品綜合形態(tài)，花溪的美的、碧桂園繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，萬(wàn)科深耕三馬片區(qū)等等。
那么，本周五（31日），觀山湖文化山地塊在8月份的最后一天出讓。占盡上述土地偏好優(yōu)勢(shì)的地方，已經(jīng)吸引多家房企的關(guān)注。
從目前的填單報(bào)價(jià)情況來(lái)看，三家房企參與到競(jìng)拍中，報(bào)價(jià)都比較溫和。不出意外的話，會(huì)進(jìn)入最后的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。
渠道消息顯示，目前的拿地方中，白云區(qū)馬鞍山首次熔斷的盛況中，出現(xiàn)過(guò)多家的房企表現(xiàn)出意向。對(duì)比來(lái)看，近期還未拿地的當(dāng)屬中海、華潤(rùn)、金茂等。
特別的，文化山的三宗地塊中，其實(shí)有著聯(lián)合開發(fā)的要求。最振奮的拍法，自然還是1家全部拿下，但是難度也是可想而知。
按照目前的加價(jià)來(lái)分析，067號(hào)、068號(hào)、069號(hào)地塊分別加價(jià)1次，2次，3次。067的商住地塊有兩家意向較強(qiáng)。而068、069的報(bào)價(jià)止步于003號(hào)競(jìng)買者，可見其稍顯壓迫性的表現(xiàn)。
7月份密集土地掛牌，讓8月份的土地出讓迎來(lái)井噴。這個(gè)月截至28日整體招拍掛出讓寥寥無(wú)幾，幾乎可以忽略不計(jì)。按照平均土地掛牌時(shí)間來(lái)看，9月的土拍市場(chǎng)注定會(huì)相對(duì)平靜。
承上啟下的關(guān)鍵時(shí)刻，文化山成為8月份最后的大彩蛋。甚至可以大膽的猜測(cè)一下，兩塊商住用地的爭(zhēng)奪，是否會(huì)在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中上演“一拍雙熔”。
而在8月份單月賣地收入超過(guò)上半年，目前的綜合成交逼近甚至超過(guò)2017年全年水平的基礎(chǔ)上，觀山湖的這最后一舉，也會(huì)毫無(wú)爭(zhēng)議地定格貴陽(yáng)土拍歷史性的一刻。
所以，“涼涼”并不十分準(zhǔn)確，只是需要輕踩幾腳剎車。土地出讓的緩和中，可能有新的儲(chǔ)備逐步入庫(kù)，包括此前呼聲次高的大關(guān)的地塊，以及白云黑石頭區(qū)域等。
這時(shí)候的平穩(wěn)，應(yīng)當(dāng)也是為了維持適度溫和的供應(yīng)節(jié)奏。
最近，也是聽聞多個(gè)房企調(diào)整姿態(tài)奮戰(zhàn)金九銀十。不少背上雙肩包包的中介們，準(zhǔn)備奔赴銷售的一線。
而在穩(wěn)定市場(chǎng)情緒的大背景下，可能各方面也持續(xù)集中精力，專注于開展樓市亂象綜合治理的攻堅(jiān)戰(zhàn)。
土地的冷暖交替中，樓市從未像現(xiàn)在這樣，牽動(dòng)居民對(duì)于美好生活的思考，也從未像現(xiàn)在這樣，更為清晰的描摹城市發(fā)展的未來(lái)景象。
略微有點(diǎn)溫度的土地，讓人感受到哪里的房子更值錢了，哪里的區(qū)域生活會(huì)更加舒適，哪里又要有新的產(chǎn)業(yè)落地······
也是在這樣的溫度中，讓人逐漸體味土地的另一層寓意。
這可能并不只是一場(chǎng)為了房子的市場(chǎng)交易，而是茶余飯后三五好友的微信談資，是又一次歷史進(jìn)程更迭的時(shí)代縮影，也是孕育未來(lái)理想藍(lán)圖的城市基源
