去庫(kù)存兩大重要信號(hào) 政策和市場(chǎng)的距離有多遠(yuǎn)？
去庫(kù)存基本告一段落了。
標(biāo)志性的事件一是內(nèi)蒙古呼和浩特市宣布全面停止房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施，二是長(zhǎng)春市宣布停止在棚戶區(qū)改造中貨幣化安置的措施。之所以說這是標(biāo)志性事件，原因在于呼和浩特可以說是上一輪房地產(chǎn)刺激性擴(kuò)張的急先鋒，也是第一個(gè)取消限購(gòu)限貸的城市，而長(zhǎng)春的棚戶區(qū)改造在全國(guó)更是有示范效應(yīng)，而其中貨幣化安置更是成為近年中基礎(chǔ)貨幣投放不斷擴(kuò)大的重要原因。
政策和市場(chǎng)的距離遠(yuǎn)比一張紙要遙遠(yuǎn)得多，因此，反射弧也就長(zhǎng)得多。
去庫(kù)存針對(duì)的就是當(dāng)初積壓嚴(yán)重的三四線城市的房地產(chǎn)，三四線地產(chǎn)的過度開發(fā)根源在于開發(fā)商的判斷失誤，由于一二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲之后，土地成本急劇上升，大批的開發(fā)商無力參與競(jìng)拍，想當(dāng)然地把三四線城市推演為一二線城市的后來者，隨著投資的一哄而上，敏感的開發(fā)商馬上就意識(shí)到了其中的邏輯錯(cuò)誤，但是大批的后知后覺者就深陷其中，不能自拔，而政府就扮演了拯救者的角色。理論上講，去庫(kù)存說到底是有庫(kù)存，而庫(kù)存的形成就是供過于求，即便殺價(jià)也賣不出去，“鬼城”的形成就是如此。歸根到底，房子是用來住的，沒有人就沒有需求，沒需求又如何去庫(kù)存？
但是，可但是。
奇跡出現(xiàn)了。
三四線城市的房?jī)r(jià)居然漲了，而且漲的還不少。呼和浩特這樣的城市房?jī)r(jià)都達(dá)到了9000元每平方米，在漲價(jià)預(yù)期的影響下，有的地方甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象，買房要抽簽！供求規(guī)律就這么被顛覆了，誰(shuí)能給個(gè)合理的解釋？
棚改貨幣化可以解釋。
毫無疑問，棚戶區(qū)改造是利國(guó)利民的工程，棚改釋放的需求也的確成為三四線城市去庫(kù)存的有力支撐，過去的棚改安置基本上是實(shí)物安置，換句話講，基本是1:1的安置，需求和供給是對(duì)應(yīng)的、平衡的，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微，可以忽略不計(jì)。但是2015年開始推進(jìn)的貨幣化安置方案則不然，補(bǔ)償方案以貨幣方式發(fā)放到戶，在給拆遷戶提供多種自由選擇的同時(shí)無意中也放大了需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是可以按揭，幾乎所有的人都有改善居住環(huán)境和質(zhì)量的需求，都愿意在有生之年提前過上好日子，都會(huì)運(yùn)用按揭的方式放大住房的需求。舉例來講，實(shí)物安置，如果100平方換100平方的房，需求并沒有被放大，但是如果貨幣化，一平方米按一萬(wàn)計(jì)算，100平方就是100萬(wàn)，老百姓手中拿到100萬(wàn)的現(xiàn)金去買房，大多數(shù)不會(huì)就著手中的現(xiàn)金有多少買多少，一次性全款拍出，而是會(huì)使用按揭付首付，20%的話，杠桿其實(shí)就是5倍，30%的話，杠桿就是3倍多。也就是說，100萬(wàn)的現(xiàn)金可以對(duì)應(yīng)500萬(wàn)的房產(chǎn)或300萬(wàn)的房產(chǎn)，需求就在無意之中被放大了3-5倍，如果這種需求在短期內(nèi)集中釋放，任何一個(gè)地方的房?jī)r(jià)都會(huì)掀起波瀾。
貨幣化安置的規(guī)模有多大呢？
國(guó)開行的統(tǒng)計(jì)，2014年4月央行創(chuàng)設(shè)PSL抵押補(bǔ)充貸款以來，歷年的數(shù)量分別為3831億、6981億、9714億、6350億，2018年上半年這個(gè)數(shù)字也近5000多億，總計(jì)在3萬(wàn)億左右，而PSL的投放主要有3家政策性銀行，國(guó)開行只是其中一家，占比2016和2017年分別為66%和48%，可見PSL的總體規(guī)模是相當(dāng)可觀的，所以難怪有人把三四線房?jī)r(jià)上漲的推手歸于這個(gè)PSL。
當(dāng)然，PSL引發(fā)大家圍觀更重要的原因在于，PSL投放的是基礎(chǔ)貨幣，3年將近4萬(wàn)億的基礎(chǔ)貨幣投放一定程度上也為流動(dòng)性泛濫提供了活水之源，這恐怕也是為什么M2在外匯占款人民幣投放只減不增的情況下依然還有8.5%左右的增長(zhǎng)的原因，如今，PSL的削減和暫停，對(duì)于去杠桿才是釜底抽薪。
對(duì)了，PSL，戲稱“胖死了”。
